浅谈大数据下房地产土地价值评估的分析方法

摘 要：近年来，房地产企业由建筑业逐渐向金融业的转型，由营造驱动转变为金融驱动。同时，金融的关键在于整个项目的风险控制，而对于房地产行业来说，风险控制的核心主要又是精准评估土地价值。基于此，文章结合房地产行业的发展大背景，探讨了如何在大数据时代下做好房地产土地价值评估，提出了可借鉴的方法，降低投资风险，以供参考。

1 大数据城市房地产发展演变过程

1.1大数据类型及具体分析

总所周知，大数据是一种融通工具，它能够分析数据与信息融通，一些有价值的、智能的甚至传统信息分析方法无法获取的知识和信息，大数据分析都可以进行分析获取，特别是通过海量数据做统计进行的搜索，最终实现模式挖掘与预测分析。怎样通过大数据膨胀的用户网络行为数据的积累，处理这一类具有宝贵市场信息的非结构化数据，并进行系列深入挖掘、分析、管理和应用，这个问题需要我们亟待解决。房地产大数据挖掘与分析主要包含以下几个方面：关联分析、聚类分析、演变和预测分析等。聚类分析，主要就是将所有的数据对象拆分到多个群组里，在每一个群组里都具有比较高的相似度，但在群组之外，每个对象都会有些许的差异。在房地产市场分析领域，借助聚类分析可以用来研究片区市场分异、需求类型构成，从而将科学的依据提供给楼盘开发类型的选择、区域房地产调控政策。关联分析，是找到属性之间的关联性，不同项的相关性需要通过关联规则在同一事件中找出来，这充分体现了分析数据集合之间有趣的关系。

1.2城市房地产的发展

该城市房地产业行业起源于20世纪80年代中期，其蓬勃发展是在1998年国家停止福利分房制度以后。直至2016年，该人均住房建筑面积为37.6平方米，增长3.3%，城镇居民恩格尔系数为31.9%。1984年，市房地产开发公司成立后，开始在中心城区大面积修建住房，并形成了居民住宅小区。20世纪90年代，随着住房制度的改革，住宅小区也渐渐有了商品房的概念，但那些商品房往往是单体楼居多，没有物业，规模较小。进入21世纪，首个花园式楼盘开工建设。此后，各种高品质楼盘如雨后春笋般拔地而起，该城市迎来了房地产业发展的黄金时代。

1.3城市近几年的房价波动

根据每个月的均价汇出的近年来房价波动显示，2010全年该市房价上涨1436元/㎡，涨幅达44.5%。2013年房地产价格开始呈明显下降趋势，而2014年后成交均价一降再降，相比之下尽显颓势。放眼整个房地产市场，愈加萧条的市场局面搞得人心惶惶，各种骇人听闻的“楼市要垮”论非常直接的克制住了购房者的置业欲望。2014年是房地产发展过程中的一个缓冲点，减缓的市场局势应该成为楼市趋于正常化的新起点。2016年楼市成交均价与去年同期相比有小幅回落，主要原因在于十堰安設房项目有非常大的影响，大量低价安置房的入市，拉低了整体成交均价，该城市从大盘形势看，房屋成交均价随之上涨，但从总体形势看，成交均价有显现下滑的现象。

2 房地产价值评估的影响因素

2.1上涨因素分析

党的十一届三中全会后，该市的经济建设进入了一个高速发展时期，随着地方政府对这个产业的引入，使得当地的经济呈现快速增长的模式，人民收入的增长，自然带动消费力的提升，由此购房的积极性也会提高，从而带动了房价的上涨。而该城市，其实也只是我国今年来各个城市快速发展的一个缩影，具有代表性，能够从一定程度上反应我国经济的发展和房地产行业的进步。

2.2下降因素分析

从市房管局数据来看，2013年该市楼市供应量达2546961.35平方米，成交量为1265356.89平方米，库存量达1281604.46平方米。房地产市场此时已进入供大于求的阶段。由于库存量翻了两三倍，导致许多房地产开发商出现销售滞后的情况。数据显示该市2009至2011年房地产建筑业总产值上升的较为缓慢，且2010年至2011年房地产企业急剧减少，一年的时间有八家企业倒闭，由此也反映出2011-2012房地产市场出现问题。2012年开始出现舆论部分招商引资进来的企业，逐渐退出。这些企业的迁移使得当地人民的购房信心受创，购房受阻，对房产价格造成严重影响。

3 大数据技术在房地产土地评估方法

1）综合利用网上的开源数据以及商业数据，比如不同时间点的房产属性、成交量、成交额、成交时间长等，来判断出各地块的房地产市场现状与发展趋势，并可结合GIS地理信息系统，从而判断各类城市生活配套设施对房地产价格影响的权重，以此作为价值评估体系的一部分。

2）利用消费者线上行为数据及市场交易数据，完成目标消费者人群画像，其中包括性别分布、年龄分布、消费能力、家庭状况、关注户型、相关网页浏览时间等，判断出目标消费者的核心需求以及迫切程度，并结合房地产企业所要开发的项目类型、开发成本周期，判断其可行性；

3）利用商业数据，分析出消费者的地点为集中还是分散，并结合RFM模型，即消费者的消费频率、人均消费水平，、消费者最近一次消费信息，判断地块各商圈的市场活力与辐射范围。

4）加强大数据技术应用的研发力度。房地产土地评估机构能否实现创新，主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门，研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作，要侧重于新技术、新方法和新手段，特别是大数据技术在房地产土地评估领域的应用，优化工作流程，提高工作效率，降低业务成本。为此，需要采用新的组织形式与管理方法，利用民营高科技企业的技术、人才与设备优势，联合科研机构和高等院校等共同研发评估大数据技术等，积极开展大数据领域的双边或多边技术协作，逐步形成房地产土地评估大数据技术科研平台，为房地产土地评估领域应用大数据技术提供有力支撑。

5）加强经济市场立法。房地产经济的发展需要法律权威性的主体和手段来保障它的发展环境，市场和政府要相互协调才能共同创造出法制化的环境。在房地产运营的过程中，一切要以法律性质的合同为基础达成交易，因此，一定要重视购房过程中的每一个环节。首先要完善规范来解决房地产的消费纠纷，要遵规守法；其次是要严格执法，进行严格的市场监管；最后要建立房地产的信用体系，共同建立起平等公开的契约制度。

4 结束语

综上所述，我们可以得知，大数据时代的到来，数据的采集与分析在技术层面已不再是难点，如何结合房地产具体业务场景对海量的多维度数据并深入挖掘分析，结合地区实际经济和消费信心，才是现阶段的关键。目前，在房地产正在完成由建筑业向金融业的转型这一行业大背景下，须将从数据中提炼的有效信息与房地产行业的具体业务知识进行结合分析，才能提高房地产企业的城市空间分析能力，从而完成土地价值评估这一环节的有效变革，控制投资风险。

参考文献

[1]缪涛，洪建国，林波，田鑫.大数据在房地产市场分析中的应用[J].中国房地产，2016.

[2]郝丁.我国房地产经济波动与金融风险防范研究[D].西南财经大学，2016.

[3]辜寄蓉，刘寅，冯义从，等.土地供应与房地产传导机制的大数据分析框架研究[J].中国国土资源经济，2017，30（12）：49-55.

作者简介

丁艳娴（1990-），女，广东茂名市人，大学本科学历，工作单位：国众联资产评估土地房地产估价有限公司江门分公司，研究方向：土地评估，土地规划