物业管理行业的发展趋势分析

2019-09-10程存峰严雷薰

中国商论 2019年4期

程存峰　严雷薰

摘要：我国物业行业经过三十多年的发展创新，已经由最初的“萌芽”成长为国民经济的一棵“大树”。本文结合物业管理行业的发展现状以及当前社会发展中出现的新思维、新理论、新方法、新工具等与物业行业的融合情况，从行业发展的持续性、行业的集中度、市场定位、“互联网十物业”“机器人十物业”和智慧物业等六个方面对物业行业的发展趋势进行了分析。

关键词：物业管理趋势分析行业集中度智慧物业

中图分类号：F279.23

文献标识码：A

文章编号：2096-0298（2019）02（b）-217-02

物业管理自20世纪80年代引入我国以来，历经三十余年的发展，正逐渐摆脱市场的无序发展、配套性法规和规范性文件的缺乏难以辅助行业发展的局面。国家发布的相关法律规范以及地方出台的相关法律规范已经协助物业行业走向了良性的发展道路。另外，外部环境出现的新需求、新思维、新理论、新方法、新工具为物业行业的发展带来了更大的变化。

1 物业管理行业现状

1.1 行业规模稳定增长

到2017年底，全国物业行业管理总面积为246 65亿平方米，比上年增加了12.01%;物业管理从业人员为904.7万人，比上年增加了8.9%;物业服务企业数量约为11.8万家，比上年增加了3.97%;经营总收入为6007.2亿元，比上年增加了13.66%，预计到2022年经营总收入将达到万亿级。

1.2 行业集中度在增加

2017年TOPIOO管理面积占比约为32.08%，比2016年增加了3.08%;TOPlOO企业营业收入为1804 27亿元，占经营总收入的30.04%，比上年增加了0.6%。

百强企业中，TOPlO企业展现了“越大越快，越快越好”的规模优势，2017年管理面积均值达21588.21万平方米，同比增长14.5g%;市场份额为11.06%，与2016年相比提高0.88个百分点。

TOPIO企业管理面积均值是百强企业均值的6.82倍;TOPII-30企业结合自身优势，制定精准的规模扩张策略，管理面积达4976.96万平方米，是百强企业均值的1.57倍。

1.3 区域差异明显

根据资料显示，经济较发达的东部地区在物业管理规模方面走在全国前列，东部地区到2014年底的管理面积约占全国管理面积的44.5%;中部地区物业管理规模快速增长，到2014年底约占全国的23%;西部地区和东北地区到2014年底分别占全国的23.8%和8.7%。

在企业数量方面，东部地区物业服务企业数量远高于其他地区。截至到2014年底，东部地区物业服务企业数量约4.8万家，约占全国的44.0%;中部地区约2.5万家，约占全国的22.8%;西部地区约2.8万家，约占全国的25.4%;东北地区约0.9万家，约占全国的7.8%。

1.4 数字化带来的变化

随着互联网、移动互联网、大数据等高新技术与行业的深度融合，物业服务企业逐步打破地域界限走向全国化，部分具备相当规模和品牌影响力、有较强资源整合能力且在移动互联网应用方面较为成熟的优秀物业服务企业，受到市场的密切关注。

数字化时代、数据、协同、智能等要素碰撞在一起，将重构商业系统的结构，带来非连续、不可预测和非线性思维。企业只有坚持共创、共生、共赢才能实现最终的价值创造。

2 物业管理行业发展趋势分析

2.1 行业发展的持续性很强

2015年末，全国物业管理面积为174.5亿平方米，发展至2017年末全国物业管理面积为246.65亿平方米，增长非常迅速。2015年末从业人员达769.5万人，发展至2017年末的904.7万人，同样增长迅速。2017年末物业行业经营总收入为6007.2亿元，比上年增加了13.66%。2018年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积为19366万平方米，同比增长15 .7%，增速比l-8月份提高0.1个百分点。

由此可见，2018年物业行业的增速依然具有很强的持续性，同样可以证明物业管理行业具有很强的持续性以及光明的前景。因此物业行业在未来几年的发展过程中无论是物管的面积、物管的从业人员以及物管的营业收入方面必将具有很强的持续性。

2.2 物业管理行业集中度快速提升

“科尔尼”产业演进S曲线理论的规律之一“所有的产业都遵循同样的路径实现整合”，同时指出一个产业（行业）经过20-25年的时间完成其整合过程，其整合过程一般要经过以下四个阶段：初创阶段、规模化阶段、聚集阶段、平衡和联盟阶段。

结合中国国情以及在行业集中度中所提到的数据不难得出，中国的物业管理行业正走在产业快速集中的路上。

产业集中度的提升可以推动物业行业资源的优化配置，提高行业生产率，降低行业生产成本，提升行业的吸引力，实现行业企业的优胜劣汰。例如，产业集中品牌如万科、绿城、保利等总体定位于高端物业园区，品牌溢价能力因服务质量而迅速增强，即使在成本加成的基础物业中也能获得比中小型物管公司更高的利润率。

