不动产抵押登记中的问题及解决策略探究

【摘要】不动产抵押登记过程属于行政行为之一，由于该模式发展并不久的缘故，加之传统法律的影响下，有关该制度的行政法研究仍不够深入，迫切需求相关行政法律效率。鉴于此，本文结合政府、地方相关法律规定，简要分析了不动产抵押登记，期望将登记中存在的各类问题、不足解决，为不动产交易提供可靠的安全保障。

【关键词】不动产;抵押登记;问题及对策

我国不动产抵押只有在政府专设不动产登记机构登记之后方具备效力，因此不动产抵押中登记所承担的作用至关重要。不动产抵押登记中，政府所扮演的角色也是必不可缺的。通过对不动产抵押登记中政府方面存在问题的研究，能为国家经济市场交易正常运转提供一定的保障，同时也能确保市场经济与社会的发展进步得以稳定。

1、不动产抵押登记存在的问题

1.1办理效率慢，操作缺乏规范性

不动产登记机构在不动产抵押登记办理期间，时常会有此类状况存在，即客户在不动产抵押登记办理中提出了时间紧迫的要求，而相关登记机关尽管将抵押登记程序简化、实现了更高的抵押登记效率，并将抵押登记办理时间减少，然而却也无法将客户需求有效满足。同时，不动产抵押登记期间，也频频出现了登记办理人员不规范操作的行为，例如审核材料不仔细、审核缺乏规范性、抵押合同填写不规范等[1]。在还未正式推行不动产统一登记时，房产与地产登记是由两个不同部门负责的，该时期网络信号数据系统平台尚未健全，也没有充分普及电脑录入登记信息，依旧是以纸质信息来保存不动产登记信息。但是，纸质信息中却存在一系列问题，例如权利人名称写错、登记机关登记错漏、债权金额错误等。

1.2信息未能彻底实现公开共享

推行不动产统一登记制度之前，同一建筑物房地产信息以往是在不同部门分别进行登记，两个登记机构不存在共享信息，如此一来也就造成了抵押信息分散的情况，房产与地产登记信息之间也存在着隔离，最终导致出现了不相同的不动产登记信息。而在当事人需要对房地产基本信息查询时，不但要前往房产登记机关，同时还要前往土地登记机关，并且查询费用也要重复缴纳，这样一来查询难度与成本也就相应的提高，信息透明度严重缺乏。同时，不动产抵押登记期间，也有登记机关错误登记不动产信息的情况存在，如不动产统一登记之前，土地、房产信息登记分别由土地登记及房管局负责，部门之间登记信息与数据不统一，加之尚未共享登记信息与数据平台的缘故，会有一部分登记于土地登记部门的信息不同于房管部门登记的房产信息。

1.3抵押登记法律依据混乱，频发法律纠纷

不动产抵押登记存在的问题中，最为频发的便是登记机关法律依据混乱，尤其是在实施不动产统一登记制度前，地产、房产登记由两个存在交叉重复权利的不同机关负责，以至于出现了混乱的法律秩序。如相关规定中明确指出，房屋登记需前往房产管理部门，土地登记需前往土地管理部门，个别当事人向银行或金融公司分别抵押或贷款土地、房屋，当纠纷发生之后，“房随地走”亦或是“地随房走”难以分清，如此也就无法完整的实现抵押权、债权人合法权益。而尽管《物权法》中提出了“以建筑物抵押的，一并抵押其占用范围内建设用地使用权。”然而实际中，地方法院在处置抵押财产时却很少将“一并抵押”作为法律依据使用。

2、政府完善不动产抵押登记的对策建议

2.1积极建设不动产信息平台

政府应当加强不动产抵押登记中信息平台的建设力度，严格管理、定期维护不动产登记信息，通过相关政策与方案的制定，强化组织领导，为不动产登记信息管理平台建设的落实提供动力，并以此为基础实现不动产登记制度的进一步落实，并且在登记信息共享机制的不断优化下，赋予查询服务便捷化的优势[2]。同时，通过各部门间信息共享的增强，透明化、公开化交易与登记信息，在不动产审批环节完善的基础上，赋予不动产登记信息公开化服务常态化功能，确保登记数据得以精确、完整且真实的构建。此外，也应当积极构建社会征信平台，通过社会征信体系的进一步健全，为不动产交易提供安全保障，以此确保群众得以享受到相应的权益。需要注意的是，还需促进不动產登记信息共享数据平台普遍化、全面化的实现，通过信息共享交流的增强，积极交换沟通数据，合法化信息查询服务，优化服务对象筛选，将更好的业务技术服务提供给群众。依托统一标准，增强内容覆盖成效，积极联合信息，有效连通信息更新和数据贡献，加快不动产登记信息数据体系平台建设进程。

2.2提高登记机构、登记规范监管力度

不动产登记主管部门应当围绕登记机构、过程及人员加大监督管理力度，确保不动产登记机构工作开展能够与流程、法律规定相适应。针对不动产登记内容及标准，应当予以更为严格的规范性监管，确保不动产登记具有一致的内容、统一的标准。依据检查、指导等方式，保障不动产登记簿证得以实现规范化的使用。在与有关部门积极协同之下，严格审查证书及证明变造、伪造或违法制售等违法行为，一经查出应当予以严厉惩处。针对不动产登记簿证使用、保存及管理与要求不符合的，应当限令调整。

2.3完善不动产登记相关法律政策

首先，需积极完善不动产登记相关法律政策，通过不动产登记法律的建设、政策性指导文件的发布，将重要的法律指导依据供于不动产统一登记使用[3]。其次，应以不动产登记规范统一制度为对象，积极颁布指导性政策法规文件，同时对各类与不动产登记有关的法律规定及政策文件中存在的不统一、不协调的内容应当酌情进行修改，确保一致性。此外，结合现有情况合理制定配套法律规定文件，确保法律法规能够与现有经济社会发展要求相适应。

结语：

不动产抵押登记中各类问题的解决，与社会经济秩序运转的正常与否存在密切关系。该过程中，相关学者及政府部门人员必须积极展开深入的研究与探索。通过不动产抵押登记工作的顺利、稳定开展，能将等级混乱的问题逐渐解决，为群众提供更好的服务，有助于社会进一步发展的实现。

参考文献：

[1]梁丽，季敏.不动产抵押权若干登记问题分析[J].居舍，2018（08）：147.

[2]金绍达.不动产登记中的几个具体问题[J].中国房地产，2018（1）：59-59.

[3]杨艳芬.不动产抵押登记若干问题探讨——从不动产统一登记条例出发[J].法制与社会，2017（3）.

作者简介：

王仰智，晋中市不动产登记中心，山西晋中。