安徽省商品住宅价格影响因素研究

王昱斐

摘要：1998年住房商品化改革政策提出后，房地产市场进入了一个新的发展阶段，商品住宅成为居民关注的焦点.近年来，商品房价持续上涨，产生了一些新的问题，阻碍了房地产行业的发展.文章以安徽省为研究对象，采用灰色关联分析法筛选出商品住宅价格的关键影响因素，并建立了商品住宅价格及其主要影响因素的多元线性回归模型.研究结果表明：安徽省商品住宅价格主要与人均住房面积、住宅竣工面积和销售面积、总户数以及户籍人口数有关，其中，户籍人口数对住宅价格的影响最为显著.

关键词：影响因素;商品住宅价格;灰色关联分析;多元线性回归

中图分类号：F299.23;O212  文献标识码：A  文章编号：1673-260X（2019）06-0021-03

房地产业是国民经济的晴雨表，其发展状况直接关系着国民经济的运行.而商品住宅作为房地产市场中的重要组成部分，其价格的高低同时也影响着广大居民的安居乐业.从一定程度上说，住宅产业的健康稳步发展是一个国家稳定的基础.1998年住房商品化改革政策提出，居民的购房热情进一步高涨，使得全国各地的房地产业进入了一个新的发展阶段，我国对住宅问题的重视程度逐步提高.并且随着住宅产业市场化的程度越来越高，住宅价格也在逐年上升.近年来由于商品住宅价格的快速上涨，已经引发了价格涨幅过快、供应结构不合理等一系列问题，长此以往必然会阻碍房地产业的健康发展，威胁国家经济的稳定.因此，稳定房地产价格，特别是商品住宅的价格显得尤为重要.本文以安徽省为研究对象，通过研究商品住宅价格的影响因素及其影响程度，对进一步稳定房价，制定宏观调控政策措施提供借鉴.

1 文献综述

截至目前，国内已经有许多学者对商品住宅价格的影响因素作了一些研究，并做出了不同的分析，提出了不同的看法.阮淑萍等[1]（2018）运用了空间统计分析方法对我国31个省市2004-2013年的商品住宅的价格进行研究，通过空间滞后模型分析了各个因素对房价的影响;刘志远等[2]（2018）以青岛市为研究对象，基于微观视角构建了住宅微观影响因素特征价格模型，并运用逐步回归方法最终筛选出对住宅价格有显著影响的微观因素.孙礼胜等[3]（2018）从价格弹性的角度研究了银川市商品房价格的影响因素，结果表明距商业中心的距离、物业管理费和医疗设施等都对住宅价格有重要影响.赵强等[4]（2017）以供求理论为基础，运用分位数回归分析房地产价格的影响因素，提出人均可支配收入对房价的影响作用最大的结论.候春灯等[5]（2017）通过计量经济学模型，选定土地价格、房屋租赁成本、收入、建设成本4个经济变量分析了商品住宅价格的影响因素，发现土地价格和收入是其中的关键因素.黄欣等[6]（2015）则从经济、市场、房地产规模、房地产行业绩效以及房地产业对南充市经济贡献5个角度分析了影响南充市商品住宅价格的主要因素.综上所述，现有文献大部分从微观、土地等角度分析了商品住宅价格的影响因素，而很少兼顾人口、社会、市场等其他因素.本文以安徽省为研究对象，从多个角度研究了不同因素对商品住宅价格的影响，并根据研究结果为稳定房价、促进市场繁荣提出合理建议.

2 影响因素分析

影响商品住宅价格的因素有很多，根据属性不同划分为：人口因素、经济因素、社会因素、市场因素等，其中市场因素又可以进一步分为供给和需求两个方面，它们都会对商品住宅的价格产生影响.

2.1 人口因素

人口因素是商品住宅价格的重要影响因素之一，对商品住宅价格产生积极影响.当人口增加时，商品住房需求会上升，导致商品住宅市场出现供应短缺，房价水平提高.

2.2 经济因素

经济因素涵盖的范围较广，包括物价水平、储蓄水平、房地产投资等.当物价水平与储蓄水平提高，房地产开发投资额增加时，与商品住宅有关的要素价格都会增加，进而使商品住宅价格提高.

2.3 社会因素

影响商品住宅价格的社会因素主要是社会福利水平.当社会福利水平提高，居民的生活水平和消费能力也会随之提高，对于商品住宅的需求会进一步增加，导致商品住宅价格的提高.

2.4 市场因素

市场因素包括了需求因素和供给因素.根据新价格决定理论，商品住宅的供求关系是影响价格的直接因素.当需求上涨幅度大时，供不应求，商品住宅价格上涨，当供给上涨幅度大时，供大于求，商品住宅价格下降.

3 实证分析

3.1 实证思路

首先，运用灰色关联分析方法计算选取的相关指标与商品住宅价格之间的灰色关联度，并进行排序和筛选;其次，将筛选过后的主要影响因素代入多元统计回归模型，得到其具体影响.

