关于公积金中心承接个人住房贷款工作的探讨

蒋朋江

摘 要：受各种因素的限制，公积金中心个人住房贷款的多个业务环节一直由合作的商业银行代理。长期固定的委托代理关系中，不仅代理成本高，贷款的服务质量、各环节风险监控都难以保障。这与公积金中心当前对服务的高质量，风险的高度可控性的矛盾日益突出。随着电子业务的推广，公积金中心柜台业务每月都在下降，而个人住房贷款由银行委托代理部分的业务操作门槛不高，为管理部承接个人住房贷款工作提供了条件。

关键词：承接;个人住房贷款;工作;探讨

1为公积金中心承接个人住房贷款提供了条件

1.1 委托代理理论中委托代理问题固有问题描述

委托代理理论是二十世纪60年代末70年代初提出的经济学理论，其实质是研究在委托人不得不对代理人的行为后果承担风险的前提下，委托人和代理人之间关系和相互作用的结果及其调整。在公积金（组合）贷款业务中，公积金中心把公积金（组合）贷款的一些业务环节委托给商业银行。在这种关系里面，公积金中心是委托人，各商业银行是代理人。

更为典型的委托代理的例子存在于现代公司当中，一个公司拥有很多股东，公司的经营决策由雇佣的职业经理人团队来做。在这里股东拥有公司的控制权，而管理团队拥有经营权，这样经营权和所有权就分离了。它们分离之后，股东面临的最大问题是就是怎么能够使得管理层和股东之间同心同德，尤其是股东和管理层之间碰到利益不一致情况的时候，怎么能够使管理层仍替股东着想，保证股东利益的最大化。同样的，在公积金中心与各商业银行之间的委托代理关系中，当出现公积金中心与商业银行利益不一致的时候怎么使商业银行为公积金中心着想，保证公积金中心利益最大化，这种道德风险是委托代理关系的核心问题。

1.2 委托代理關系导致的实际问题

公积金中心希望通过委托代理利用银行的专业化能力压缩成本、提高收益、控制风险，同时提供高质量的服务。但从实际效果来看，委托代理所带来的问题很多。

1.2.1 服务问题

无法实现一站式办理，从公积金（组合）贷款的预约到打印查询单、个人征信再到公积金（组合）贷款还贷和提取咨询问题等都无法在商业银行贷款办理处完成。实际调查中发现，客户比较典型的公积金（组合）贷款办理方式是：

到银行房金部咨询公积金（组合）贷款事宜→到管理部打印查询单、到人民银行或某些商业银行打印个人征信→返回房金部进一步咨询贷款办理事宜→到管理部预约排号→到号后返回房金部办理贷款→放款后到贷款房金部领取贷款资料→到管理部咨询还贷和提取等问题

1.2.2 风险问题

委托代理关系中很多相对核心的业务由银行承接，长此以往，公积金中心实质上丧失了这部分的业务能力，失去了对业务控制的主动权，而这些业务中蕴藏了很多不可控的风险。比如合作机构风险，在当前市场竞争相当激烈的情况下，各家合作银行为了取得客户资源，提高市场份额，纷纷通过降低保证金标准等手段去争取更多的合作伙伴，却容易忽视对合作机构资质水平的考察以及对其权责的约束。在委托代理模式下，公积金中心无法深入调查分析合作机构资质情况、领导层素质、业界声誉、历史信用记录、管理规范程度、经营成果、偿债能力从而存在大量合作机构风险。

2 承接后公积金贷款风险的种类

2.1 合作机构风险

与外部机构合作是当前和今后一段时间公积金贷款业务开展的而主要方式。合作机构除了为公积金中心提供客源之外，大多数还承担一定的担保责任。同时，专业从事担保业务的中介担保公司也是公积金中心公积金贷款业务的重要合作机构。现阶段，公积金中心委托商业银行的贷款受理的公积金贷款业务主要依赖于合作机构所提供的担保方式来规避风险。因此，合作机构的资金实力、管理水平、资信状况、往往对住房公积金贷款的风险管理水平有着重要的影响。

2.2 信用风险

从信用风险的角度来看，还款能力体现的是个人住房贷款借款人客观的财务状况，即在客观情况下能够按时足额还款的能力。个人住房贷款的顺利回收与借款人的家庭、工作、收入、健康等因素的变化息息相关，借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还贷款，或者因借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房屋，从而给公积金中心利益带来损失的违约风险。对公积金中心而言，把握住借款人的还款能力，就基本把握住了第一还款来源，就能保证个人住房贷款的安全。

3 风险防范

3.1 合作机构风险的防范措施

公积金中心要发展个人住房贷款业务，离不开合作机构。公积金中心要深入了解合作机构的运作，在充分利用合作机构的同时，采取多种措施有效控制由合作机构带来的风险，推动公积金贷款业务的健康发展。

（1）深入调查分析合作机构资质情况

在通过合作开发商和项目批量获取个人住房贷款的情况下，合作机构和项目发生风险，极易给银行个人住房贷款带来批量风险，因此，为防范“假个贷”风险，应深入调查分析合作机构资质情况，具体包括：

（2）分析合作机构领导层素质

要了解一个企业是否讲诚信，首先要从了解企业领导层着手。企业领导的素质及信誉往往在一定程度上代表了企业的素质和信誉。企业领导的鞠策能力往往决定企业的发展命运，左右企业的未来。对企业领导人做出评价时，主要要看领导层的身份、学历、履历、个人信用情况、以往经营业绩、对团队的影响力、决策能力、经营水平等，可以采用面谈、在企业职工中访谈、在网上查找相关资料等多种途径，收集企业领导层的信息，并进行分析。

3.2 信用风险防范措施

防范个人住房贷款违约风险需特别重视把握借款人的还款能力，改变以往“重抵押物、轻还款能力”的贷款审批思路。因此，公积金中心应该进一步严格个人住房贷款的调查和审查，尤其是关注和评估借款人的还款能力，准确把握第一还款来源，从而有效控制个人住房贷款业务的信用风险。

在审核个人住房贷款时，必须对借款人的收入证明严格把关，尤其是自雇人士或自由职业者。除了向借款人的工作单位、工商管理部门、税务部门以及征信机构等独立的第三方进行查证外，还应审核其纳税证明、资产证明、财务报表、银行账单等，确保第一还款来源真实、准确、充足。具体的措施将从验证借款人的工资收入、租金收入、投资收入和经营收入四个方面来介绍。