民事执行中财产评估报告的使用

陈相　顾梦可

摘   要：司法拍卖成功率的高低与当前我国实施的先评估原则有很大关联，但先评估原则也制约了司法拍卖的定价依据。评估报告不应是确定拍卖价格的决定性因素，应仅作参考。司法拍卖的定价依据应参考网络司法拍卖的相关规定，通过向有关部门询价、依据市场定价，或参考当事人意见综合确定。此外，目前我国限制拍卖次数，也是造成财产流拍的重要原因，应增加拍卖次数，拍卖底价应依据上一次的拍卖底价相应降低，而非以上一次的价格再次拍卖。

关键词：司法拍卖;评估;保留底价

1    问题的提出

司法拍卖是执行程序中使债务人财产变现的重要手段，是民事执行最基本的处置方式。最高人民法院发布了一系列文件确立了现行拍卖原则，人民法院应首先采用拍卖方式变现被扣押、冻结、查封的财产。《最高人民法院关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》要求拍卖时除特定情况外，应首先进行评估，并需依法委托有资质的拍卖机构进行。评估工作完成后，评估机构出具相应的财产评估报告，法院按照评估报告的结论确定拍卖底价，并通知事先委托的拍卖机构。

自《民事诉讼法》确定人民法院可采用拍卖方式处置被查封、扣押的财产以来，更好地保护了当事人的权益，提高了人民法院执行效率。在评估程序中，合理的评估价值至关重要。评估价过高，会使起拍价过高，拍卖程序无法顺利进行，甚至损害债权人利益。评估价过低，会使财产低于市场合理价格贱卖，损害债务人利益。我国司法拍卖制度仍不完善，当前我国以财产评估报告为拍卖价格的定价依据也存有诸多不合理的地方。

2    财产评估的现状

目前，司法拍卖的标的绝大部分是不动产，这是由于不动产价值大，处置程序明朗，成为当事人采取申请保全、执行措施的首选对象，而财产评估成为司法拍卖成功与否的关键，决定着拍卖价格，与债权人、债务人的利益紧密关联。目前，在《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等文件中规定了拍卖的流程等事项，但由于其规范较为笼统，实践中很多问题依然存在。

2.1  司法拍卖的相关规定

1991年，《民事诉讼法》第一次规定，人民法院可以通过拍卖方式处置被扣押、查封或冻结的财产，法院有权进行司法拍卖。2013年，最高人民法院关于民事诉讼法的司法解释，在进一步澄清法院拍卖权的情况下同时确认可以变卖，且法院可以委托第三方拍卖或自行拍卖。

2015年《民事诉讼法》的司法解释规定，法院委托时应当对拍卖过程予以监督，拍卖过程中需要勘验或现场调查的，法院可以要求相关当事人配合。如果被执行人的财产不能被拍卖，申请执行人可以同意作价抵债。1998年《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定》对不动产的评估、拍卖工作做了一定规制，指导了不动产的拍卖工作，但未进一步规范。

随着《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍賣、变卖工作的若干规定》与《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》的颁布，委托评估、拍卖工作逐渐完善。前者第13条规定，评估拍卖财产后，评估价格是第一次拍卖的保留底价。如果没有经过评估程序的，保留价由人民法院征询当事人意见、参考市价确定。后者则主要完善、细化评估、拍卖活动机构的资质要求，规定委托拍卖必须在统一的交易场所或网络平台上发布。

2.2  司法拍卖中评估报告的作用

从以上规定可以看出，当前我国司法拍卖以评估作为前置程序，即所有的财产拍卖前均需首先进行评估，按评估价确定保留底价，进而公开拍卖。因此，评估价是关系拍卖价格的重要因素。若评估价过高，则起拍价也相应较高，此时容易造成流拍，致使财产变现无法实现，债权人的债权无法得到清偿。若评估价过低，那么拍卖成交价往往低于市场价，债权人可能无法得到全部清偿，债务人的权益也会相应受到损害。可以说，评估价决定了司法拍卖能否顺利进行，债权债务能否得到有效清偿。

