以信息化手段规范管理房地产中介实名登记

朱智斌

摘要：房地产中介市场“乱象”频生，出现了不少黑中介和其他违法、违规问题，严重侵害了房地产买卖双方的合法权益。通过信息化管理房地产中介机构备案和从业人员实名登记工作，增加管理手段，提高管理水平，强化房地产中介机构和从业人员执业规范，保护群众合法权益。

关键词：房地产;中介机构管理;信息化

中图分类号：F293.31 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）09-0073-74 收稿日期：2019-08-14

近年来，全国房地产交易市场火爆，二手房交易市场也异常活跃。很多业主通过房地产中介机构代理进行二手房买卖、出租等手续。由于市场需求量大，房地产中介市场“乱象”频生，出现了不少黑中介和其他违法、违规问题，严重侵害了房地产买卖双方的合法权益。为进一步强化房地產中介机构和从业人员执业规范，保护群众合法权益，切实解决房地产中介活动中存在的违法、违规问题，消除中介违规行为对房地产市场调控的不利影响，维护中介活动中有关各方的合法权益，根据《房地产经纪管理办法》（住建部、国家发改委、人社部第8号）、《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房[2016]168号）等有关文件的规定，各地陆续开展对房地产中介机构备案和从业人员实名登记工作。笔者针对如何通过信息化管理房地产中介机构备案和从业人员实名登记工作，增加管理手段，提高管理水平提出以下几点看法。

第一，建立房地产中介信息管理系统。通过信息化手段，对房地产中介机构备案和从业人员实名登记工作进行管理。房地产中介机构备案和从业人员必须通过信息管理系统进行实名登记，并通过所在地房地产主管部门办理备案，未经备案的不得从事中介服务，违规从事中介服务的，配合有关管理部门按照相关规定联合查处。

第二，建立房地产中介机构和从业人员登录系统。房地产中介机构和从业人员通过登录信息管理系统进行房地产中介机构备案和从业人员实名登记，并按照一人一锁原则，即一把加密锁需要有从业人员和房地产中介机构双重绑定管理，缺一不可。中介机构允许有多个从业人员，从业人员也可以绑定多家中介机构，但必须经过双重绑定才可以登陆房地产中介信息管理系统办理业务。

第三，中介居间服务合同网签。经备案的房地产中介机构必须通过信息管理系统网签居间服务合同，并根据居间服务合同内容进行服务和收取服务费。房地产行政管理部门通过网签的居间服务合同及时了解中介服务市场的状况，进行中介行业的监督和管理。居间服务合同网签可以有效保障买卖双方和中介机构各方的利益，确保房源的真实性，减少纠纷。买卖双方、中介机构如果在交易过程中发生纠纷，还可以采用网签的居间服务合同通过房地产中介协会或房地产行政管理部门进行调解，或作为法律诉讼依据。

第四，房源信息核验。房地产中介机构可以通过信息管理系统，经房屋所有权人同意后，通过读取二代身份证，并录入房屋坐落、不动产权证号（或商品房买卖合同号）进行房屋信息核验，包括房屋的基本情况（用途、房屋性质、建筑面积、套内面积、公摊面积、所在层数等），所有权人，是否存在抵押、查封、冻结等限制情况，避免交易过程中产生不必要的纠纷。

第五，房源信息发布。中介机构可以通过信息管理系统发布房源信息（可依托中介协会网站对外公布），包括房屋租赁、出售等。发布房源信息必须经房屋所有权人同意，并通过身份证、房屋坐落、不动产权证号（或商品房买卖合同号）进行房屋信息核验后发布。发布房源时，房屋所有权人可以选择独家代理或者多家代理。当业主选择独家代理时，在代理合约期间，不可在其他中介机构发布房源，同时为保障业主利益，预防中介垄断，建议代理期限最长不超过3个月，3个月后可重新选择中介机构进行授权代理。

第六，代理签订存量房转让合同。中介从业人员可以通过加密锁，登陆信息管理系统，代理签订存量房转让合同。通过中介自助网签的，在网签合同和网签系统中记录下代理机构和代理人员的信息。以上信息可以通过统计汇总，供属地或上级房地产行政主管部门决策时参考使用，也可以通过网签代理信息建立中介诚信档案管理。

第七，为了鼓励和规范中介机构备案。可在行政服务中心大厅设立中介机构专用自助网签机和业主自助网签机，条件允许时，可以设立中介窗口，中介代理的可以和业主自助网签的一样通过综合窗口排队申请存量房网签备案。同时，还可以通过中介窗口“绿色通道”优先受理存量房网签备案，鼓励中介机构和人员主动填报中介代理网签备案事项，有利于中央、省、市房地产主管部门统计、分析和规范管理房地产中介服务。

第八，建立房地产中介诚信档案。经备案的中介机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人或负责人、从业人员等信息及时向社会公布，并在网上和房产交易中心大厅提醒群众防范交易风险，审慎选择房地产中介机构。对诚信的中介机构和个人给予表彰或相关优先待遇鼓励，对违规中介机构或个人进行行政查处、限制网签、限制房源信息发布、限制房源信息核验功能。通过中介信息管理系统内部全网通报，以及中介行业协会网站或住建网站公布房地产中介诚信档案，接受社会和群众的监督和查询。

第九，房地产中介诚信档案信息共享。通过系统联网，与工商、税务、银行等部门进行信息共享，以便多部门联合，有效管理和规范中介机构和从业人员，打击违法、违规中介机构和个人。

第十，建立定期或不定期培训制度。为规范和提高中介机构和从业人员的业务素质、及时掌握最新的法律法规和政策，中介机构和从业人员必须参加中介管理部门（住建、房管、中介行业协会等）组织的继续教育培训，培训考核合格的可以继续正常使用中介信息管理系统，不合格的需要重修，直至合格，方可开展正常的中介服务业务和使用中介信息管理系统。