房地产开发项目管理的系统研究

王永鑫

摘要：随着时代的发展，房地产建设中的项目管理系统也日渐成熟，通过结合项目管理实践经验和项目管理理论，使项目管理日益科学化。所以，在房地产开发项目中，针对质量监控和开发进度都需要引起重视。在建设过程中实施质量计划，将质量预防工作落到实处，不仅能减少管理者的工作量，而且也能提升管理水平，进而提高项目的经济效益。

关键词：开发;质量管理;研究

因为，住房是我们生活的必需品，导致我国的房地产开发业日益庞大，而保质保量的项目建设，才能为百姓构建和谐的生活环境。这就要求房地产开发企业需要注重工程质量，充分协调项目进度和质量管理之间的关系。因为项目进度直接影响工程成本，而质量管理直接影响人们的生活，所以在滿足人们住房要求的条件下，才能实现经济效益最大化。这样不仅有利于企业在社会中竞争力的提升，更有利于推动社会进步，为我国的社会主义建设贡献力量。

一、房地产项目管理现状

随着我国经济建设的发展，房地产开发也在如火如荼的进行中，许多国际房地产企业也涌入中国市场。这就促使我国本土房地产企业需要不断进步，不仅需要提升施工质量，而且还应学习成功企业的经验，将这些经验运用到工程的项目管理中，这样才能全方位地提升企业的市场竞争力。因为，我国的房地产市场起步较晚，市场秩序还在逐步建立，同时房地产企业的发展还不成熟，导致管理过程中会出现许多障碍，所以，这就要求企业加大项目开发的管理力度，才能保障工程的有序进行。

然而许多企业管理者过度追求项目的表面工程，他们不会根据市场的实际需求来决定项目的发展方向，而是一味追求档次上的建设。这样就会导致建成后的房屋虽然品质上没问题，但是得不到市场的肯定，不能实现企业的利益最大化。因为企业没有给自身定位，没有根据市场需求进行建设，从而失去群众基础，必然会导致工程的失败。企业的这种行为不仅会直接造成其形象在消费者心中大幅度降低，失去消费者对其的青昧，同时由于企业管理方式的落后，信息化管理没有有效建设，导致因为信息的滞后，影响整个工程的正确发展方向，进而制约企业管理水平的提高。

二、房地产开发项目中的问题

（一）前期调研不足

盲目开发是我国房地产企业的特点，在项目开始前，企业往往不会进行调研论证，而是看重地区周围的房价，缺乏实地的研究分析。现实的情况是企业拿到地就盖楼，因为没有对技术进行研究，造成项目管理很难进行控制，从而导致工程后期大量问题的出现，直接影响土地和资源的合理配置。

（二）管理体制不完善

项目开发过程中，因为管理体制的不完善，导致工作人员对项目管理的理解不够深刻，使进度和成本偏离预期目标。原因在于大部分企业都是照搬陈旧的项目管理模式，按部就班的按照模式去实施，进而导致对细节的研究深度不够，无法从微观角度去思考问题，致使宏观角度下的整个工程无法高效进行。由于项目管理体制的不完善，导致事前管理与事中管理脱节，从而造成进度和成本的失控，严重偏离预期目标。

（三）售后服务不到位

房地产是投资规模相对较大的产业，所以我国居民十分看重企业的配套服务。企业售后服务是否到位，直接影响着居民的购房意向。但我国房地产企业的品牌服务意识相对较差，有些已经交房的房屋，一旦出现房屋质量问题，很多企业的售后部门就相互推诿，导致售后维修工作不及时。并且，许多企业在居民购房前承诺的基础措施，存在严重的偷工减料现象，有的企业甚至直接没有，造成房屋买卖双方之间产生冲突，直接影响企业的品牌价值，同时对房屋销售也有负面影响。售后服务的缺失不利于企业整体的发展，也不利于社会经济的建设。

三、改善项目管理的方法

（一）加强前期规划管理

在我国，房地产企业普遍缺乏前期调研规划，如果要全面优化项目管理，就需要企业加强项目的前期管理，这其中包括规划阶段和设计阶段。企业应当在前期调研的基础上，将风险控制在预期范围内，从而保证企业效益最大化。同时，在设计中要进行规范设计，站在社会需求的角度去设计建设，做到整体利益的协调，避免巨大浪费情况的出现。这就要求施工单位严格按照设计图纸进行作业，做到基本不偏离，同时要求设计单位加强与施工单位的沟通，力求设计图纸规划化，切合社会的实际需求，从而保证把意外风险控制在预期内。

（二）加强项目质量管理

因为房屋是居民生活中一笔巨大投资，花费的金额数目较多，所以人们对房屋的要求相对更多。因此，房屋的质量是企业必须看重的要点，一般情况下，房屋在建成后的几个月内不会出现质量问题，人们也很难判断企业的施工质量，但是随着时间推移，房屋的质量问题就会逐渐涌现，进而直接影响居民的日常生活。所以，项目管理工作人员在建设过程中需要严格把关，对人员和材料进行监控，从而为工程质量提供保障。与此同时，企业也需履行对购房者的承诺，完善基础设施，做好售后服务工作。此外，需要加强商品房的售后管理制度，组建售后项目管理队伍，积极解决居民生活问题，对房屋问题做出及时的处理，为企业下一个项目的规划提出可行性的策略。

（三）完善项目成本管理

随着居民对于住房的关注度提高，房地产业的竞争也逐步上升，房地产企业要想提高竞争力，就必须注重成本管理，因为商品房屋的价格越实惠，百姓购买的欲望就越大。因此，企业需要完善成本管理，进而控制项目成本，为社会建造价格合理的房屋。首先，需要做好项目预估工作，严格控制建设成本，平衡成本和利润的关系，保证整体工程的质量。然后，在项目施工过程中，防止管理人员腐败现象的发生，引入竞争机制，将招标工作市场化，使整个社会参与到工程施工的监督之中。 最后，企业需要建立奖惩制度，加强现场签证管理，用绩效奖金调动员工积极性，用惩罚遏制违规行为的发生，从而提高企业的市场竞争力，保障社会效益。

（四）完善项目风险管理

因为房地产工程的周期长，因此，加强对其意外事故的防范措施十分有必要。企业在开发项目前要确保风险指数最低化，以此减少施工过程中安全事故的发挥发生，降低项目开发的损失。 企业可以通过签订合同，让甲、乙双方明白自己的职责，保证合格施工，从而降低项目的隐蔽损失。另外，企业也可以与保险公司签订合同，将部分风险转移给保险公司，一旦出现工程事故，保险公司就能分担较多部分的赔偿费用，从而降低企业经营的风险。

四、结语：

房地产项目管理的水平直接影响着工程项目的成本，并且决定着工程的整体效益。所以只有坚持科学的管理方法，抓住施工过程中的各个环节，做好前期的规划调研，跟进工程的项目进度，完善工程的质量管理体系。只有着手于解决百姓关心的实际问题，才能使房地产企业在市场经济中拥有绝对实力，进而实现企业的稳定发展。

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