物业公司财务内控与财务风险防范

摘要：本文从物业公司财务内控现状展开分析，并以此为依据，提出建立健全财务管理制度，加强财务风险管控力度;优化业务流程管控，保证财务数据真实性;增强信息沟通与交流，建立APP客户端;提高内部监督力度，防范资金风险问题发生等几个方面的应对措施。希望物业公司在实际的运营发展过程中，健全财务内控机制，规避财务风险与经营风险，创造出更多的经济效益与社会效益，促进公司的健康长远发展。

关键词：物业公司;财务内控;财务风险防范;内部监督

中图分类号：F275   文献识别码：A  文章编号：

2096-3157（2019）29-0042-02

一、引言

在物业公司的发展过程中，财务内部控制存在多方面不足。房地产市场的迅速发展，给房地产领域的管理工作提出了更高的要求，市场的竞争愈发激烈。随着房地产市场的发展，物业公司也在不断扩张，伴随着规模的扩大，物业公司的发展也渐渐进入瓶颈期。因此，物业公司要想创造出更高的经济价值，就要找到适合自身的发展方式，树立正确的财务风险防范意识。基于此，相关的工作人员应当对物业公司的资金进行严格的管控，还要加强财务风险管理力度，搭建健全的沟通系统，加快信息的传递速度，避免不必要的经济损失，完善内部控制制度，逐步实现物业公司的战略发展目标。

二、物业公司财务内控现状

物业公司在发展的过程中，内部员工工作随意性较强，日常操作的信息化技术含量不高的问题。此外，物业公司的收费标准不统一，没有建立健全的风险防范机制，在风险问题发生时无法及时预警并作出适当的调整，进而无法创造出更高的经济效益。

物业公司从业人员整体素质较低，内部控制观念不强，公司规范化、标准化建设程度较低;另外，物业公司的大多数资金来源于物业管理费，但是经常因为维修不及时管理服务不到位等导致业主拒交物业费，业主对房屋质量与管理态度不满意，物业公司与业主关系不和谐;最后，物业公司的内部监督考核机制不健全，物业费等各项费用收益率低，不利于物业公司健康可持续发展。

三、物业公司财务内控与财务风险防范措施

1建立健全的财务管理制度，加强财务风险管控力度

从物业公司的收费制度进行分析，没有对各个小区临时场地的租赁业务制定明确的收费标准，进而在一定程度上导致各个项目部在办理租赁业务的时候执行力不强;从财务内部控制的角度进行分析，制度建立的不完善导致执行过程出现偏差。因此物业公司应当建立健全的财务管理制度，梳理车辆管理费以及物业管理费、电梯维护费等。在各项业务活动开展的过程中，找到其中的薄弱环节，开展合理的预算编制工作，定期分析运营情况，为财务风险评估工作的顺利开展做好铺垫。物业公司应当将风险评估贯穿于各项环节当中，制定战略性发展目标，采取有效的应对措施，不断提升自身的核心竞争力，从以下几个方面入手，加强内部管控力度：

（1）物业公司要拉近与业主委员会的关系，在进行物业服务合同签订的过程中，应当充分考虑公司成本支出与效益配比，开展合理的成本分析与测算，确定合理的服务价格与时间。

（2）在进行治安管理的过程中，保安人员要保证24小时在岗，不定期在小区内巡逻，不断扩大电子监控设备的覆盖面。利用先进的信息化系统，掌控小区的治安情况，还要加强与辖区内派出所的合作，合理利用资源，保证小区的安全性，避免风险问题发生。

（3）物业公司要合理的规划停车场，安置电子监控与自动进入系统，对收费人员进行岗前培训，制定明确的业务制度，对长期不缴费的业主进行催收。与此同时，针对于各项公共设备与设施应当制定明确的养护制度，定期检查，保证其能够正常运转。

（4）对我国税制的改革务必要开展合理的税收筹划工作，财务人员要掌握基本的财务基础知识，对整个业务活动当中的涉税风险点进行明确的说明，尽可能索要增值税专用发票，进而降低公司的税负支出。在会计核算的过程中，务必要保证资金流与票据的统一性，避免税务风险发生。

（5）开展多种经营的盈利方式，由于物业公司仅仅依靠物业管理费难以维持，可以利用有偿服务、车辆看管、室内清洁等多个方面的服务。根据业主的个性化需求，逐步提升服务质量，要保证开展的业务与业主的生活信息相关，例如代管车辆，代接子女等。由于社会的不断进步给物业公司创造了更多的发展机会，单位应当逐步推出新的服务项目，满足业主的基本需求。