3.2 指标体系的构建及数据来源

3.2.1 构建指标体系

人口因素、经济因素、社会因素、市场因素虽然都没有直接的定量指标，但是将其划分，可以进一步得到能以数据衡量的二级指标和三级指标.人口因素可以划分为人口状况和家庭规模，其中，人口状况用人口数量表示，家庭规模用总户数表示.经济因素可以划分为储蓄水平、物价水平、房地产投资等，并分别用储蓄存款总额、居民消費价格指数和房地产开发投资额来代替.社会因素主要是反映社会福利水平，可以用人均住房面积、人均可支配收入来表示.市场因素包括需求因素和供给因素，分别用商品住宅的销售面积、商品住宅的施工面积和竣工面积来表示.安徽省商品住宅价格的影响因素指标体系见表1.

3.2.2 数据来源

本文选取的相关指标数据均来源于2010-2017年《安徽省统计年鉴》.

3.3 实证研究方法

3.3.1 灰色关联分析

3.4.2 多元线性回归结果

经过筛选确定安徽省商品住宅价格的主要影响因素有：人均住房面积（X1）、住宅竣工面积（X2）、住宅销售面积（X3）、总户数（X4）、户籍人口数（X5），以这5个因素为自变量，以安徽省商品住宅价格为因变量（Y）建立多元线性回归模型，得到的结果为：

3.5 结果分析

结合以上结果，安徽省商品住宅价格的主要影响因素为人均住房面积、商品住宅的竣工面积和销售面积、总户数以及户籍人口数.其中，户籍人口数对商品住宅价格的影响最显著，且与商品住宅的销售价格成正相关关系，说明当人口增长时，居民对于商品住宅的需求也会随之增长，从而导致安徽省商品住宅价格的提高.其次是人均住房面积，与销售价格同样成正相关关系，反映出社会福利对于商品住宅价格的影响，当社会福利增加时，人均住房面积增加，从而推动商品住宅价格的上涨.

4 对策建议

4.1 调整商品住宅的供给结构

目前安徽省商品住宅市场中供给结构不合理，高档住宅供应过多，而中小型住宅项目少，购房难、住房难等问题尚未解决.一方面应加大市场上商品住宅的总供给，另一方面应增加中小商品住宅的投資供应，减少别墅和高档住宅的建设.同时，政府也可以利用相关政策引导房地产开发商的投资方向，从而使商品住宅的供给结构更加贴近于居民的需求能力.

4.2 改变消费观念

受以前“有房才有家”的观念及攀比心理的影响，“有钱先买房”已经成为大部分居民的消费理念，导致安徽省商品住宅价格的租售比严重失衡.因此，政府应制定相关政策，加大宣传力度，引导消费者树立正确的消费观念，增加对租赁商品住宅的需求，减少购房需求.与此同时，居民本身也应该注意改变旧观念，以免盲目消费.

4.3 调整人口结构，增加社会福利

人口因素是影响安徽省商品住宅价格的主要因素之一，目前安徽省人口结构仍然存在不平衡的问题，因此应加快调整人口结构，促进商品住宅市场健康发展.与此同时还应积极采取措施增加社会福利，改善民生.

4.4 加强住宅市场上的保障措施

首先，强化土地市场的管理.对开发商开而不发的囤地行为给予一定的惩罚，并催促其尽快开工建设;其次，加强房地产的信贷管理，防范金融风险.政府应出台相应的法律对投机炒房行为加大其税收及购房成本.同时督促商业银行对购房贷款的政策及额度做出相应的调整;最后，提高住宅市场信息透明度.政府应加强对商品住宅价格的监管，及时公开信息，以便居民能快速掌握住宅市场情况，有利于商品住宅市场的健康发展.

4.5 加大金融政策的支持力度

安徽省商品住宅开发投资还不够，产业还处于较低水平，因此需要金融政策的长期支持.近年来，安徽省发展迅速，人口较多，使得居民对于商品住宅的需求一直居高不下，所以更应该加大住房金融政策的力度，促进商品住宅市场的发展.例如，政府应该利用利率引导、存款保险等手段发挥作用，协调相关金融主体的利益，实现促进商品住宅市场持续健康发展的目标.

参考文献：

〔1〕阮淑萍，汪燕春，金升平.我国商品住宅房价格影响因素的空间统计分析[J].湖北师范大学学报（自然科学版），2018，38（04）：14-20.

〔2〕刘志远，孙宗帝.青岛市住宅价格微观影响因素研究[J].青岛科技大学学报（社会科学版），2018，34（01）：31-36.

〔3〕孙礼胜，邓宇，姚晓艳，王晓涛，汪燕迪，熊欢.基于特征价格模型的商品住宅价格影响因素研究——以银川市为例[J].宁夏大学学报（自然科学版），2018，39（01）：86-92.

〔4〕赵强，曹炜婷.基于面板数据分位数回归的商品住宅价格影响因素分析[J].山东财经大学学报，2017，29（05）：61-69.

〔5〕侯春灯，侯智勇.城市商品住宅价格经济影响因素计量分析[J].现代城市研究，2017（04）：45-50.

〔6〕黄欣，王如渊，龙翔云，祁玉蓉.我国西部地区大中城市商品住宅价格影响因素分析——以南充市为例[J].西华师范大学学报（自然科学版），2015，36（04）：394-398.

〔7〕于瀚祥，王利，裴倩.大连市商品住宅价格空间分异及其影响因素分析[J].国土与自然资源研究，2018（06）：17-22.