2.3  司法拍卖评估的现状

实践中，仅依靠上述笼统规定，无法完全规制评估、拍卖行为。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定，除两种情形下，可不进行财产评估。一种是财产价值较低或其价格易于确定，第二种是当事人和其他执行债权人申请不进行评估。虽然财产评估有上述两种例外情况，但其适用范围极为狭窄。首先，申请司法拍卖的财产往往是房屋、土地使用权等价值较高的财产，其价格受市场影响较大，因而第一种情形基本无适用可能性。第二种情形下，若财产不进行事先评估，仅依靠当事人及其他执行债权人协商确定财产价值具有相当大的主观性，缺乏参考，因而此种情形往往也不适用。这事实上导致司法拍卖必须以资产评估为前置程序。然而，评估是一项受诸多因素影响的活动，即使为公平起见由法院或其委托的机构进行评估，仍不可避免地受到各种主客观因素的影响和制约。同一评估机构在不同时期的评估价值可能不一致，同一财产由不同的评估机构评估其结论也往往不同，甚至发生较大的偏差。评估结果与当事人的预期也可能相差甚远。更有甚者，可能会滋生腐败。

为此，最高人民法院出台了前述多项文件，各地司法机关也就评估工作进一步出台相应规定，这些文件确实在司法拍卖中发挥了积极作用，法院委托评估工作取得很大进步。但是，这些文件侧重点在于规范评估工作的过程，以解决评估机构选择问题为主要目的，切断执行机构与评估机构之间的关联，以减少司法腐败，而不是在司法评估过程中规范参与主体的权利义务，没有从根本上解决评估本身的问题。

目前，拍卖评估的惯常做法是执行机构通过司法辅助部门委托对案件所涉财产进行评估。符合要求、依法具有资质的评估机构自愿参加法院委托的评估活动，法院通过随机抽取的方式确定评估机构，评估机构按一定的标准收取评估费，法院收到评估报告后，在规定时间内通知当事人及利害关系人，如果当事人和利害关系人不同意评估结果，可以在收到评估报告后10天内将异议以书面形式提交给法院。

以上流程面临以下问题：首先是评估价格太低。在拍卖制度的设计中，相关国家和地区的法律实施确立了先评估的原则，并将估价作为司法拍卖的前置程序。其法律依据是强制拍卖必须在估值上合理确定拍卖底价。设定底价的强制拍卖程序的最终目的是保护被执行人的合法权益，使其财产免受底价的影响。如果评估价格太低，将直接转换为较低的基准价格，这可能导致被执行人的财产以不合理的低价出售，严重损害被执行人的利益。其次是评估报告与拍卖标的现状不符。评估应当全面考察拟拍卖物的现有状况，但在实践中，估价报告与拍卖情况存在一定差异，如实际面积与估价面积、实际标高房屋与估价房屋高度等，个别还出现存在遗漏或多估价现象，致使评估价值与实际价值存在较大差异。

3    司法拍卖流拍率高成因分析

当前我国司法拍卖流拍率高可归因于以下几个方面。

3.1  评估价和保留价的影响

一些拍卖师和个别法院工作人员将流拍率高归因于过高的评估价。其原因是估价费用是以估价价值为基础的，估价机构有动机做出较高的估价价格。事实上，这种观点是片面的。从目前的实际情况来看，价值评估不一定是评估收费的依据。江苏省高院规定，如果拍卖价格低于评估价格，评估费用按拍卖价格的一定比例收取，拍卖未成交、当事人也不愿意以物抵债的，不收取评估费用。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖、变卖的规定》也明确赋予当事人和其他利害关系人一定的救济权利，可以对评估结果提出异议并申请救济，重新评估。在这种情况下，估价机构对价格进行高估价没有意义。事实上，影响首次拍卖率的真正因素是保留底价，并且当事人无权对该保留价提出异议。

3.2  拍卖次数的限制

《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》第13条第二款规定，每次拍卖的降价幅度不得低于90%[1]。如果拍卖不能在3次以内完成，人民法院应当按照第3次拍卖的底价，将拍卖股权折价抵偿给债权人。然而，如果有许多债权人、债务人不愿意接受这样处理，就没有更明确的操作规则。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》更详细规定了拍卖中的降价程序。其中第8条第3款规定，第一次拍卖的底价不得低于80%的评估价或者市场价。拍卖后每个调整后的底价的降价幅度不得超过原底价的20%。第27条规定，对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。第28条规定，对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当终结拍卖并发出变卖公告。如果没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

