浅谈测绘新技术在房地产测绘中的应用

刘延龙 周振兴

摘要：房产测绘在现代社会中的应用较为广泛，其涉及诸多领域，其主要是利用测绘的相关技术对房屋及周围环境进行全面的测量与分析，该技术测量的范围较为广泛，包括房屋的形状、面积和地理位置，其测绘的目的是对相关的信息及数据进行采集，并通过信息技术手段对收集的信息及数据进行计算和分析，同时根据信息处理结果，绘制出房产图，通过这种方式制作出的房产图具备一定的专业性，其对房产产权的确定存在正确的引导作用。随着科学技术的发展，房产测绘的技术在逐渐完善，目前该技术主要包括房产信息收集技术、平面测绘技术及其控制技术、专业房产图绘制技术、房产相关要素的测量技术和房产面积核算等技术。

关键词：房地产测绘;测绘新技术;应用

中图分类号：P2  文獻标志码：A

引言

在进入到21世纪之后，伴随经济社会的进步发展，很大程度促进了我国房地产行业的进步发展，使公众住房需求得到非常大的满足，与此同时，一定程度上也促进我国房地产测绘手段与技术的进步。为了可以推动房地产企业得到优质化发展，就必须高度关注房地测绘手段与技术的价值意义。这是因为加强运用目前先进的测绘技术手段进行房地产测量，才可以保证相关单位能够更加准确地掌握房地产信息，进而推动我国的房地产行业可以更为有效稳定发展，而且为城市的建设规划提供有效保障。

1当前房地产测绘工作中存在的问题

1.1行业标准建设滞后，法律法规尚不完善

由于我国的测绘行业起步较晚，相应适用于测绘行业的行业标准和法律规范可操作性不强，权责不明确，房屋面积的具体数值成为房地产交易中争论的焦点，也给房产监管工作和房地产行业的可持续发展带来负面影响。其中对面积有质疑的地方主要体现在公摊问题上，建筑物的功能不同，公摊标准有什么不同等，都会引起一定程度的争议。

1.2测绘行业专业人才匮乏

目前从事房地产测绘工作的专业人才比较匮乏，此外正在从业的部分人员缺乏测绘工作应有的专业素养，也没有积极更新知识体系，与现代化的测绘发展趋势相脱节。更有甚者，部分地区还停留在传统的手工测量时代，完全不能适应新时期新阶段对测绘行业提出的新要求，导致房地产测绘造成的纠纷屡有发生。

1.3资金投入和管理投入不足

资金投入不足主要是体现在，目前各地的主要精力还是集中于推动城市化建设的步伐上，各地的房屋建设“量”都上去了，但是“质”有待提高。管理不足主要是体现在现在很多的测绘部门缺乏有效沟通，不能实现资源共享，以至于不必要的测绘重复进行，耗时耗力。

2测绘新技术在房地产测绘中的应用要点

2.1房地产测绘中对GIS技术的应用

GIS，即地理信息系统，它不是单一的技术内容，而是综合了测绘学、地图学、计算机知识等多学科知识而形成的具有高度融合的一个系统。由于GIS具有极强的综合性，应用到房地产测绘工作中，它能够有效帮助工作人员将简单、散乱的测量数据集成得到数据模型，为工程项目的建设施工提供清晰可靠的参考数据。

在房地产测绘工作过程中，GIS首先可以用到数据的采集上，传统的数据采集方法落后，存在易损坏、易丢失、易错误统计等弊端，GIS技术可以通过遥感技术结合GPS坐标数据，完成测绘过程中全套数据的采集工作。其次，在房地产测绘的实际过程中，牵涉到包括建筑物、道路等对象的主、客观数据，GIS系统在数据采集后，可以直接存储到FAT表里，并通过这种表对数据之间产生联系，进行数据处理。再次，对于测绘数据，GIS系统还可以行使管理功能，并对各关联数据间进行三维模拟，最大程度上呈现房地产建筑的各类信息，提高相关人员的工作效率。由于GIS系统的上述属性，该技术除在工程项目的前期建设施工阶段被广泛运用外，在房地产交易管理、房地产估价等工作过程中，同样也广泛应用到GIS系统和相关技术。GIS系统和技术已经成为现代房地产测绘工作中常见的高效率工具。