2优化业务流程管控，保证财务数据真实性

（1）物业公司应建立起清晰的采购流程，按照资金计划和预算实行管控，加入出入库管理环节，促进采购部门与业务部门之间的沟通，缓解公司的成本压力;对资产的使用情况进行管理，保证现金流的稳定性，有效提高工作效率。在报销的过程中，应当开展合理的会计审核工作，严格执行费用预算标准。物业公司应建立收费台账，总部財务定期检查，与各项目收费人员进行工作核对，对于没有及时收回的款项，要及时找到责任人查明原因，制定催款计划并严格落实，从根本上避免收费等相关人员出现徇私舞弊的情况。另外，通过编制收款情况报表的方式，保证财务信息的真实性与准确性。

（2）对于各项租赁业务来说，物业公司应当执行统一的收费标准，增加IC卡出入环节，使财务人员能够掌握车辆的数量与收费情况。在每个月末实行队长工作，对收费情况进行核对，由财务部门进行核算。通过不断完善收款环节的制度，能够加强整个业务流程的监督力度。就当前物业公司的财务内控情况进行分析，虽然已经实行了内部控制工作，但是业务流程还有许多提升的空间。公司可以合理利用信息化技术，对整个流程进行动态化追踪，具体阐述如下：①将财务监督检查作为基础内容，对于涉及到资金流动的业务进行分析，增强各个部门的沟通与交流，为财务部门提供真实的数据。②审计部门要发挥实际效用，对不合理的流程进行完善与修整，进而优化整个业务流程，促进财务内控工作的顺利开展。

3增强信息沟通与交流，建立APP客户端

物业公司在开展财务内部控制的过程中，应当搜集各方面信息，进而拓宽信息渠道，增强内部的交流与沟通，从以下几个方面入手：

（1）物业公司应当定期召开工作会议，更加直观地了解到公司的发展动态，实现上下级的交流。在会议进行的过程中，各个小区的员工都要进行问题整合，并反馈给领导层，使领导了解运营管理问题环节，以便于日后经营管理工作不断完善。

（2）与业主委员会进行沟通，了解管理与服务中存在的问题。业主委员会如果能够发挥实际的作用，找出内部控制的不足之处，就能够有效提升业主的满意度，在一定程度上提高服务质量。物业公司可以采取网上问卷调查的形式，从绿化服务、收费情况与维修反馈等方面入手，并对结果进行整合分析。

（3）物业公司应当将收费标准与费用使用情况张贴在宣传栏中，使业主能够了解资金的使用情况，对于提前缴费的业主可以给予物质奖励，如大豆油、洗衣液等生活用品，鼓励业主缴纳物业费，进而加快资金的回收速度。

（4）物业公司应当立足于实际情况，建立属于物业公司的物业群，管理层、业主委员会成员与业主都可以在手机APP中同时登录使用，增强信息的交流，为群众的生活提供便利。例如可以发布停电停水的信息，或是拾物信息等，为业主解决实际的问题，进而构建智慧社区。

4提高内部监督力度，防范资金风险问题发生

物业公司通过招聘、选拔等人力资源管理方式，以及加大对职工教育经费的投入，构建高素质的人才管理队伍。在日常的监督与管理工作中，及时发现各个环节的关系，利用信息后台提供相关数据，解决物业收费还依赖于人工操作的问题，利用线上收费软件，在前期导入财务数据信息，减少财务人员的工作量，保证财务分析的合理性。另外，物业公司要注重事前风险评估与事中的延伸管理，从计划管理、物料采购与资产升值等方面，加强监督控制力度，避免财务风险发生。由于物业公司的主要经济来源就是停车费、物业管理费等，在进行会计核算的过程中，应当杜绝私设小金库或是损害业主利益的事情发生，进而降低财务管理风险发生概率。最后，对相应的资源进行合理的调配，防止出现资金截流的问题发生，对各个项目进行严格的管理，避免不必要的风险问题发生，保证资金管理的安全性。

四、结语

综上所述，市场经济环境的不断变化与发展，给物业公司带来了发展机遇与挑战，导致单位出现不同的财务风险。基于此，物业公司要在激烈的竞争中站稳脚跟，就要对财务内控体系完善中存在的问题进行分析。在增强与业主沟通的基础上，加强内部监控力度，保证经营决策的合理性。与此同时，提高自身的财务管理效率，创新财务管理机制，优化工作流程，避免财务风险问题发生，实现经济效益最大化的发展目标。

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作者简介：

方勇志，供职于厦门市翔安市政集团有限公司。