2.3 提升市场定位的准确度

市场定位是指为使产品在目标消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特殊和理想的位置而进行的安排。

从其业态的角度来说，物业涉足的领域五花八门，差别悬殊。如果企业想面面俱到，那么必然要付出更多的人力、物力与财力;这样势必会加大企业的经营成本，从而导致企业在激烈地市场竞争中处于劣势。这就要求企业必须根据企业的实际情况以及外界环境的变化选好市场定位。

從其工作内容的角度来说，任何业态几乎都在做着诸如设备设施的维护与保养、保洁与绿化、安保与秩序的维护等工作;所以不同的物业企业做着几乎同样的工作，其差别在于其不同的市场定位。这就要求企业必须具有某一方面或几方面的特殊优势，以避免因缺乏核心竞争力而被淘汰。这同样要求企业必须找准市场的切入点，提升企业市场定位的准确度。

我国物业行业有着大量的市场定位清晰的企业。例如：万科物业发展有限公司致力于让更多用户体验物业之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务的市场定位。绿城物业服务集团有限公司以物业服务为根基，以服务平台为介质，以智慧科技为手段的市场定位。长城物业集团有限公司着力于“物业管理发展”与“社区生态建设”双主航道的发展策略。彩生活服务集团有限公司则定位于物业服务、楼宇智能、社区服务为一体的科技型、综合型社区服务平台。

2.4“互联网+物业”带来的思维变革

“互联网+”是创新2.0下的互联网发展的新业态，是知识社会创新2.0推动下的互联网形态演进及其催生的经济社会发展新形态。“互联网+”是互联网思维的进一步实践成果，推动经济形态不断地发生演变，从而带动社会经济实体的生命力，为改革、创新、发展提供广阔的网络平台。

近年来，“互联网+”思维加速渗透到物业服务领域。从物业服务企业对互联网“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物业+互联网”模式逐步迈入成熟期，互联网在物业服务领域的应用，实现了从0到1、从1到N的转变。

例如，以“互联网+”思维创新社区服务运营，以彩之云平台为依托的各类E化产品成为彩生活生态国内最耀眼的明星。2017年，彩生活生态圈E化产品接近30个，在原有常见的社区家政、维修等服务外，创新增加了教育、财富管理等项目，影响面积9亿平方米，彩生活也成为“全球最大的社区服务运营商”。

2.5 “机器人+物业”带来的人员冲击

机器人是自动执行工作的机器装置。它既可以接受人类指挥，又可以运行预先编排的程序，也可以根据以人工智能技术制定的原则纲领行动。它的任务是协助或取代人类工作的工作，例如生产业、建筑业，或是危险的工作。

物业行业是一个劳动密集型的行业。截至到2017年底，物业服务从业人员为904.7万人。调研中亦发现在TOPlOO中管理人员只占13.6%，而秩序维护员（37.07%）和清洁工（26.55%）两类物业从业人员却高达63.62%。一般情况下，秩序维护员和清洁工并不需要具备很深的理论知识与技能水平，而且其中很多的动作具有简单与重复的特点，这也为机器人取代人工埋下了伏笔。

例如：高仙作为全球较早从事机器人自主移动技术研发的上游技术型企业，基于全场景移动机器人技术已实现了50+机型、10000+终端和5000+行业案例的应用积累，机器人产品与解决方案更是可直击物业管理中对人力依赖较大的安防、清洁、配送三大垂直场景，全力助推物业地产的智慧升级。

2.6 智慧物业的平台化服务

智慧物业是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用，为物业辖区业主或使用人提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，从而形成基于信息化、智能化物业服务的一种新的管理形态的物业。

根据智慧化物业的特点集成物业服务的相关系统。例如：停车场管理、闭路监控管理、门禁系统、智能消费、电梯管理、保安巡逻、远程抄表和自动喷淋等相关物业的智能化管理，实现社区各独立应用子系统的融合，进行集中运营管理。

基于智慧物业平台服务的相继出现，实现了以往传统服务所无法实现的功能。例如，通过移动互联网和智能手机，可以将原本繁琐的维修流程简化、可以预订服务、购买商品。相关智能APP的开发与普及已经成为物业行业的一个发展方向。

3 结语

总之，物业行业必须根植于所在区域的环境，同时积极响应新需求、新思维、新理论、新方法、新工具的要求，而且尽可能利用“五新”来适应或者引领行业的发展趋势。

参考文献

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[2]中国物业管理协会.2018年全国物业管理行业发展报告[EB/OL].https; //mp.weixin.qq.com/s/EJVPW06GKZGhjg52JUJGQA，2018-10—20.

[3]（加）丁焕明，（德）弗里茨·克勒格尔，斯蒂芬·蔡塞尔.科尔尼并购策略[M].张凯，译.北京：机械工业出版社，2004.

[4]菲利普·科特勒，凯文·莱恩·凯勒.营销管理（第5版·彩色版）[M].何佳讯，译.上海：格致出版社，2016.