论住宅小区车位产权归属

龙伊凡

一、住宅小区车位的基本介绍

（一）住宅小区车位的概念

广义上的车位是指停放车辆的位置，不仅指停放一辆车的单元，在生活中还包括停车场和车库。狭义上是指用于停放一辆机动车的单元，通常以划线隔出某一区域的方式来确定其位置。包括开放式和封闭式两种场所。

商品住宅小区车位是指隶属于整个住宅小区（全文所称住宅小区均指商品住宅小区），作为小区的配套设施，依附于小区的区分所有建筑物建造供业主停放车辆的单元。

本文所讨论的车位仅限于狭义的车位，并只讨论商品住宅小区车位的权利归属。

（二）住宅小区车位产权归属的意义

车位是服务全体建筑区分所有权人的重要设施。当前，人们在购房时多会将小区是否配备齐全的附属设施纳入考虑因素。而车位更是人们所关注的重点配套。然而住宅区车位的产权归属问题十分复杂。

对此，笔者通过分析我国在住宅小区车位产权归属问题上存在的立法缺陷，并结合我国实际情况，探讨完善我国住宅小区车位产权归属制度的方法，以期为妥善解决由车位权属不明引起的权益纠纷略尽绵薄之力。

二、我国对车位归属的现有立法及缺陷

（一）现有立法

2007年10月1日颁布实施的《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》由最高人民法院颁布，于2009年10月1日起施行。其中第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当認定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分;（二）具有利用上的独立性，可以排他使用;（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”基于此规定，得以将部分类型的车位确定为由个体业主专门享有。

“首先满足业主的需求”规定于《物权法》第七十四条第一款，对于如何明确此款，在该司法解释第五条中进行了说明。即“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

而进一步阐述住宅小区车位问题的是该司法解释的第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”

（二）缺陷

目前我国在处理住宅小区车位权属纠纷的实践中仍存在很多弊端，主要缘于我国法律对住宅小区车位的产权归属的规定并不十分明确，只是稍有涉及而且缺乏系统完善的产权制度。

“首先满足业主的需要”的规定宽泛，操作性不强。生活中，这样的例子不胜枚举。有些业主因为开发商故意抬高车位的价格而放弃其优先购买或租用车位的权利，使得开发商得以借此将车位租售给小区以外的人员牟利。

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该条款对“约定”的规定不甚周全，忽视了出现约定不明或者约定不合理时该如何救济的情形，无疑给司法实践中确认小区车位的产权归属留下漏洞。

“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此规定对其他类型的车位的权利归属并未作出明确规定，致使实践中可能出现其他类型车位权属纠纷而无法找到法律依据予以妥善解决。

再者，现行立法虽对住宅小区车位有所规定，但并无哪一法条对不同类型的车位的产权归属作出明文规定。直接导致在社会实践中出现有关车位权属纠纷时当事人无法找到精准的法律依据来捍卫自己的合法权益。

三、住宅小区的车位归属的完善建议

（一）对《物权法》第七十四条的建议

1.明确“首先满足业主需要”条款的建议

笔者看来，怎样理解“首先”是问题的核心，不可将“优先”混同于它，在同等条件下才能优先购买或租赁。若将“优先”的含义替代它，一旦开发商哄抬车位的价格，有些业主可能仍然买不起，对开发商来说同等条件形同虚设，其可随意将以高价售出车位。故不可将两者概念混为一谈。实践中，我们可以根据业主的购买或租赁需要，给业主预留一定时间，以保留其权利，在保留期外，开发商可以将车位在小区范围内进行租售，但不允许开发商将其销售给小区业主以外的人员。此举是为了避免出现由租售给小区以外业主带来的安全隐患。也可在一定程度上保证小区业主日后需要购买新车位的需求得以满足。

2.对“约定”条款的建议

笔者认为：在进行车位的首次交易时应以市场价为参考，并仅将开发商和小区业主作为对车位权属约定的主体，而排除小区以外的业主。另一方面，除了明确属于小区业主所有的车位，对其他类型的车位应加以限制。

在未约定或约定不明的情况下，可推定为业主共有。因为私法自治所体现的公平主要是形式上的公平，而绝对公平是不可能实际存在。若一味追求形式平等，反而可能使处于弱势的个体业主在与处于强势的开发商博弈时得不到实质上的公平。

3.规范停车位租售制度

为保障小区业主的停车需求，可适度干预开发商的自主处分行为。提高《物权法》相关条文的具体操作性，可将禁止向业主以外人员转让车位纳入立法规定。另一方面为避免车位空置资源浪费，可规定开发商将车位临时出租给小区外业主，但前提是不影响小区业主的使用。

（二）完善信息披露制度

由政府建设管理部门加强监管及时公开披露与车位权属关系密切的信息。向民众公示涉及小区共有面积的成本，避免开发商利用其所掌握的成本核算信息和面积分摊信息等的优势随意抬高车位的价格或指定不利于业主的霸王条款侵犯业主的合法权益。

（三）鼓励开发，适当行政干预

针对住宅小区内车位容量过小、停车难的现状，建议有关部门加强对住宅小区车位规模的重视，可鼓励开发商修建车位，使开发商在利益驱动下为小区业主提供必要的、合理的车位数。同时进一步加大政府和监督机关的监管和管理，制定小区车位的配建比率，保障小区从规划建设时就必须依相关规定建造科学合理的停车位数量，以缓解车位紧张，停车困难的局面。