房地产与中国新型城镇化的未来

杨露

真正的房地产井喷是从邓小平的南方讲话开始的，房地产也自此成为了万众瞩目的行业。

无论是到一线城市、二线城市还是西部地区甚至比较偏远的县城去看，中国城市和城镇的面貌都发生了翻天覆地的变化，高楼林立、车水马龙。房地产企业在改变社会对财富整体认知的同时，也是深入中国城镇化进程的身体力行者。

近几年，中国提出了走新型城镇化之路。简单来说，新型城镇化的核心，就是人的城镇化，以推进“民生”为核心。对房地产企业而言，原本“圈地建房、坐地升值”的土地财政模式早已不可持续。如何在新型城镇化中践行“民生房企”的责任，调整策略，成为了中国頭部地产企业的重要议题。

中国人的“住房梦”

在中国这场规模非常庞大的城镇化扩张过程中，房地产企业是当仁不让的主角，它们在不同发展阶段的转型业态、发展空间都与城镇化息息相关。

数据显示，中国城镇化率由1978年的17.9%提高到了2017年的58.5%，城镇常住人口由1978年的1.7亿增长到了8.1亿，城市数量由193个增加到657个。城镇人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米增长到2016年的36.6平方米，住房条件不断得到改善。

据了解，美国的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年的时间，而中国只用了一半时间。这样的城市化浪潮，呈现出了高度集中的特点。新增城市人口集中在沿海少数大城市，北京和上海人口也早已超越了欧美大城市，深圳只用了20年时间人口就由33万增长至千万以上。

房地产开发商在城镇化大潮中抓住了特定机遇，比如在房企中营收领跑行业的碧桂园。1992年，碧桂园从广东顺德单盘起家。彼时，房地产市场就是住宅总量不够，需要大量建房，城市经济功能也需要向外扩张。当时，碧桂园就在一线城市郊区开发了满足首套置业刚需、规模都在万亩左右的大盘及超大盘，将无数人的“住房梦”变为现实。

后来在如火如荼的住房改革和市场经济下，中国城镇住房自有率急速提升，逐渐告别住房短缺时代。与此同时，居民关注的不仅是住房面积的扩大，还希望能住上更好更舒适的房子。

从“居住需求”向“舒适需求”的转变，碧桂园嗅到了三四线城市的发展机遇，开始主打三四线高端改善型住房。这是碧桂园城镇化产品的2.0时代，紧贴民生需求。

但这个阶段也带来了许多问题，比如城镇化中非常显著的区域分化，人口都集中在少部分大城市，并且带来了不少“城市病”。因此，当城镇化发展到一定阶段之后，就需要考虑城镇化的路径是否能持续给居民带来更好的生活，甚至带来财富的积累。

在中国，加强近郊区和远郊区的住房供给，扩大都市圈内的房地产供给，实现带动产业升级跨越是大的趋势。比如越来越多的城市开始设置新型产业用地，用地代码为M0。M0主要用于吸引企业投身新兴产业领域，顺应的是将“产”与“城”进一步融合的趋势。

2016年8月，碧桂园顺势发布“产城融合战略”，宣告正式进军产业地产。选址一线城市周边和强二线城市30～80公里重要区域，未来5年投入千亿元建设科技小镇。这是碧桂园城镇化3.0版本的雏形。

与此同时，随着房地产调控的深入，龙头房企的目标基本已经从原来的高速增长改为有质量的增长，包括原先四面出击的多元化业务，在近来也呈现了收拢聚焦的趋势。

在高科技领域，碧桂园董事局主席杨国强有一颗雄心。今年年初，头部房企碧桂园明确地产、机器人、现代农业是公司未来三大重点业务。同时，提出“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位，指明了科技创新转型升级的方向，即围绕其地产主业挖掘新市场和新动能。

作为“民生地产”理念的践行者，碧桂园具有前瞻性，其大力发展的建筑机器人产业就是建立在与主营业务相关的理性决策和市场需求的基础上。这不但能在未来帮助主业强化成本控制，更是对安全和质量的极致追求，也是积极履行社会责任的有力举措。

真正的“产城融合”

“产城融合”这个词近几年特别风行，地方政府则对于能给地方导入实打实高新产业的运营商持普遍欢迎态度，它被视为疏解大城市、解决睡眠城市和产业空心化等若干城市病的良方。但谁都知道“产城融合”需要高投入，是块硬骨头，难啃。

当城镇化发展到一定阶段之后，就需要考虑城镇化的路径是否能持续给居民带来更好的生活，甚至带来财富的积累。

十九大提出实施区域协调发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。通过与城镇化的紧密结合，碧桂园找到了产城融合发展的新空间—开发科技小镇带动周边产业和经济发展，反哺城镇经济。

在一线城市周边和强二线城市周边的重要区域，碧桂园都有所布局，已经在珠三角、环北京等地初步布局了多个科技小镇，包括立足粤港澳大湾区打造的旗舰项目潼湖科技小镇。

潼湖科技小镇位于惠州市仲恺高新区西部，紧邻深圳、东莞。“谋篇布局”对于这个几乎是“在白纸上作画”的科技小镇来说至关重要。产业的开发如何做得有前瞻性，非常考验碧桂园的综合开发能力。

为解决产业创新和“千镇一面”的问题，碧桂园科技小镇推行一镇一主题，一镇一产业的模式。潼湖科技小镇选择了聚焦物联网产业， 通过引入物联网龙头企业，导入中小型企业和本地企业，整合产业链上下游资源，与产业发展基金共同打造“主导产业突出、全产业链覆盖”的科技小镇。

