在英国购房是一种什么体验

安光系

一个月前，我回湖北老家，一个老同事不解地问我：前段时间国内有一个争论房子被洪水冲走了，还该不该还银行贷款？

三年前，我在伦敦市郊区买了一处房，最近恰好想要换房子。在看房买房的过程中，我有了许多感触。

一

在英国买房，中介仅仅充当真正的发布信息的作用。买房双方有意向并谈好价格后，都会找各自的律师。律师与律师之间的交易则安全得多。因为双方各为其主，都在法律的框架下进行买卖。

如果双方依赖于某个中介，情况则会危险得多。尽管每个中介都宣称自己如何讲信誉，如何安全，但谁也无法保证他不会为了促成交易而故意掩盖房屋的某些缺点。而英国在房产交易方面，因为律师的参与和这种各为其主的设计，从制度上就防范了一定的风险。

英国的律师会为你检查所有与交易房屋相关的情况，并提示你可能存在的风险。比如，我此前买房时，律师曾提醒我说，我家后面的阳光房在很多年前搭建时，是没有经过政府批准的。尽管按照新修改的政策，目前是合法的，但仍需向政府申请相关证件。申请费用大约是250英镑，律师指出来后，对方主动把这笔钱扣除了。再如，我前同事买房时，家里的Boiler供热水和暖气的小锅炉，每家都有）当年未经过燃气部门的安全检查，对方必须把这个程序进行完后才有可能成交。

买房的款项也并非直接打给卖方。我需转给对方律师，在此之后，对方律师再把款项打给卖方。我则在当天从中介手上拿到钥匙。所有的钱款都在当天进行，因而不会出现房东拿了钱后又生出其它变故的情况。

经过这么多道程序，会不会有律师把我的钱卷走？他们要是见钱眼开，把这么大一笔款项拿走，我可怎么办？中介见我提出这样的问题，跟我解释说：不会出现那些情况，这里每家公司都是有信誉的。中介说这话的时候，我心里冷笑着：这话我听得太多了。他接着说，不用担心，英国有个律师协会，如果出现这种情况，会赔偿你全部损失，买房者不会出现任何损失。

那如果买新房呢？开发商会不会卷款逃走？朋友说，这样的事情也不可能发生。因为即便你交了预付款或定金，这笔钱也不在开发商手里。它先由第三方保管，在新房建成后，购买者拿到钥匙的当天，开发商才能拿到那笔钱。这样的设计，在制度上让开发商无空可钻。

律师和中介作用这么大，律师费会贵吗？中介费价格又如何？在英国买房，买主是不需要支付任何中介费用的，卖方的中介费占房屋总价的1%～1.5%（另外加税）。三年前，我买房花了37万英镑，律师费用为700英镑左右（1英镑约为8.68元人民币，6月底数据——笔者注）。

除了有律师这道程序来防范风险，在购买房屋时，银行还需要购房者做两个强制性检查。一是房屋本身的检查，包括电线和墙体等是否安全，都会被专业机构检测出来；二是房屋之外的检查，包括周边环境、周边建设对房屋的影响等。这样，两个检查从内到外确保了房屋本身的安全。“千万别以为这些公司会收点钱糊弄你。它们都是要负法律责任的，如果马虎应对，是要破产的。”一位在英国多年的朋友这样跟我解释。

二

如果进一步了解英国政府的房屋管理运作方式，我们也许会对英国的房屋安全有更多的理解。一个在英国给别人建房子和装修房屋的中国师傅跟我说：房子尽管是你买的，但房屋内的重要装修或改造都必须经过当地政府批准。能具体到什么地步呢？如果你要打掉一面墙，政府不光要批，批完后还得让人来看每个重要节点的施工情况，达到要求后，才能进行下一步。这位中国师傅也跟我抱怨说：扩建一个房子，哪有那么精准，误差两三厘米不是很正常么？但这里就是死板，不让你通过检查，非得要达到他们的要求。

政府在监督房屋装修和扩建方面的要求近乎苛刻，但这也确保了英国房屋得以比较安全地保存。也许因为如此，我家周边能交易的房屋都是几十年甚至上百年的老房子，你根本不需要担心房屋质量。幾年前，我曾在一个地方看房，房屋中介跟我解释说：很对不起，这里的房子比较新，都是二战以后才建起来的，只有60多年。同样是上面那位中国师傅，在给我家装修时说，英国的房屋质量的确是不错的。“这儿的房屋，电线都是几十年甚至上百年前的，一直用到今天。”他说。

