探讨物业管理电气设备维护及保养方法

何锐

物业企业日常管理工作中电气设备的维护及保养工作是很重要的一个环节，电气设备的维护及保养与否与小区的正常运行挂钩，并且小区的管理对于物业企业经营管理来说很重要。在这个基础上，这篇文章就物业管理的电气设备维护及保养的重要性展开论述，深度研究如何对电气设备进行维护及保养，得出的结果可以为物业管理工作提供意见。

物业管理;电气设备;维护及保养

人们的生活水平与社会经济水平和城市化进成正比提升，用电量也随之提高，更加要求电气设备能够正常运行。在社会经济发展中，物业特别是现代化城市的物业处于极为重要的位置，其涵盖范围极广，其中包括社会机关办公楼以及各家各户，事关民生，社会的发展使房屋物业的用电量不断增加，由此要求电气设施能够保证安全并且正常运行，楼宇电气智能化程度的提高，现代化产品的更新换代要求房屋物业的电气设备管理水平提升到新的层次，维修技术更要得到提高，物业管理部门要保证能够及时高效的管理和维修电气设备，不能够马虎大意。

不断提高的物业企业的管理水平加上不断增强的电气设备维护及保养意识让人们对电气设备的依赖和要求变得更高，这就需要物业企业做好有关电气设备的工作，只有物业管理水平得到提高，物业企业才能够更好的发展，这样才能保证人们生活在一个更加良好的生活环境里。因此，本文列举了物业管理的电气设备维护及保养的重要性的三个表现：

11有利于降低安全事故发生频率

新时代新气象，和谐安全社区的建立需要人们携手共同建造。事实上在物业的管理中，电气设备维护及保养工作显得非常重要，它的存在让电气设备能够正常运行，它还保证电气设备的技术性和安全性的提升，这样使安全事故发生的几率变小，更加有利于建立一个和谐稳定的社区。

1.2有利于企业稳定发展

物业企业在进行物业管理时，电气设备维护及保养工作是其在管理中的很重要的环节，同时物业管理的质量还与对于电气设备维护及保养工作的质量惜惜相关，并且企业的社会地位和企业竞争力还依靠着物业管理的质量。由此可见，物业企业要想有很高的声誉力和良好的形象，必须要保证高效的电气设备维护及保养工作，只有这样，物业企业才能更加稳定的发展，才能有良好的基础。

1.3有利于提升资金利用水平

对于物业企业的物业管理这项工作来说，高效的电气设备维护及保养工作必不可少，只有这样，资源的浪费才能够有效的减少，物业企业资金才能更好的利用，物业企业服务水平才能有一个大幅度的提升。这样的理由是：电气设备的寿命会因为高效的电气设备维护及保养工作而得到延长，电气设备维护及保养的周期也会有一定程度上的缩短，在一定程度上，这样做让设备维修的费用有了一定的节省，而且正是电气设备能够成功运行，所以减少了停工情况的发生，由此带来的损失也减小了。在效益上来看，物业企业充分利用的企业资金可以为其带来更多的经济方面的效益。

电梯的一般性保养和检查，最好每天都检查一遍，保证电梯时刻处于安全运行的状态，检查的主要内容包含：电梯轿厢运行有无抖动现象、平层是否平稳，主要设备是否处于正常状态，应急电话是否处于畅通，电梯设备间内是否有异响、异味，楼层按钮是否正常。在电梯的保养中，一般从以下几个方面展开：

2.1制动器

在电梯的运行过程中，制动器的制动性能具有至关重要的作用，决定着乘坐者的生命安全，因此要加强对电梯制动器的检查。制动器的紧张力度应处于适宜范围，制动片的磨损程度也要重点关注，一旦制动闸瓦可以正常使用的面积小于3/4时，就应该对其进行更换处理。

2.2曳引轮检查

在检查曳引轮时，如若绳槽磨损严重，出现槽型改变或布局云下陷的现象，必须对其进行更换或修理。

2.3曳引钢丝绳检查

现阶段，有些工作人员为了增加润滑，经常往电梯钢丝绳上涂抹黄油，这种做法是不可取的，经过黄油润滑的钢丝绳表面的摩擦力会减小，甚至引发严重的安全事故。在保养钢丝绳的过程中，我们要清楚表面的砂粒和油污等，确保其表面张力处于平衡状态。