深圳市英唐智能科技有限公司副总裁刘志华对潼湖的评价颇高，在他看来这个地方山清水秀，房价还比深圳低了很大一截，降低了企业成本的同时，员工可以在这里实现安居乐业的梦想，更有利于企业的稳定发展。

最重要的是，刘志华将公司搬到这里，是想通过特色小镇的规模和整个产业链的效应来完善自己的产业链条，“我相信碧桂园集团会倾全力去打造一个最佳的环境，因此我们也非常放心去做这个事情。”

在资金方面，碧桂园投资了美国硅谷的Formation基金，并有自己的帕拉丁基金，将会为优质企业提供投融资服务。目前，潼湖科技小镇建立了首期20亿元的产业基金。此前，碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波曾表示，“假如香港青年带着合适的、符合入驻标准的项目，来到潼湖科技小镇发展，将免除3年租金。”

值得注意的是，空间规划、产业规划、资金规划，这三者在“产城融合”中是同步的。如今，城市综合开发的成本在不断上升，包括最重要的土地成本、融资成本，只有财务稳健的头部房企才能承担起新型城镇化的责任。

碧桂园在其30多个产城融合的项目中，凭借强大的跨界资源整合能力，将全球最顶级的科技企业、创新龙头引入核心城市群。目前已达成合作意向的产业资源有2100多家，包括思科、富士康、华兴资本、软通动力、创新工场等企业机构，以及哈尔滨工业大学、香港城市大学等多家高校。

创新工场董事长兼CEO李开复对碧桂园这一战略感触很深，“过去我一直认为环境是不可控的，只能有机形成，但在深入了解碧桂园后，我的看法发生了改变：环境是可以创造的，碧桂园有希望打造出硅谷那样的环境。”

从城市到农村，探索“人的城镇化”

诺贝尔经济学奖获得者、世界银行前副行长斯蒂格利茨说过，“中國的城市化与美国的高科技发展将是影响21世纪人类社会发展进程的两件大事”。当然，高科技不仅仅是美国有，将城镇化与高科技相结合发展模式在中国也是大势。

物业曾是城市里的传统服务业，新型城镇化对物业管理和服务都提出了“更智慧”的要求，也为物业服务企业创造了前所未有的发展契机。

在头部物业企业中，碧桂园服务可能略显独特。2018年，碧桂园服务已经在全国落地了一些AI项目。除了以与腾讯云等科技巨头合作的模式推进AI新布局，还研发了自有的AI应用平台和AI训练平台，同时还构建出云边端全栈式物业解决方案，成为物业领域布局新技术密集度最高的厂商。

科技力量所能带来的降本增效不在于技术降低了多少实在的成本，而在于提升人机互动效率。比如智能安防方面，通过各类算法包括以图找人算法、轨迹分析算法，周界防范、垃圾桶溢满等，大幅提升社区的安全和安全管理的效率。

最重要的是，利用物联网和人工智能相结合将大幅降低常规重复劳动的人力投入，可以让物业企业投入更多的人力去为业主提供更多人性化的服务。

科技力量所能带来的降本增效不在于技术降低了多少实在的成本，而在于提升人机互动效率。

除了城市居民生活，农民的现状也需要获得更多关注。未来城镇化率的不断提高将会对农业生产带来多方面的冲击。随着大量农村人口转移到城市，从事农业生产的劳动力将会越来越少。

无论是耕地面积的萎缩还是劳动力的减少，都倒逼我国的传统农业向现代化转型，通过高科技的农业生产来实现粮食安全保障。但发展现代农业并不是一个可以快速变现、获取高利润的行业，而是一项庞大复杂的社会系统工程。

稳居世界500强之后，碧桂园谋开始谋划更长远目标，试图通过参与新型城镇化建设，投身高科技和现代农业。去年，碧桂园正式宣布进军现代农业，帮助农民增收，助力乡村振兴。碧桂园将第一个重点放在了提升现代农业科学技术含量上，计划广聘农业人才，并引入世界一流的农业生产技术、设备。

碧桂园进军现代农业，源于集团创始人杨国强“重新回去种田”的梦想。现代农业一方面可以带动农民增收致富，助力国家战略实施，另一方面通过研发、生产和销售，为更多人提供安全、实惠、丰富的农产品。

“凤凰优选”就是杨国强着手打造的社区零售网络。凤凰优选定位为高端农产品市场，采用的是自营社区超市的运营模式，致力于农产品供应链的优化，通过高标准选品和全链路品控，给消费者带来“从田间到餐桌”的健康体验，提供更高品质的生活。无论是城镇化进程中的城市居民还是农民，都能从中获益。

杨国强曾提出来这样一个有关小镇的构想：人口一两万人的绿色生态小镇，有教育、就业、医疗、商业、文化和交通设施。在小镇边，建农产品深加工的工厂和其他一些没有污染的工厂，解决就业问题。这样通过农业机械化提高生产力解放出来的劳动力，也可以就近在小镇就业，从根本上实现农村人口的就地城镇化，助力乡村振兴战略的实现。

我们不难发现，从地产主业到智慧社区、现代农业、建筑机器人，都与新型城镇化中的人息息相关。房企参与城镇化的形态随着社会发展、国家方针政策的调整而不断发生改变。在它们落实“人的城镇化”的同时，也催生了一系列契合新型城镇化发展的产业，这无疑将成为未来中国新的经济增长点。