还有其它保护方式。比如我的邻居安迪想在后院扩建一个厨房，他就需要到当地政府去申请。当地政府之后会给我来一封信，征求我的意见，问他扩建会否会对我家产生影响。根据英国法律，会有一些施工监测机构给我写信，希望我来挑选他们充当我的监测方，以便在对方施工时，保护我家墙体或其它方面不因施工而产生负面影响。

更有意思的是，我可以随便挑选监测方，而这笔费用则由我的邻居支付，我是零成本的。也许正因有这样的监测方，施工方就不敢为所欲为，因而监测方能和当地政府部门一起监督，从而保障施工质量，最终确保建筑安全。

银行还有一个要求，就是需要购房者买保险。保险中有一项是强制购买，即房屋受损保险。比如，遇到了灾害房屋倒塌，保险公司会赔付盖房子的钱（房价包括地价和房屋造价），从而确保房主的生活安全，当然也保证了银行的贷款安全。

另一个需要自愿购买的是人身保险。如果购房者在这期间遭遇意外伤亡，保险公司会把他所欠的银行贷款全部还清。这意味着，除了银行的贷款是安全的，夫妻中健在的一方也是安全的。

如果我做生意失败了，欠了债或有未还完的贷款，银行会不会收走我的房子？我曾就这个问题咨询过英国银行负责贷款的业务员。他当时告诉了我“借钱”和“贷款”的区别所在：你如果是从银行借钱（Borrowing），万一还不上了，只是会丧失信誉，银行拿你一点办法都没有。而如果你选择了贷款（Mortgage），还不上款的话，房子是会被收走拍卖的。

这意味着，如果对方是生意上的欠款，法院是无法收走他的自住房屋的；但如果对方是因为还不上贷款，而法院要进行强制拍卖的话，由于交房与交款在同一天进行，风险也会降至最低。

三

在英国生活，只允许有一处房屋自住。第二处或更多的房屋则属于投资出租的房屋，购买时所交的税额不一样。如果有获益，则需要交上一笔约占总利润20%左右（具体比例比较复杂，要减掉一定的减免额。应缴的得利税，数额小的是减免之后的18%，数字大的是28%，海外投资者属后者）的得利税。当然，如果购房者在这些房屋中有投入，那么，投入是可以折抵成本的。交得利税的前提是获益了。

如果亏损了呢？如果投资的这处房子亏损了，买卖其它投资房赚了，那么，这处房屋的亏损是可以和赚钱的那处房子相抵的。比如，此处亏损了100万，另一处赚了100万。这意味着不用交任何得利税。值得一提的是，在英国买房，如果是用来自住的普通房屋，是不用交税的。

如果我炒股亏损了呢？能不能拿来折抵亏损？在英国可以。如果炒股亏损了100万，炒房赚了100万，同样意味着不用交税。

不过，在英国买的房子，确实是没有一个像样的房产证。因为房产的所有信息都能在房产网站上找到。这个房子什么时候交易的，卖了多少钱，周边邻居房屋的成交价是多少，一目了然。任何人，任何时候，只要愿意花上两三英镑在政府网站上注册一下，就可以查到每处房屋的相关信息，包括房屋所有者的名字及交易的时间和价格。如果还想知道更多，可以再花上两英镑，把地理位置和房型图都下载下来。再把电子版本存下來，打印一份——这就是房产证。夸张地说，除了你自己，这世界上的任何人，只要花上两三英镑，就可以查看你的房屋信息，不需经过任何人同意。

各种各样的做法，目的只有一个：让购房者的权益得到最大限度的保护。它也许并不完美，但相对而言，可以让人们感到安全。

在英国买房让我感受到私有产权受到保护。它同时也让我懂得，良善的制度是如此重要。要求人们有好的道德是一方面，但更重要的是，法律制度得好。最近，一个在英国生活了16年的朋友和我聊天，聊他对英国法律制定准则的理解：它假设每个人都是恶人。只有这样，制定出来的法律才能防止各种各样的人或公司为非作歹；也只有如此，百姓的利益才能在最大程度上得到保护。得不到保护，人们就会有怨言，这就不太容易安定。

现在让我来回答文章开头的问题。在英国，如果房子被洪水冲走了，贷款该怎么办？第一，已经买了的强制性保险会让保险公司赔付建房子的钱。第二，银行与百姓之间的贷款关系，属于生意关系。房子是贷款的抵押物，房子不在了，不用再还贷款。银行做生意，享受利润的同时，也得承担相应的风险。它作为企业可以再去买保险来化解风险。如果让一个在洪灾中失去房产的人再接着还银行房贷，肯定是不合公理的。不合公理的规定，当然不应存在。

（作者系旅英学者）