基于竞租理论的城市化土地利用变迁浅析

张亚静

摘 要：城市化发展进程对土地利用会发生一定的转变，某种程度来说，城市化发展历程反映了土地利用变迁历程，竞租理论做了相应的解释，本篇文章分析了竞租理论与土地利用和未来的城市土地利用变迁，望对相关人员有借鉴价值。

关键词：竞租理论；城市化土地利用；变迁浅析

1 引言

随着城市化进程的加快，如何在城市中更好地利用土地成为了不少学者研究的重点问题，相关学者认为：城市土地利用与租金存在着较大的关系，以此为支撑的理论基础为竞租理论。本篇文章以此为出发点，进行了相关理论探讨与分析。

2 竞租理论及发展历史

竞租理伦是土地随城市中心的距离增加使地价不断变化的理论，经历了农业竞租理论，城市竞租理论等发展过程。

2.1 农业竞租理论

根据李嘉图的观点，农民之间的竞争是为了确保地主的全部优势租金的形式出现，这也便是不同用途的土地和不同家庭类型为什么会在空间上产生分离的原因，屠能根据李嘉图的观点进行了竞租曲线的解释，其认为在竞争条件下，土地将会分配给出价最高的使用者，这样低成本的活动便会选择远离市场中心，高成本的活动会安置在距市场较近的位置，在此理论中，市场中心和位置具有决定性作用。

2.2 城市竞租理论

随着城市化进程的加快，城市用地不断紧张，在比较利益的驱使下，城市竞租理论应运而生。马歇尔认为：地租受土地需求的影响，他研究了土地需求價格和土地集约度的关系，此外，大量的学者例如赫德，海格等人都通过地租与交通成本的互补性关系提出了空间摩擦和磨擦成本的相应概念，为城市竞租理论提供了更好的理论基础，也为后来的花园城市实践提供了良好的借鉴。

随着城市竞租模型的逐步发展，竞租理论也得到了相应的新发展，城市发展由单城市中心逐步发展为多城市中心，因此，卡塞蒂在1971年提出了多城市中心的竞租曲线，交通成本也从原来的距离函数逐步发展为收入函数，不少学者也对此做出了相应的分析，最为显著的变化是城市效用由距离转向时间，决定性因素已不再是距市中心远近，而是时间因素。

2.3 竞租理论在我国的应用

竞租理论模型在我国有以下几个方面的应用拓展：

首先，相关学者认为竞租理论是互换论，通过地价与交通成本进行互换，从而实现利润最大化。王兴中认为人们对居住的环境选择有两种因素，其一为地点，其二为环境，将竞租理论中的互换对象分为两种，第一个是与居民或企业活动发生直接关系的场所位置，第二个是区位的宜人性和经济水平，包括自然、人文、社会、经济环境等。

其次，竞租理论也在我国城市经济学得到了一定程度的应用，我国的大部分城市都可以用竞租理论解释，部分经典城市的城市布局便是根据经租理论布局与开展，其具有一定的代表性，在城市经济学范畴中发挥了重大作用，需更进一步的研究与实践。

此外，竞租理论是建立在微观经济学的基础上加入距离区位因素开展的，我国不同于国外的二元制户籍结构和利率等特色金融政策，使城市的竞价水平与国外相关城市有所不同，单纯借鉴与照搬国外的花园城市和竞租理论不适用于中国的实际需求，需结合国际先进经验的基础上，通过宏观把握才能更好地运用于中国实践当中。

3 竞租理论与城市土地利用

竞租理论是土地利用的解释学说之一，其主要认为土地价格和需求随距城市中心的位置变动而变动，通常情况下呈正向变动关系，不同类型的土地使用者对土地价格的波动影响程度也不同，从而导致不同类型土地的进价，斜率有所差异，一般情况下，商业用地竞价斜率最高，其次为住宅用地，最后为工业、农业用地，在区位不变的情况下，交通、环境、服务和居民喜好都会对竞价斜率造成一定的影响。

随着距离市中心距离的变化，地租水平也在逐步变化，距市中心距离越远，地租越低，并在其中可以明显的看出，城市与郊区的大致分界线，通常情况下，商业的付租能力明显高于住宅、工业和城郊农业。

城市环境是人类对自然环境干扰最为明显的地域，通过强烈的社会经济关系和自然协作，使此生态系统最不稳定，随着城市的地面硬化和人口聚集，城市化进程不断加深，但与此同时，以自然物为主体的第一产业已不适用于在城市继续发展，导致其在城市的付租能力十分微弱，只能在距城市较远的地方找到既能满足其租金使用要求又能满足交通需求的平衡点，以寻求利润最大化。

4 未来的竞租理论与城市利用

随着经济社会的发展，竞租理论也在逐步适应社会，并进行了一定形式的转换，互联网时代对竞租理论与城市土地利用的冲击十分明显，其使交通运输的限制逐步减弱，空间距离对社会经济职能的影响逐步下降，商业区也不再强烈受地域限制，但与此同时，城市化所带来的交通拥挤，住房紧张和空气污染对居民的生活水平也提出了一定的障碍，环境问题与居民生活问题的矛盾也越来越突出，因此，在竞租理论下工业区向城市外围外迁是为了获得地价更低廉而取得更好的经济利润，园林艺术区玉泽为了逐步提高的经济和生态友好效应向城市中心逼近，使得商业、工业区和园艺区之间存在着一种背向发展关系，原始的竞租理论已不适应于当今时代的社会需求，商业区也逐步由市中心向外围外迁，转变为以花园和社区为核心的城市结构，也叫花园城市。未来的城市土地利用会逐步朝着生态化，和谐化发展，更加强调以人为本。

随着竞租理论的不断改变，中心地区逐步被园艺花卉业取代，这样的土地利用布局，可以更好地满足人民日益增长的美好生活需要，国家政府与相关机构也会提供大量的资金支持，以保证园艺花卉业有更加优势的竞租能力，商业，工业等因互联网的变化而对交通的需求减小，逐步退向外围交通要道地区，具有污染工业因城市中心的环境需求逐步退向最外围地区。

5 竞租理论下的花园城市实践

在1820年，空想社会主义学家罗伯特·欧文提出“花园城市”，并系统的阐述了花园城市的相关理论，提出在城市建设过程中需科学合理规划，并突出园林绿化设计，从而实现生态宜居、环境友好。

随着时代的发展，花园城市已逐步从理论迈向实践，其中最为成功的实践者是花园城市新加坡，通过良好的花园城市理论应用，已将构建花园城市列为基本国策，并通过此项基本国策督促市民改善行为，为更好的花园城市而奋斗，此外，部分国外发达国家都为花园城市做出了相应的努力，例如，温哥华在距市中心十分钟步行的距离处便有原始森林为依托的花园城市构建，同时被列为全球最宜居的城市之一。

目前，我国对废弃的煤矿场地和工业场地也进行了花园城市的整改，但效果不尽满意，我们应更好地借鉴国外先进理论与实践经验，在引进国外先进技术的同时因地制宜发展具有中国特色的花园城市，使中国城市也真正变成生态宜居，文明的好城市。

6 结束语

竞租理论作为经济学的重点理论之一，在经济学的发生发展过程中发挥了重要作用，也为城市化建设提供了相应的向导，我们应充分借鉴与学习竞租理论，并借助理论指导实践，从而实现城市的土地利用变迁与科学规划，打造合理、生态化的花园城市。

参考文献：

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