2.2房地产测绘中对全站仪技术的应用

全站仪是一种电子、机械及光学器械构成的高技术测量仪器，是集水平角、垂直角、斜距、平距、高差测量等功能于一体的测绘仪器，因其功能强大且使用方便，被广泛用于地面大型建筑和隧道施工等精密工程测量或变形监测领域。

在房地产测绘过程中，通过全站仪技术，不仅能够自动进行测量、计算，而且可以利用电子档案对测绘数据进行输入、输出，不仅能够提高工作效率，而且有助于提高测绘精度，这是传统的光学经纬仪做不到的。

以建筑物放样测量为例。欲利用甲乙两个控制点放样一建筑物，测绘工作人员只需要在控制点甲上安置全站仪，后视控制点乙。设置定位方位角后，利用三维坐标放样功能就能放样建筑物的四个角点，从而在实地标定出待建的建筑物各拐点。非但如此，利用对边测量功能还能够即时测出建筑物的边长数据，与设计数据比较，可在不移动仪器的情况下完成测绘。这种一次安放仪器就能完成测绘的技术，大大提高了放样精度，而且让房地产测绘工作更便捷，其优势相较传统测绘技术，十分明确。

2.3数字化成图技术的应用

就房产测绘的过程而言，测绘的成型阶段是主要的环节，该环节可以采用数字化成图技术，实现对测绘过程中相关信息及数据的分析，并将此作为依据，形成具有精确度的测绘图，其不仅改善了传统测绘技术中的不足，还有效的提高了测绘工作的效率。此外，在进行房产测绘的过程中，合理的利用信息技术，对相关的测绘信息进行全面且详细的收集，同时将收集的信息利用相关的系统进行分析计算，以此为标准形成数字化的图形，从而实现房产图的绘制。在数字化成图技术实际应用的过程中其具有一定优势，不仅测绘的精度高，而且信息量较大，测绘速度同样具有一定的优势。

2.4确定房屋的共用面积标准

房产面积计算具体需要参照《房产测量规范》进行：①必须掌握好何处进行全面积计算，何处进行1/2的面积计算，何处的面积能够不计算。②掌握建筑面积套内建筑面积以及需要公摊的共用面积。套内建筑面积主要包含套内的使用面积，套内的墙体面积以及阳台的建筑面积。套内的使用面积指的是房屋内部能够使用的所有空间面积，依照房屋内墙线水平投影进行测量。而套内墙体面积指的是各套内使用空间四周承重墙体，包含共有型墙体与非共用型墙体。其中商品房间的外墙以及分隔墙都属于共用墙，而共用墙墙体水平投影的1/2面积要计算到共用墙体面积之中，非共用墙体的水平投影面积需要都计算到套内墙体面积之中。套内阳台面积指的是所有阳台建筑面积的总和。

2.5定共作面积

共作面积指的是一个房屋包含多产权人，这些产权人所共同占有使用的建筑总面积，其中公用面积要包含房屋建筑面积以及功能使用区域的共有面积。另外商品房的共用分摊建筑面积主要包含两方面：①公共门厅、过道、变电室、设备室、垃圾道、电梯井以及楼梯间之类为商品楼整体服务的建筑面积。②各个单元和公共建筑空间的外墙与分隔墙体水平投影面积的1/2。上述内容说明了房地产精准化测量与所产生结果，有着非常关键的实际意义，能够决定城市建设规划设计与布局，可以改城区建设，房屋布局以及交易改造之类工作提供优良的基础性根据，价值作用是绝对不能疏忽的。

结束语

总之，在实际房产测绘的过程中，可以采用的先进技术手段较多，各种技术的应用都有利于测绘质量的提升，因此在实际测绘中要根据实际情况选择不同的测绘技术，保障测绘工作准确且高效的进行。

参考文献：

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[2] 邢晓娟.房产测绘技术及质量控制研究分析[J].山东工业技术，2017（11）：106.

[3] 于栈.试论房地产测绘中出现的问题及措施[J].滁州职业技术学院学报，2014（05）.

（作者单位：蚌埠市勘测设计研究院）