简析工程质量监管工作中物业管理超前介入的作用

范禹民

【摘  要】在工程质量监管的过程中，物业管理超期介入会对其产生直接影响，有利于促进设计质量的优化发展，加强质量的监督管理力度，在规范工程施工方式的情况下，完善整体工作制度内容，更好的完成当前工作任务。所以在工程质量监管期间，需要合理使用物业管理超期介入的方式进行协调，建立多元化的控制体系，保证每项工作满足当前的时代发展需求，达到预期的管理工作目的。

【关键词】

一、物业管理超期介入工程建设的积极作用

1.有利于优化设计质量

如果物业管理单位在总结用户要求和自身管理经验的基础上，协助开发商和设计单位对规划设计进行必要的调整，可以有效地避免开发商与用户发送冲突，而且可以节省重新改造的资金，减少因改造而带来的工程质量问题，为自己将来更好地开展物业管理工作打下坚实的基础。

2.有利于加强施工质量管理

物业管理单位在物业管理和使用方面拥有优势，对物业使用中的种种质量通病有较为广泛和深入的了解。

3.有利于规范工程的交付使用

物业管理单位作为开发商与用户之间的衔接组织，综合各方面的意见和要求，对双方之间的质量纠纷进行调解，帮助开发商制定解决质量问题的方案，使质量纠纷可以得到及时有效的解决。

二、目前物业管理早期介入存在的问题

1.物业服务企业早期介入的人员专业水平较低

物业管理早期介人是专业性很强的工作，包括规划、设计、施工、监理等领域，因而对参与人员的综合素质要求高，他们必须具备丰富的物业管理经验和建筑、设备知识。目前，一些物业服务公司，对早期介入的重要性认识不够，把它当作员工培训机会，采用的管理人员和技术人员不论有否经验，就让他们参与早期介入工作。从而使早期介入效果大打折扣。

2.开发企业对物业管理早期介入的认识不足

由于物业管理早期介入工作具有非法定性，非强制性，具体实施是由开发商自主聘请物业服务企业参与，物业服务企业对楼盘开发无指挥权、决定权，只有顾问建议权，费用由开发商全额承担。因而尽管物业管理早期介入能给楼盘开发带来种种好处，但许多开发企业认为早期介入没有必要，物业服务企业的建议完全是多余，对物业管理早期介入所投入的费用是浪费。他们往往急功近利，片面追求利润。他们并没有认识到楼盘开发与物业管理是一个有机整体，通过优良的物业管理早期介入，可以对物业品质起到较大的提升作用。

3.物业管理招投标仍然存在不规范

目前，有许多物业项目的早期介入没有进行招投标，参与物业管理早期介入的物业服务企业与开发企业存在着上下级的关系。这些物业服务企业往往要维护开发企业的利益，不可能完全站在业主的角度来考虑问题。难以提出实质性的意见，即使提了。开发企业也会认为物业服务企业依附于开发企业，应该听命于开发企业。

而对于进行招投标的物业项目，由于招标文件中未强调早期介入方案的得分值，物业服务企业为了投标的结果，往往在竞标中。重点考虑的是物业交付后项目的管理方案，对物业管理早期介入考虑较少，这不利于物业管理早期介入的实施。

三、对物业早期介入的一些意见和建议

1.立项决策阶段

在进行房地产开发项目市场调研和项目可行性研究评估时，物业管理人员应对项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提出意见和建议，必要时可对该项目今后的物业管理构想提出书面咨询报告，以利于开发建设企业在决策时综合考虑物业管理方面的意见，也为销售方案制定宣传提供依据，减少立项决策的盲目性和主观随意性。

2.规划设计阶段

物业管理由于行业的特点，考虑项目设计规划的好坏，出发点主要从能否保证业主今后使用方便，减少物业支出考虑。大多数设计人员由于以设计规范为标准进行设计，对于使用的细节容易忽略。现今的房地产开发项目都强调功能特点，最大限度的贴近客户需求，而客户需求是随着时间、认识和经济文化的进步发展，不断变化和进步的，这些需求和认识就不是国家规范所能及时反映的了。加之一个优秀的设计方案往往受到设计者自身生活阅历的限制，不能将一些方便生活的细节体现到设计里去。而物业管理企业作为物业项目的管理者和物业服务的提供者，通过工作经验的积累与业主沟通的机会多，能够充分了解业主的需求，对物業项目可能出现的问题有比较清楚的了解，其早期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦，当好开发商的顾问，替业主当好管家。

3.施工安装阶段

现在的物业项目建设，特别是高层物业建设，施工环节多，施工单位参差不齐，结构、设备安装、管线布置错综复杂，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题经常被建设单位、施工单位忽视，而这些问题在今后的使用中往往会最先暴露出来，也是物业管理企业在日后的维修养护中可能要遇到的麻烦。因此需要物业管理早期介入紧密跟踪，这里要特别强调早期介入记录的作用。施工安装阶段介入记录，一方面为今后的项目物业管理服务和建筑历史提供了宝贵的资料;另一方面，当有些施工中的问题或隐患经物业管理公司提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，在将来隐患发生时，完善的记录和相应的证据，对分清物业管理、开发商、规划设计单位、施工安装单位、业主之间的责任十分有利。此阶段介入可以使工程质量多一份保证，对可能在接管验收中或日后管理中出现的质量问题，可以解决在萌芽状态，因此可以保证物业移交和日后管理的连续性，有益于物业的良性发展。

4.销售配合阶段

在售楼现场为购房人提供物业咨询服务，一方面使购房者对物业管理服务有较具体的了解，另一方面通过与准业主、购房人的交流与沟通，统计分析潜在业主对物业管理的要求、意见等。配合销售阶段物业管理企业印发项目有关资料和相关制度，以加深业主对物业管理的认识，让业主和购房人通过对物业管理服务的前期感受，增强其消费信心。这一阶段物业管理早期介入对房地产营销的作用不可低估，物业管理企业要注重业主、购房人对房地产开发产品和物业管理服务要求的信息的归集，及时传递这些信息，并对有益的意见、建议作出快速反应，将更利于开发商销售进度的推进。

5.接管准备阶段

物业管理公司主动参与物业竣工验收与接管验收工作。物业接管验收，是法规规定的物业在竣工验收基础上，物业管理企业对物业使用功能和相关资料的再检验和接收，是物业管理不可缺少的重要环节。物业接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，特别要重视对物业综合功能的验收。在完成接管验收后，整体物业连同设备及资料就移交给了物业管理公司负责营运。与竣工验收消除质量缺陷一样，物业接管验收亦会发现一些质量缺陷，物业管理企业及时反馈和督促解决这些质量缺陷，以增强业主对其所购产品的满意程度。

结语

物业管理超前介入是解决工程质量问题的有效途径，物业超期介入可提升工程质量管理工作效率与水平，协调用户与开发商之间的关系，并针对工程交付使用进行合理的规范，更好的预防工程质量问题。

参考文献

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