此外，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》关于降价幅度和拍卖次数的规定，可以看出司法解释限制了财产降价幅度和拍卖的次数。也就是说，在司法拍卖中，动产拍卖价格最多只能降低一次，最多只能降到评估价格的80%，房地产和其他财产，最多只能降低两次，最多只能降到评估价格的64%。

3.3  買方承担额外费用的影响

在司法拍卖中，买受人不仅承担相关税费（包括应当由出卖人承担的部分），还承担拍卖佣金以及可能涉及的水、电、物业等费用。这样一来，买方的总体成本很可能高于市场的客观平均成本。所以即使最终处置成功，买受人取得拍卖物需支付的对价也会很高。

3.4  主体缺陷的影响

每个竞拍人都希望能够买到满意的商品。但是，司法拍卖的标的，特别是房地产，或多或少存在着一些质量缺陷和权利缺陷。由于其隐蔽性强，难以理解和掌握，已成为拍卖纠纷的核心问题。一般来说，明显的瑕疵容易被竞买人发现，拍卖结束后也不容易引起纠纷。但对于其他隐蔽性较强的瑕疵，则只有产权人最清楚。然而，无论是出于自身利益考虑，还是出于对法院判决和执行的不满甚至冲突，产权人既不配合现场调查，也不配合瑕疵调查，或隐瞒真实的瑕疵情况，给司法拍卖带来很大困难。

3.5  竞买人不正当竞拍等因素的影响

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，房地产等财产权利可以拍卖3次。如果3次拍卖仍未成功，还应进行变卖，变卖可以免收佣金。一些经常参与司法拍卖的“竞买人”对拍卖过程和每一次降价的空间都了如指掌，并尽最大努力将拍卖拖入变卖过程。他们经常在轮标、专业控制、恶意定向拍卖或流拍过程中密谋、欺骗或威胁其他竞买人，严重影响拍卖成交率。

3.6  拍卖机构宣传招商的影响

由于一次拍卖的底价没有明显的价格优势，一些拍卖公司等待法院降价，以赢得两次或三次拍卖。拍卖公司只根据需要在当地报纸和第三方交易平台上发布拍卖公告，不愿意通过其他渠道宣传或与感兴趣的竞买人沟通。当地纸媒出版渠道单一、传播范围狭窄、宣传时间不足、公众知悉度不高，拍卖成交率自然不高。

4    现有规定剖析及建议

4.1  现有规定剖析

2016年，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》出台，规范了网络司法拍卖行为。与此前文件规定不同，其第10条规定，网络司法拍卖的拍卖保留价为起拍价，而起拍价并非由评估价决定，而是由人民法院参照评估价确定，未进行评估，则应征询当事人意见后参照市场价确定。地方法院也相应作出了相关规定，例如江苏省高院发布了《关于完善司法评估、网拍工作的规定》，司法网拍时，当事人协商确定拍卖保留价，协商不成或被执行人下落不明，法院可以通过向有关部门询价，在考虑标的质量、瑕疵等基础上参考其售价、成交价确定。此种方式未遵循传统的评估前置原则，以市场为基础确定拍卖保留底价，能够充分体现拍卖财产现有的价值。相较于完全以评估价为依据的定价方式更为合理。然而，此种方式仅在网络司法拍卖中予以规定，暂不涉及其他拍卖方式。

4.2  司法评估的相关建议

首先，评估价格应仅做参考作用。目前，网络司法拍卖中不以评估价格作为定价标准，而是通过政府询价、参考市场价、当事人协商等因素综合考虑确定，这样能够避免流拍，最大限度地实现财产变现，并维护债权人与债务人的利益。其次，拍卖已流拍的财产，必要情况下应以流拍价为起拍价，避免已流拍的财产因起拍价过高而再次流拍，同时增加拍卖次数，避免因次数的限制使财产以底价变卖，损害债务人利益[2]。

[参考文献]

[1]战明明.流拍财产能否再次启动评估拍卖[N].南京：江苏法制报，2014-12-09（00C）.

[2]汤维建.论司法拍卖市场化改革及其完善[J].中国法学，2015（1）：239-256.