房地产财务管理风险防范及控制探究

张璇

[摘 要]随着经济水平的提高，国民物质需求也越来越高，房地产行业迅速发展，而在房地产企业发展过程中出现的财务风险成了阻碍其企业发展的重要因素，在企业财务管理过程中做好风险防范控制措施具有极其重要的意义。文章分析我国房地产企业出现财务风险的因素，进而提出相应的防范控制措施。

[关键词]房地产;财务管理;财务风险;防范措施

[中图分类号]F275

在我国很多地区的经济分布当中，房地产行业占据着主要的份额，房地产行业的发展速度较快，为我国整体经济水平的提高带来了积极作用。随着国家不断优化房地产市场结构，严禁“囤地”现象的出现，保障住房的加快建设等如“国六条”“国八条”等涉及房地产的政策方面，以及营改增等税务等政策法规的出台，房地产行业财务管理面临着较大的影响。房地产行业的财务管理在面临新形势，如何控制好财务风险，是每一房地产行业急需考虑并解答完善的问题。

1 房地产财务风险出现的原因

1.1 财务管理人员的专业素质不高

在我国很多房地产企业当中，虽然企业内部开设了财务管理部门，同时也存在着大量专业的财务管理人员，但是从整体素质上分析，仍然存在着专业素质不高的问题。当企业的财务管理缺乏一定的科学性及专业性时，则无法帮助企业规避财务风险。

1.2 财务管理工作实质性作用不强

在我国房地产企业的财务管理过程中，为了保证企业的正常运行，需要建立系统性的财务管理制定，在各个阶段，财务管理都发挥着重要的作用：项目决策阶段的可行性研究、项目经济效益分析;获取土地使用权阶段，资金的筹集和融资管理;工程建设阶段以及项目销售交付阶段，财务几乎参与了所有合同、工程每个进度以及税务环节。因此健全的财务管理系统，财务工作的实质性作用对企业的项目管理效率以及项目的营利有很重要的指导意义。

1.3 财务预算管理科学性不强及成本管理控制问题

在房地产企业当中，每一个项目都需要大量的投资，企业所需要承担的风险也就越来越多，并且企业对资金所占有的时间也会越来越长。很多房地产企业对开发项目并没有进行科学性的预算管理，没有对开发土建成本及相关税费等方面进行考虑，因此企业会承担较大的财务风险，甚至无法预警企业的开发成本的增加，从而导致降低了企业的利润，因此房地产企业需要增强财务预算的科学性以及对项目的成本干预，避免由于财务预算不足导致利润缩水。[1]

如果企业无法进行有效的成本控制，那么会大大降低资金的利用率，一般情况下，大部分房地产企业仅仅对工程的建设进度比较重视，并没有认识到成本控制的重要性，对企业的经济效益造成了影响。另外，由于房地产企业对成本控制的重视程度不足，会为企业带来一定的财务风险。 [2]

房地产企业应纳的税种有：增值税、印花税、契税、土地使用税、土地增值税、企业所得税等十几个税费，在设立阶段、获取土地阶段到工程建设阶段以及项目销售交付阶段都涉及不同的税种的缴纳问题。特别是“营改增”政策实施后，有些房地产开发企业未对增值税发票加强管理，在签订合同时未有财务人员的介入，对税票事宜进行沟通，导致支付成本的增加，以及发票回收不完整等问题，不利于项目成本的控制，对项目整体的土地增值税的测算也存在可能超过土地增值税税率临界点的问题。

1.4 财务决策不科学

对于房地产企业而言，其出现财务风险的原因比较复杂，一方面可能是由于企业本身做出的决策不科学，主要原因是企业能作为参考依据的信息资料有限，往往只能被动地进行决策;另一方面是由于企业内部规章制度环境出现改变，也就是企业的决策层无法对财务风险进行掌控，一旦企业出现财务风险而又对企业造成了经济损失，决策者也无法按照原来的计划来获取利润，导致企业出现严重的财务风险。

2 房地产财务风险防范控制

2.1 提高财务管理人员的专业素质

房地产企业要想提高财务管理水平，就必须增强财务管理人员的专业素质，加强对财务管理工作能否起到作用要看财务管理团队的整体素质，因此在企業的财务管理人员当中，管理人员不仅仅需要做好报表、记账等基础工作，还需要利用自己的财务风险与市场嗅觉结合最新的税务政策对企业的建设成本进行有效地控制。

2.2 完善财务管理制度、加强税务筹划

对于房地产企业而言，一般都是采用融资的方式来进行项目开发，但是这样的集资方式对于房地产而言来说会存在着较大的负债率，无法保证债权人的债务利益，并且还会对企业其他项目的开发产生抑制。企业在负债的情况下，如果想要正常地运转，必定要对财务管理的风险进行有效地规避。在房地产企业当中，需要提高对财务管理的力度，首先需要对企业财务管理的制度进行完善，并且充分运用财务管理的机制，促进财务人员的素质提高，另外还需要对会计工作人员的素质进行强化，对于财务管理工作而言，在目前的房地产财务管理当中，如果财务人员出现一个小失误，就有可能带来巨大的财务风险，因此需要完善财务管理制度，尽量规避失误，提高财务管理质量。[4]

