工程管理在房地产项目中的应用分析

摘 要：从目前的情况来看，我国的许多房地产项目在建设工程管理中仍然存在着一些问题，使得管理效果难以有效提升，同时也严重阻碍了房地产业的进一步发展，因此，必须提高对这些问题的重视程度，并有针对性地采取相应的对策。

关键词：建筑工程管理;房地产项目;应用

一、 建设工程管理的内涵与现状

房地产项目施工管理实际上是指对房地产项目施工的各个阶段、各个环节进行规范、科学、及时的调控和控制。其具体管理内容主要包括工程质量管理、成本管理、安全管理、进度管理等。在实际开展管理工作的过程中，还存在着许多亟待解决的问题，这些问题的存在已成为制约我国房地产行业进一步发展的瓶颈。

二、 房地产项目应用建设工程管理中存在的问题

（一）工程建设缺乏科学完整的体系

目前，我国房地产项目建设工程管理还缺乏一套科学、完整的工程施工体系作为支撑，这使得施工各个环节难以形成一个完整的体系，相邻施工环节之间的粘度较差，且常常会出现不连贯的现象，从而导致工期随时可能被延误。另外，由于施工体系不够完善，管理人员在实际施工中缺乏相应的参考依据，无法科学合理地调配各种施工材料、设备及技术人员等，对施工质量的提高和成本的有效控制都十分不利。

（二）综合素质管理水平不高

建设项目管理本身就是一项专业、系统、综合的工作，必须由综合素质较高的人员来承担，但目前許多房地产项目建设项目管理人员在综合素质方面还存在一定的不足。有些管理者虽然具有一定的专业知识背景，但缺乏实践经验，在实际管理工作中往往不能充分利用自己的知识解决实际问题。也有一些管理人员虽有较丰富的实践经验，但没有系统地学习过，在专业知识方面比较欠缺，这也会对管理工作的效果产生一定的负面影响。

（三）工程造价存在不合理性

随着我国房地产业的快速发展，企业间的竞争也越来越激烈，有些施工企业为了成功地获取项目建设权，往往采取盲目投资的做法，不仅会对房地产行业的正常发展造成不利影响，而且还会危及到整个项目的整体建设质量。造成工程施工投资盲目性的主要原因是施工企业对工程造价缺乏一种科学的认识和把握，导致在工程施工过程中经常遇到资金周转不足的问题。

三、 房地产项目建设工程管理运用对策

（一）在房地产项目中应用建筑工程管理措施

1. 有效分析和改进相关的建筑图纸，确保工程成本

对于房地产项目中的建筑工程施工，当相关的设计和工程图纸绘制完毕后，需要对建筑的设计和施工图纸进行严格、细致的研究、分析和审查，主要包括：①工程施工图纸中的设计说明必须经过严格的审核;②审查项目平面图、立面图、剖面图和三维视图，并深入分析其是否符合业主的要求;③及时发现图纸中需要改进和优化的部分，并向设计单位反馈信息，制定科学的修整方案;④对超过实际需要的设计图纸进行预算时，将超出实际需要的部分剔除。

2. 成本动态控制保证房地产项目的经济效益

若从成本预算的角度出发，则施工项目的成本将随施工过程的变化而变化。而且实际施工价格工期往往是以工程预算为依据的，一旦它发生固化，就会极大地增加工程风险，并且无法合理地避免相关风险，从而使施工项目的成本形成一种扭曲的变动。所以对建筑工程的成本控制必须进行实时跟踪和控制，并分析引起成本变化的因素，进而进行适当的成本调整，使建筑工程预算发挥其能动性，有效地控制项目目标成本，提高项目的经济效益。

3. 制定合理的施工计划以确保房地产工程施工质量

施工前，必须由项目有关技术负责人制订相应科学合理的施工方案。另一方面，它又能在保证项目质量的前提下，显著提高项目进度，降低建设成本，这是由于建筑施工的特殊性所决定的。它要求相应的施工造价员对施工现场的实际情况有详细的了解和认识，并能根据相应的测量情况和现场勘察情况对施工工艺和现场的施工方法进行细致的研究，再联合施工现场的技术人员来制定具体的施工方案，从而在降低施工成本的同时，保证整个房地产项目的工程质量。

（二）在房地产项目中应用建筑工程管理框架模式

针对当前建筑开发阶段中极不成熟的情况，我们需要在项目中建立一套综合管理架构。特别是在房地产项目建设方面，更是一种较为新颖的产业融合，让建筑工程既要考虑建设与施工的企业属性，又要结合投资与经营的企业属性。因此改进和优化房地产项目的相应项目管理架构，需要以成本核算为中心，将设计、生产、运输、施工等各个阶段的工程管理有机地结合起来，有效地避免了工程管理中一些较为混乱无序的现象。

（三）适当增加安全管制的力度

在房地产项目建设过程中，安全管理是不可缺少的一项重要工作，一方面，施工企业要重视对现场施工人员的安全教育和培训，使他们从根本上认识到安全施工的重要性，积极采取各种安全措施。同时，企业要严格执行安全生产责任制，对每个岗位、每个人员都要明确分工，以便在发生安全事故时，能第一时间找出责任人，严肃处理，真正提高施工人员的安全防护意识。

（四）提高管理人员的综合素质

严格把关，设立明确的岗位准入门槛，要求从事此项工作的人员必须具有专业知识背景，并具有较高的职业道德素质和丰富的实践经验;做好管理人员的岗前培训工作，所有人员在上岗前都要参加岗前培训，培训合格后才能正式上岗。对在职管理人员进行教育和培训，包括专业知识和职业技能的培训，从而全面提高其综合素质。

四、 结语

总之，建筑工程管理在房地产项目管理中的应用具有非常重要的意义。但是，目前我国房地产项目建设工程管理的综合水平还不高，在实际的管理过程中，还存在着工程施工体系不完善，管理人员综合素质偏低等问题，需要在今后的实践中进一步加以解决，才能使房地产项目建设工程管理的应用质量有一个根本的提高。

参考文献：

[1]张兆鹏.建筑工程管理在房地产项目建设中的运用浅析[J].门窗，2017（12）：67.

[2]洪德星.浅谈房地产开发中建设工程项目管理[J].低碳世界，2014（15）：322.

作者简介：武金龙，南京市第八建筑安装工程有限公司。