贷款利率对房地产价格影响理论研究

摘要：本文阐述了我国近年来房地产贷款利率的变化情况并对利率对房地产价格的影响进行理论分析，伴随着房地产价格上涨国家对贷款利率多次调整，对需求方来说，贷款利率上涨投资者会推迟进入房地产市场，对房地产的需求减少价格下降。对供给方来说，利率上涨房地产贷款资金成本增加，房地产供给减少，房价上涨。

关键词：房地产价格;贷款利率

一、引言

改革开放以来，房地产行业迅猛发展成为国民经济的支柱行业，1998年房地产总投资占GDP的比重为4%，到2011年这一比重已经上升为13%，2018年重庆房地产投资的占比为20. 9%，三亚更是达到67. 7%，经济的发展严重依赖房地产投资。同时房地产价格也节节攀升，2019年深圳、上海等全国一线城市房价收入比高达25，二线城市也高达12，远远高于国际普遍认可的4 6区间。房地产行业促进经济发展的同时也危害到全国人民的生活状况。

为此，政府也多次调节房地产行业，并将贷款利率作为主要手段之一。在2003-2007年之间，政府对房地产进行了连续的调控，5年间9次调整基准贷款利率，上升到7. 47%; 2008年，金融危机爆发，政府将房地产行业作为振兴经济的一大支柱，在2008-2009年两年间，放松信贷对房地产行业进行扶持，并6次调整贷款利率，基准利率回落到5. 31%，之后房价形成了井喷式的上涨。2010年至今，政府出台措施决定严厉打击房地产，基准贷款利率再次上升到6. 56%。近年来，房地产调控实行分城施策，2014-2016年首套房贷款利率从7%左右逐步下跌到4.5%左右，这期间房价大幅上涨，2017至今房贷逐步走高到5. 6%。

二、文献综述

关于利率是否对房价造成影响，国内外学者均有大量研究并且存在着相当大的争论。有些学者认为利率确实能对房价造成显著影响。况伟大（2010）考察了中国35个大中城市1996 2007年的城市房地产价格数据，引入预期、投机和利率等变量，结果表明房价的波动受利率的变动的影响最大。周京奎（2005）实证检验了我国4个直辖市的住宅价格与货币政策和银行贷款的关系，发现宽松的货币政策与住宅价格的上涨有紧密的关系。

另一些学者经过研究得出利率对房地产价格的影响很微弱的结论。Jeff （2005）用事实数据说明美国某州的贷款利率上升的同时房价也出现大幅上升的现象，指出该地的贷款利率与房价无直接关系。段忠东（2007）运用计量经济学的操作方法，考察了房地產价格与通货膨胀、产出、利率之间的相互关系，模型估计的结果为利率的影响非常微弱，而且显著性很差。屠佳华、张洁（2005）把贷款利率作为变量之一考察了上海房价增长的原因，结果显示贷款利率不显著，房价对贷款利率不敏感。

总之，国内外学者对房价产价格的影响因素的研究已经相当深入，并且结合房地产的相关理论，大量的运用计量经济学的方法，建立各种不同的模型，准确的考察了各种因素是否存在影响及影响的大小。有关利率与房地产价格的文献也非常丰富，但是学术界对此并没有达成统一的共识。

三、利率对房地产价格影响的理论分析

利率作为调节国家宏观经济非常重要的手段，对我国经济的影响起着非常显著的作用。房地产行业多年来一直是我国经济发展的支柱行业，其对利率的反应可以从房地产需求方和房地产供给方这两方面来进行论述。

（一）对需求者的影响

从宏观的层面上来说，利率上升会使得整个国民经济的增速减慢，国家整体投资减少，房地产的投资是国家投资的重要组成部分自然会相应减少。同时利率的上升会释放出国家未来紧缩的信号，如果这一信号主要针对房地产行业，那么投资者将会将资金撤出房地产行业，转向其他投资，使得投资者对房地产的需求减小，价格降低。

从微观的层面上来说，利率上升会使房地产投资者的财务成本增加，其用于归还银行的利息水平增加。同时，由于存款利率的相应上升，投资者存入银行的利息收入将比从银行贷款的利息支出要多。因此对房地产投资者来说，此时投资于房地产的机会成本将会很高，资金的替代效用会高于投资房地产的收入效应，投资者会将资金撤出楼市，从而对房地产需求减少。对自住型需求者来说，由于大部分自住型购房者需要从银行贷款，一次性付清的数量较少，因此利率的上升会使得每个月的还款压力增大，这些需求者会推迟购买计划，以租房来代替购房，等到房价下降后再去购买，因此对房地产的需求也会减少。

综上，无论从整体的国民经济情况对房地产的需求影响还是从房地产投资者和自住者的角度来看，利率上升都将使其对房地产的需求减少，根据经济学理论可以知道，供给不变的情况下，需求降低会导致价格下降。反之，利率下降不论是投资性需求还是自住型需求都会增加，从而房价上涨。

（二）对供给者的影响

利率对房地产供应商的影响可以分为两个方面。整体上来说，利率升高，房地产商的融资成本和财务成本均会上升，房产企业从银行贷款的难度会相应增加，房地产商的资金流量减少，用于房地产投资的资金减少。利率上升对国家宏观调控缩紧信贷的预期也会使房地产商减缓投资，从而房地产的供给减少，房价上升。另一方面，由于大房地产商的融资渠道较多，除了从银行贷款之外还可以从股市上直接融资，之前高利润积累雄厚的资金实力使其可以通过减少营业部等方式收回资金。但是对于仅仅靠银行贷款生存的小房地产商来说，利率的上调会其陷入财务困境，大量提升的融资成本和财务成本会使很多小房产商破产倒闭，使得全社会的房地产商减少，房地产供给也会减少导致房价上涨。反之利率下降，房地产商融资成本和财务成本均相应降低，房地产投资增加，供给增加导致房价下跌。

综合以上两部分可以得出结论，利率会对房地产的需求和供给产生影响。利率上升，需求降低同时供给也减少，房价到底会怎么变化取决与房地产需求曲线和供给曲线的变化程度。同时，由于利率本身的传导存在问题，房地产的供给也存在刚性，使得房地产价格对利率的反应非常复杂。

参考文献

[1]周京奎，货币政策、银行贷款与住宅价格一一对中国4个直辖市的实证研究[J].财贸经济，2005，（5）：22-27.

[2]况伟大.预期、投机与中国城市房价波动[J].经济研究，2010，（9）：67-78.

[3]王先柱，毛中根，刘洪玉.货币政策的区域效应一一来自房地产市场的证据[J].金融研究，2011，（9）：42-53.

[4]况伟大.利率对房价的影响[J].世界经济，2010，（4）：134 145.

作者简介：

李畅（1990-），女，湖南常德人，硕士，讲师，研究方向：金融理论与实践.