2.4层门的检查

根据权威部门的统计数据显示，电梯的事故和故障85%都是出在门系统上面，日常保养中要加强对其进行调整和检查。在电梯的运行中，电梯层门和轿门电气联锁的好坏影响电梯的安全运行。使用灵活可靠的电气节点可以确保电梯的安全运行，门的间隙必须达到相关标准（货梯间隙为1～8mm，客梯间隙为1～6mm）。确保层门紧急开锁装置正常工作，开完锁后可以自动复位。对层门和门刀间隙（5-10mm）之间的间隙进行调整和检查，确保门锁滚轮啮合与门刀深度为5-10mm。

2.5限速装置的检查

电梯在运行一段时间后，限速器会出现迟缓的状况。在对电梯进行日常检测中，要加大对限速器的检测频率，使其随时处于灵活运行的工作状态，除此之外，在长期调整使用限速器时，会逐渐拉伸钢丝绳，一旦出现这种现象，必须及时对其进行调整处理，调整为正常的工作长度。一旦发生故障，必须立即送到生产厂家进行维修处理。

2.6导轨的检查

在检查导轨时，要确保滑动导靴的导轨工作面有润滑油进行润滑。

2.7缓冲器的检查

在检查缓冲器时，要保证其处于可靠的固定位置，并对缓冲器做相应的防尘处理。

2.8对重部分的检查

在对重导靴润滑情况进行检查时，要重点检查轮轴的润滑情况和反绳轮磨损程度。固定好对重装置的导靴，确保导靴处于完好状态，在轿顶用手来回推拉整个对重架，磨损情况较重则需要做间隙调整或直接更換靴衬。对重架以及对重块，补偿链应固定可靠。检查绳头螺丝应紧固可靠无松动现象，绳头开口销不得缺失。

2.9电器设备的检查

在日常保养中，要经常擦拭电器设备，清除设备上的灰尘，适当产生静电。检查变压器、电动机是否存在过热的现象，线路及电器是否良好，电压值是否正常。

3.1中央空调维修保养分类

（1）检查性维护保养

在中央空調运行一段时间后，可能会出现一些小问题，我们就要定期对中央空调进行检查，及时处理空调运行中存在的问题。

（2）预防性维护保养：

一般而言，在购买中央空调时，生产厂家会提供一些预防性维护保养的措施和方法，我们要根据这些措施，对中央空调进行预防性保养，与此同时，还要定期对换热器铜管及相关设备进行清洗和干燥，确保系统时刻处于高速运行状态。

3.2中央空调系统日常维护保养内容

（1）在保养中央空调时，要保证电器开关接触良好，空调的正常工作与电源开关部分的接触性能息息相关，因此日常保养要注意对其进行检查。一旦发现电源接触部分的温度太高，就要及时采取针对性的策略，保证空调的正常运转。

（2）在对空调的水系统进行保养时，往往可以从以下几个方面着手，在对中央空调进行日常维护保养时，水系统不能被水污染，尤其是铁离子不能进入到树脂罐内，确保电压处于稳定状态，因为水系统的平衡与稳定和电压的状态息息相关。除此之外，还要使用盐水浸泡树脂，提升树脂的性能。

（3）要定期清洗空调的过滤网，尤其是风管系统和水系统，必须及时进行清洗和检查。风管系统和水系统在工作过程中，经常会堆积灰尘，如若环境中灰尘较多，则更应该加大清洗的频率，维持空调运行状态。

（4）我们要定期清洗空调的蒸发器盘管和冷凝器，在清洗时，一般沿着特定的方向进行洗刷，保证清洗的效果。除此之外，在清洗过程中，保证毛刷处于垂直位置，不能沿水平清洗，因为可能会损坏盘管的肋片。

（5）在对中央空调进行长时间停机处理后，必须全面清理中央空调，方能重新开机使用。清洗工序完成后，让空调空转3小时左右，保证内部充分干燥，然后再投入到正常使用。

综上所述，物业电气设备的维护和保养已经构成了一个完整的体系，维护检修工作不能松懈。管理工作也要加大力度，环环相扣，每一个环节也显得极为重要，要想保证电气设备的正常运行，各项工作也要有个全面的安排。

[1]任虔英.物联网技术在建筑设备管理系统中的应用研究[D].长安大学，2017.

[2]范青.呼和浩特市住宅小区物业管理问题研究[D].内蒙古大学，2018.