同时，财务管理不仅对财务制度上要完善，也要深入到项目成本管理的每个方面，如对项目所签订的合同涉及财务方面的条款建立统一签订制度等，结合项目的实际情况，进行准确的测算，计算不同价格对应纳税额的影响，规避土地增值税税率的临界点，从而提高房地产项目的整体利润率。

2.3 建立风险防范机制

在房地产企业的财务管理过程中，其财务管理质量会受到多方面因素的影响，从而导致企业出现财务风险，对于风险防范体系而言，需要树立风险意识，结合本企业的各项目的管理经验及市场的实际情况，设立风险警戒线，充分认识到企业可能面临的财务风险，只有这样在财务风险来临时才能更好地做好预测与规避措施。而当企业面临筹资风险、利率变动风险过程中，在不同的风险之下，需要采用不同的防范措施，从而对所有的财务风险进行有效地预测与规避，从而使得企业利益最大化，在市场竞争中能够更具有竞争力。[5]

2.4 提高财务预算管理水平

在房地产企业当中，由于企业财务管理存在着不稳定性，导致在企业项目开发之前需要进行预算管理，让建设成本降到最低，从而使得企业利润达到最大化。另外，在房地产企业的财务管理过程中，财务管理部门需要重视对资本预算的管理，以现金为本位原则，并且将项目预算作为基础，确保项目收入资金的及时回笼及项目分解费用的合理支出，优先确保流动资金足以偿还银行贷款本息，降低项目开发财务风险，增强资金使用效率，对企业的流转资金进行有效地控制。

在预算方案的制订过程中，需要对房地产进行财务预算，让企业的项目角色更具有科学性，并且从房地产企业的财务管理部门上看，需要将企业的实际情况作为前提标准，合理控制企业资金的分配，从而对财务风险进行降低甚至是规避。根据企业的项目，从横向分解项目收入的总体构成，项目开发成本总体构成，从纵向分解，按项目的年度、月份进行分解。

另外，企业还需要健全预算管理制度：①积极探索市场，了解房地产市场的经济走向，了解迎合消费者的需求，为财务预算提供真实的市场数据;②归纳整理好采集的市场数据，对资金需求量进行符合实际的准确估量;③做好详细的计划数和评估报告，便于对建設过程中投资额的掌控;④在项目开发中做好实际成本支出的控制，时刻与评估报销相比较，灵活处理数据变动。同时，重视对于企业员工绩效的考核，提高财务管理力度，做好全面的预算工作，从而提高企业财务预算管理水平。[6]

2.5 强化市场调研管理

房地产企业需要建立专门的市场调研部门，专门对市场情况进行调查，让企业在开展财务管理工作的时候，能够准确地了解当今市场的动向，并且选择专业性比较强的工作人员进入市场进行深入考察，直接获得第一手信息资源，制定相对完善的市场决策，保证企业的项目能够顺利进行，将企业的财务风险控制在初级范围之内。

2.6 完善企业资本结构，完善财务管理机制

在房地产企业当中，要想让企业的正常工作得到保障，就必须保证其拥有合理的资本结构，如果企业的经济能力足够强大，可以采用举债的方式来将资金不足的问题进行解决，这样可以最大化地降低企业的负债情况，对企业的资本结构进行健全，还能在一定程度上对企业的财务管理风险进行控制。而在企业财务管理工作当中，要想强化财务管理，就必须对财务机制进行调整，通过提高工作人员的素质来强化基础工作，对于财务管理工作中存在的问题进行深入分析，并且制订有针对性地解决方案。

3 结 论

房地产企业要想得到长期稳定的发展，就必须加大企业的财务管理，通过积极有效的财务管理方式对企业项目开发过程中存在的财务风险进行有效地规避，并且采取一定的措施来对财务管理过程中存在的问题进行解决，保证企业的核心竞争力。

参考文献：

[1]吴晓芸. 如何完善房地产行业财务管理——以应收账款内部控制制度为例[J]. 商业文化， 2014（32）：119-120.

[2]屈舒. 地产公司的财务风险分析——以西安天朗地产集团为例[J]. 东方企业文化， 2015（12）.

[3]姜鉴航. “营改增”背景下房地产企业税务筹划方案研究——以烟台ZH地产公司为例[D].济南：山东大学，2017.

[4]杨志林. 关于房地产企业资金管理的几点思考——以肇庆市城市建设开发有限公司为例[J]. 时代金融， 2016（9）：129-130.

[5]王楷， 孟枫平. 国有房地产企业财务管理存在的问题及对策——以安徽省T房地产公司为例[J]. 湖北科技学院学报， 2014（4）.

[6]钟敏. 全面营改增对企业的财务影响——以重庆上丁房地产开发有限公司为例[J]. 中国商论， 2017（3）.