自管公房管理面临的问题及对策

张彩红

【摘  要】对于自管公房而言，主要是通过政府、企业资金投入，部分企业与国有企业进行资金自筹而开展建设的，管理与维护工作也十分主要。但是，当前我国在自管公房管理方面，存在一定的不足，限制了管理工作的有效开展，由此可见，对于存在问题进行分析，并且通过相应的对策加以整改，是确保自管公房管理效率获得提升的重要保障。

【关键词】自管公房;管理;存在问题

现如今，自管公房是一项夕阳产业，具有一定的无偿性。但是，就目前自管公房的管理现状而言，由于存在一定的问题，导致管理工作出现一定的混乱。基于此，本文将对其存在问题进行细致的探讨，并且通过针对性的解决对策，来保障自管公房管理工作的高效执行。

一、自管公房管理存在的问题

（一）产权保护意识较差，资产收益没有得到重视

当前，对于多数事业单位而言，自管公房属于一种可有可无型的福利附赠品，其所属权实际应该对事业单位、企业自身所有。对于一些事业单位而言，甚至将自管公房看作是多余的存在，将其转让给下级单位或其他企业，从而造成事业单位没有将资产合理运用的现象出现，甚至发生了资源流失的状况。身为事业单位资产的自管公房房产，能够为其带来一定的产权补偿收入，但是，在事业单位自身进行升级转型期间，对于自管公房的份额绝大多数存在忽略的现象，多数存在将办公楼、厂房以及固定资产进行记录，但是将自管公房交于他人管理的现象[]。另外，对于一些事业单位来讲，通常会将厂房等作为固定资产来开展申报与审批工作，对于自管公房的管理较为忽略，从而造成自管公房出现弃管、漏管的现象。同时，一些事业性质的单位，同样也将改制脱钩作为自管公房最佳的解决办法。脱钩企业能够利用一次性投资的方式来将占用土地或是自管公房进行购买，对于少部分单位来讲，甚至会利用自管公房没有没有产权来作户籍账，将没有凭证的差错进行利用，从而肆意将自管公房进行转让，将本来应该属于企业集体的财产转让至个人手中。

（二）缺乏市场意识，应有的资产配置匮乏

根据相关的研究调查结果表明，自管公房拥有很高的升值空间和使用价值，通常都集中于城市的中心区域，拥有更多便利的条件，例如：服务设施与基础设施的健全、交通便利等。同时，也拥有许多的资源，在未来，可以说升值空间很大。但是，就当前自管公房的管理现状而言，管理人员对市场前瞻性以及市场意识比较缺乏，通常对于自管资产的实际价值有所忽视[]。因此，多数的员工会抓住这一点，在自身只具备使用权，并且没有得到事业单位批准的情况下，私下将自管公房转租给其他人员，从而获取相应的经济收益。绝大部分的自管公房在商业区与学校附近建立，为职工的私下肆意转租提供了更大的便利，但是却导致事业单位的收益受到影响。另外，当前的自管公房缺少了一些本质的特征，也就是福利性与保障性有所缺失。对于事业单位自身而言，自管公房的提供是为了给退休职工或在职职工带来一定的福利保障，但是由于职工在没有经过批准的情况下肆意转租敛财，成为了其谋取暴利的用具，从而造成事业单位不仅在房管方面出现不利的影响，同时也影响到事业单位的经济收益。

二、自管公房的改进对策

（一）转变观念

首先，便需要将思想解放，将传统的陈旧观念摒弃，从曾经计划经济时代的传统自管公房管理模式中加以解放，将自管公房产权户籍与国有资产意识不断强化，将市场特有的机制充分发挥出来，不断将自管公房的管理方式作出相应的变革，将全新的物业管理方式引入其中，将良好的物业形象与规范的物业服务树立与推行。其次，需要对自管公房展开全方位的调查摸底，并展开分门别业、造册建档。将小区整栋、数栋的移交社会物业，将房改产权房与租赁房区别划分，确保事业单位的自管公房资产不会出现流失。在此基础中，事业单位无力管理的，可以利用合同的方式来委托社会物业公司管理。由于城市需要改造，自管公房的房改购买产权与征收补偿资金，应该由自管公房产权单位全部享有。对于事业单位改制剥离后的房管部门，可以将自管公房划拨给改制以后的部门，对于征收补偿资金、租金、房改产权购买等，均由该部门全部享有。需要将移交手续统一办理，并且将移交档案确立，促使事业单位的资产不会发生流失的现象。

（二）实行自管公房使用权、所有权与经营权的分离

将使用权、所有权以及经营权进行分离，是自管公房管理中创新的首要方式。换而言之，就是将使用权放宽、所有权巩固、经营权搞活。在自管公房归事业单位所有权不变的情况下，住房的使用权与租赁权不发生改变，但是租赁权与使用权可以转变为经营权，特别是非住宅、不可售、门面住宅改为商业经营的自管公房的市场化经营活动，产权单位、使用权住房与经营人员可以按照经济收益作出分成，也可以通过合同、协议，来市场化收取租金，产权房同样也可以入股于自管公房，共同按照股份展开。

首先，事业单位自管公房以往的、低效的有房而租、坐等上门、收房租、修补房屋的经租形式已经无法与市场与住房需求想满足，因此，必须要作出转制，并且引入市场化、全新、规范化的物业管理新形式。

其次，对于自管公房与土地来讲，具有十分显著的价值。所以，使长期执行的房产实物管理形态向房产与土地价值管理形态发生改变，将市场需求与价值规律作为依据，从而对价格作出调整，是自管公房管理形态发生变革的重要目标。

最后，由于自管公房自身的使用价值、基本属性以及市场功能发生了变化，因此，必须要将规范、统一并且开放的合同契约竞争有序的房地产市场建立，将市场特有的机制充分加以发挥，不断对自管公房的经营管理方式作出变革，促使自管公房的资源可以获得最优的配置。

结语

综上所述，本文针对于自管公房管理工作存在的问题进行分析，从而提出针对性的解决对策，能够促使我国自管公房的管理工作效率获得大幅度的提升，同时能够促使自管公房的管理工作得到高效的执行，是推动我国自管公房管理工作长期、稳健发展的重要因素。

参考文献：

[1]章佳麟.自管公房管理模式与改革对策探析[J].现代国企研究，2019（04）：193-194.

[2]張颖霞.自管公房面临的问题及保值增值研究[J].居舍，2018（14）：169.

（作者单位：武汉城投房产集团有限公司）