淮北市住宅小区物业管理现状及发展趋势研究

王涛涛 刘嘉伟

摘要：人民经济水平的飞速发展，往日的服务水平已经不能够满足人们的需要，物业管理公司作为提供服务的第三方公司，需要不断的优质自身的服务以满足人们的需求，而在这一过程中必定会与业主产生一定的摩擦，本文将以淮北市住宅小区为例折射出我国目前的物业管理现状及发展趋势。

关键词：物业管理;住宅小区物业

物业管理作为我国的新兴产业和朝阳产业，具有良好的发展前景的同时也存在许多经验不足、制度不完善、专业人才少等相关问题。随着城市建设和房地产业的不断发展，物业行业的市场也在不断扩张，业务量在逐年上升，行业体系也在不断完善。想要保证这种势头的不断前进，形成能够与我国城市建设进程相匹配的物业管理行业，就要注意分析解决现在物业行业中存在的问题，并实现物业管理的不断创新，以满足人们的需要。

一、现状分析

（一）业主物业管理意识淡薄

物业管理作为一种经营性管理服务行为，就必定要有一定的资金投入，又要有一定的收益。其资金来源包括有：①房地产开发商提供的维修资金;②物业管理公司对业主或物业使用人收取的物业管理费用，包括治安保卫、清洁绿化、垃圾清理等;③物业从事多元化服务所获得的利润，比如家政服务、广告位招租、经营商店等。但是，淮北市住宅小区业主由于长期受福利性低租金和商品房补贴等计划经济体制的影响，相当一部门的物业使用者把物业管理服务理解为无偿服务或抵偿服务，尤其出现在老旧小区，往往不能按时缴纳物业服务费，或者干脆拒絕缴纳。

（二）物业管理人员素质不高

物业管理作为服务业的一种，不仅仅要求从业人员要有足够的耐心和良好的态度，同时也要求服务人员具备一定的专业知识和专业技巧，对消防知识的储备、对绿化的保养、对房屋的维修等。而淮北市从事物业行业的人员又普遍文化程度偏低，这与相关院校专业的开设也有一定关系，高等院校不培养这方面的人才，就会直接导致市场的人才资源与岗位需求不对等，导致中低级物业管理公司无法雇佣专业人才进行管理。所雇佣人员缺乏应有的物业管理专业理论知识和专业技能技巧，在服务态度上不够诚恳，有甚者不把自己看成是服务者，而是管理者。

（三）相关法律法规落后

物业管理的发展时间较短，与之匹配的法律法规制度比较落后，不完善，对许多物业管理的工作没有做出明确、详尽的规定和约束，导致了开展物业管理服务时没有一个准确的标准，让不轨之人有可乘之机。淮北市住宅小区物业又层次不齐，错综复杂，居住的人员也都鱼龙混杂，会产生许许多多杂七杂八的问题，而又没有一个很好的准则去规范这些事情。这就导致了物业服务工作开展困难，业主与服务人员相处不融洽。

（四）收费问题

物业管理服务费作为物业服务公司最主要的经济来源之一，对物业服务公司的发展与现状的维持起到了不可或缺的作用。而淮北市住宅小区种类多，人员混杂，物业公司资质又高低不同，没有定量的收费标准，造成了收费难、乱收费等现象。不具备一级收费资质的物管企业，按照一级收费标准进行收费，同时还存在超标收费的现象。实际发展中严重损害了业主的合法权益，同时由于普法方面的问题，以及相关收费流程的规范性问题，造成目前物业收费不规范的现象普遍存在。

二、发展趋势

（一）对“物业管理”的普及

“物业管理”一词近几年来出现的频率越来越高，物业管理服务越来越深入人心，淮北市物业管理公司将通过网络媒体宣传、张贴海报、建立业主委员会等形式将物业管理的相关知识普及给业主，以达到人人知晓，人人参与的目的。“物业管理”也渐渐不再仅仅是业内人士所了解的话题。许多普通百姓正在享受专业化物业管理所带来的优美环境和方便生活，也逐渐变为人们买房时所考虑的因素，一个小区的物业可能直接决定了业主居住的环境、保障。物业管理正进人百姓生活，并且其对人们生活的影响比其他商品售后服务更广泛更深入。

（二）加强物业管理人员的培训

针对物业服务人员整体素质不高这一问题，淮北市物业管理公司必须做出应对措施。要加强相关从业人员的综合业务能力，要求其掌握一定的管理技能;随着相关法律的逐步完善，物业管理公司也要引导员工学习相关法律知识并用于时间，按照法律规章办事;要落实责任制，责任到人，进一步规范和约束从业人员的行为，降低因人为原因导致的纠纷风险;最后，物业管理公司要有奖惩机制，这样才能最大限度地调动员工的积极性，一方面通过惩罚机制约束他们的行为，另一方面通过奖励机制提高他们的工作热情，更好地服务业主。

（三）强化物业的合法经营及合理监管

物业管理中服务人员与业主会产生许多矛盾，而这些矛盾的根本原因是服务人员所提供的服务与业主所感知到的不对等。要避免这方面矛盾的产生，就需要一个能够提供量化标准的法律法规来规范管理，物业管理公司要严格根据《物业管理条例》来制定能够适用于淮北地区住宅小区物业的管理办法，加强对人工相关法律知识的培训，确保其提供的服务的准确性和合法性。

（四）规范收费标准

物业服务费的收取作为物业管理工作的重要内容，其过程必须保证合理、合法性，要做到公正公开，应从收费监管，收费标准公示，收费标准核准三个流程，进行其收费标准的制定。有关部门也必须对此过程严格监控，需严格按照《淮北市规范普通住宅小区物业服务收费明码标价工作的通知》等相关文件的收费标准收取业主的物业服务费。物业管理也可通过设立专项服务收取服务费用，根据业主的需要，提供机动的服务，以达到对症下药的作用。也使得物业管理的工作更加人性化。

三、结语

随着房地产业的不断改革，对物业管理产业也提出了更高的要求，产生了更多难题。做好物业管理工作，不仅是为了物业管理公司自身的发展，同时也是为了给业主提供更加优质的服务。物业管理中管理作业内容较为复杂，且服务人群较多，这给物业管理服务带来了许多难题，因此，物业管理公司需要不断地优化自身的服务，创新改革，提高服务人员的专业性，收费的合理性，进一步发展淮北市的住宅小区物业行业。

参考文献：

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[4]李海东.浅析物业管理现状及发展趋势[J].居舍，2019（20）：182.

基金项目：

全面建成小康社会背景下淮北市住宅小区物业管理现状及发展趋势研究，项目编号：KYLXYBXM19-052