中国房地产价格与通货膨胀的关系

邓晓霞

摘要：本文通过1987～2016年消费物价和房地产价格的时间序列数据，考察了两者之间的协整关系和格兰杰因果。我们发现，消费物价和房地产价格之间存在负向关系，存在单向前因后果的关系。这个结论说明了，随着房地产价格的上涨，人们会预期更好的楼市前景，可能会将更多的钱用于购买房产，消费需求被投资需求挤出，而导致物价水平下跌以应对需求减少。因此，我国政策应当重视房价和物价之间的关系，避免房价过度上涨导致对实体消费的挤出。

关键词：房地产价格;通货膨胀;格兰杰因果检验

一、问题背景

本文考察了我国的长期经济问题，即房地产价格与通货膨胀的关系，是不是房地产价格的上升会导致物价上升呢？这对于我国长期的房地产政策具有启示意义。

二、理论方法

早在1980年，Engle和Granger提出了时间序列分析中一个著名的理论，即协整检验，这与过去的时间序列分析不同，这个理论研究了2个或以上非平稳时间序列的线性组合情况，有些序列是平稳且低阶单整的，但存在部分非平稳的时间序列，但是这些多个非平稳时间序列组成的线性组合是平稳，这种情况就是协整关系，也就是一种变量之间长期稳定关系。

换句话说，协整关系用于考察2个非平稳时间序列之间的动态均衡关系。在1980年以前的时间系列分析中，往往要求时间序列数据必须是平稳的，也就是没有单位根，同时确定性的变化趋势，不然将难以避免“伪回归”。另外，尽管通过差分法也能将非平稳时间序列转化为平稳时间序列，但是这样的计量结果将丧失时间序列的长期信息，可能导致分析结果的偏误性或无用性。协整检验考察了非平稳时间序列的稳定均衡关系。

三、实证分析

（一）协整检验

文章在国家统计局官网查找了1987-2016年的数据。在进行协整检验之前，先要对时间序列是否存在单位根进行检验，只有在不能拒绝存在单位根的情况下，也就是不平稳，才能对时间序列进行下一步的研究。因此，我们需要通过单位根检验证明房地产价格与消费物价指数究竟是I（0）序列还是I（1）。我们使用Eviews 8.0作为统计软件。

接下来，我们对房地产价格与消费物价指数展开了平稳性检验。在导入数据到Eviews 8.0后，软件有四种检验结果，分别是PP检验、ADF检验、LLC检验等，本文根据时间序列分析的惯例，重点采用ADF检验作为参照指标。根据软件测算出的ADF统计值检验结果，发现I（1）单位根检验房地产价格与消费物价的I（1）单位根检验统计量分别是-1.746和-2.377，不能在5%的显著性水平上拒绝没有单位根。因此，检验结果证明了房地产价格与消费物价水平都是一阶单整序列。

既然如此，我们便可以进行下一步的研究，即协整关系检验。本文采用了常用的Johansen方法来检验协整关系。对于模型的选择，选择了有截距但没有方向性的模型。同样是使用Eviews 8.0进行检验，根据检验结果可得，房地产价格与消费物价之间具有显著的协整关系，不过两组时间序列有且只有一组协整关系。协整向量的系数估计为：β=（1，-0.7746，-0.8947），这三个系数分别是根据消费物价、房地产价格、截距项的标准化系数。本文使用的变量都进行过对数化，系数则不是反映了1对系数值的关系，而是百分之1对系数值的关系。由此，我国消费物价和房地产价格的协整方程可以表示为：

消费物价=-0.7746*房地产价格-0.8947

Johansen检验结果：

（二）格兰杰因果检验

对于两个具有协整关系的变量，可以通过两步法估计误差修正模型。首先估计两变量的线性回归方程，由于它们具有协整关系，所以排除了伪回归的可能性。两变量分析场合的误差修正模型一般表达式为：

其中，y代表了消费物价水平，x代表了房地产价格。若房地产价格是物价水平的格兰杰原因，则有αi=0，同时δi≠0。反之则为物价水平是房地产价格的格兰杰原因。本文建立VECM误差修正模型，通过R语言编写的VECM模型，选择一阶滞后。模型1代表了以消费物价水平为因变量的结果，模型2代表了以房地产价格为因变量的结果，可以获得以下结果：

通过检验可以得到，模型1中xt-1的相关系数通过了5%的显著性检验，说明滞后一期房地产价格能解释消费物价水平的变化。然而，模型2中显示，yt-1对x的影响关系不显著，说明滞后一期的消费物价水平能解释房地产价格变化。因此，根据格兰杰因果检验的原理，房地产价格是消费物价水平的格兰杰原因，而消费物价水平不是房地产价格变化的格兰杰原因。换而言之，房地产价格是因，而物价水平是果，兩者有单方向的影响关系。

四、结论

本文通过1987～2016年消费物价和房地产价格的时间序列数据，考察了两者之间的协整关系和格兰杰因果。我们发现，消费物价和房地产价格之间存在负向关系，存在单向前因后果的关系。这个结论说明了，随着房地产价格的上涨，人们会预期更好的楼市前景，可能会将更多的钱用于购买房产，消费需求被投资需求挤出，而导致物价水平下跌以应对需求减少。因此，我国政策应当重视房价和物价之间的关系，避免房价过度上涨导致对实体消费的挤出。

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（作者单位：上海立信会计金融学院）