小产权房买卖合同的效力分析

摘 要：小产权房是在我国土地城乡二元制背景下的特殊产物，我国现行法律没有对于小产权房的明文规定，只能根据现有法律进行逻辑推理。小产权房买卖合同是否有效就看其本身是否满足合同生效的三个要件。笔者认为，小产权房买卖合同并没有违反法律法规强制性规定，是双方基于意思自治处分财产的行为，满足有效的三要件，应当被认定为有效合同。

关键词：小产权房;买卖合同;强制性规定

中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）20-0252-01

作者简介：谢新路（1996-），男，汉族，山东东营人，法律硕士（非法学），青岛科技大学法学院，2018级法律硕士研究生，研究方向：不动产法。

一、小产权房的概念与相关规定

（一）小产权房的概念

小产权房并非我国现行法律法规明文规定的法律概念，而是民间对于建造在集体建设用地上的房屋的俗称。建造于国有土地上的房屋可以依据《不动产登记暂行条例》规定的程序进行产权登记，而建造于集体土地上的房屋则无法要求不动产登记机关进行产权登记，正因为无法将小产权房登记于不动产登记簿，也无法获得产权证书，建造于村集体建设用地上的房屋无法像商品房一样自由流通，于是民间称之为小产权房。[1]

（二）小产权房相关法律法规的规定

基于《土地管理法》第六十三条的规定，建造于村集体所有土地上的小产权房本身就处于不被法律认可的地位。根据《城市房地产管理法》第二条第三款规定，小产权房也就被排斥在该法规制范围之外。可见我国法律对于现实中大量存在的小产权房采取回避态度，小产权房在法律规定上的空白也成为司法审判面临难题的重要原因。相关政策对于小产权房登记予以禁止，例如《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》之规定。但是该规定只是禁止小产权房登记，而没有谈及小产权房买卖的问题。[2]

二、合同生效要件分析

（一）当事人适格且意思表示真实

合同成立与合同生效是两个法律概念，合同成立只需满足形式上的要件即可，具体到小产权房买卖合同，只要有具体明确的合同双方当事人，合同双方当事人意思表示一致，并以订立合同为目的达成合意，该小产权房买卖合同就满足合同成立要件。按照通说，合同生效应当满足三要件，即合同当事人适格，合同双方意思表示真实和不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗。具体到小产权房买卖合同中，因集体土地流转的特殊限制，当事人适格并不代表着当事人必须具有对标的物有处分的权利，小产权房出卖方本身并不享有权能完整的房屋所有权，其只享有占有、使用、收益的权能而无权处分，而按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人在缔约时是否享有标的物的处分权并不影响合同本身的效力。第二要件是合同双方意思表示真实，只要小产权房买卖双方都以订立房屋买卖合同为目的，达成的合意真实有效，没有欺诈、胁迫、乘人之危的情形出现，合同效力也就不会因此出现问题。[3]因此，小产权房买卖合同是否有效就看其本身是否满足合同生效的三个要件。

（二）不违背法律法规强制性规定

《合同法》第五十二条第五款规定了合同无效法定情形，小产权房是否违反法律行政法规强制性规定就是认定小产权房买卖合同是否有效的关键，而相关法律法规的不完善使得这一认定陷入理论争议和司法困境。认定小产权房买卖合同无效的最有力理由是买卖小产权房的行为本身违反了法律强制性规定，其最直接根据就是《土地管理法》中第六十三条对于集体土地使用权限于本村集体内成员使用的限制，而小产权房买卖行为导致村集体土地使用权向外流转，合同因此无效。[4]我国没有对于小产权房的直接法律规定，因此只能通过现行法律进行逻辑推理，而这一套认定小产权房买卖违反法律强制性规定的逻辑推理并不严谨。小产权房买卖合同标的是建造于集体土地上的房屋而不是集体土地使用权，法院认为土地使用权也一并流转的依据是《城市房地产管理法》第三十二条的规定，即房地产转让、抵押的，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用權同时转让、抵押，如果将“房地一体”主义应用于小产权房买卖的问题上，当然可以推理出当事人处分房屋的同时也处分了土地使用权，从而认定买卖合同无效，可《城市房地产管理法》的调整范围并不包括小产权房，其第二条明确规定调整对象为建造于国有土地上的房屋。一方面，对于限制公民私权的法律条文不得轻易做出类推适用，而且鉴于小产权房涉及的土地问题的复杂性，也不能将适用于国有土地房屋上的“房地一体”原则类推适用于集体土地房屋之上。另一方面，从订立合同的主观意图上讲大部分的房屋出卖人只有出卖自己所有的房屋的目的，而并没有出卖集体土地使用权的主观目的，法律应当保护公民私有财产的合法流转。[5]因此，小产权房买卖合同并没有违反法律法规强制性规定，是双方基于意思自治处分财产的行为，满足有效的三要件，应当被认定为有效合同。

[ 参 考 文 献 ]

[1]高振秀.小产权房买卖的效力研究[D].西南政法大学，2014：2-3.

[2]孙喜威.小产权房买卖中的法律争议问题探究[J].科技视界，2014（19）：11-11.

[3]韩琪.小产权房买卖合法化研究[D].宁波大学，2015：4-7.

[4]刘泽欣.关于小产权房买卖合同效力研究[J].经济研究导刊，2017（12）：191-192.

[5]安忠荣.浅谈小产权房买卖合同效力[J].青年科学（教师版），2013，34（6）：114.