浅析存量房交易计税价格监管问题

郑红

摘要：存量房交易计税价格监管已经长期困扰着征管部门，并且社会对其并没有引起足够重视。此问题处理对于推动房地产税制创新改革起到关键性作用，此文在研究目前存量房交易计税价格管理机制缺陷的前提下，制定了有效的监管方案。

关键词：存量房交易;计税价格;监管

目前伴随房地产市场不断发展，而存量房的交易市场愈发活跃，在交易之中不可避免也出现了不少问题。比如：交易资金托管问题由于社会重视已经得到处理，然而存量房交易计税价格监管问题到现在还没有得到相关单位的重视，进而使得计税价格长时间处于较低水平。这既会对我国税收收入合理性造成影响，而且对使市场秩序更为混乱，对房地产市场规范化发展与房地产的税制改革会产生很大影响，分析此问题的处理措施对于税收征管部门是有关键性指导价值的。

一、存量房交易计税价格管理机制

存量房交易会包含非常多的税种，依据先税后征以及先营后契的征税程序，需要卖方首先向相关地税单位申报土地增值税、印花税、个人所得税与营业税的缴纳，在完税之后买方向相关财政单位申报契税与印花税的缴纳。依照国务院所颁布的条例要求，在存量房交易当中的个人所得税、印花税、契税与营业税计税价格都是成交价。而为防止成交价的低报问题，在《税收征收管理法》中有要求，纳税人的申报计税依据过低，且没有正当理由，税务部门有权对税款进行核实。但是，不管纳税人的计税根据过低评判，或者應纳税款核实，税务部门都应当制定相对公平的评判要求，避免出现课税纠纷问题。

为了处理这方面问题，税务部门普遍运用两种管理机制。第一，强制性计税价格判定制度一如果出现商品房的交易，一定要由专业的房地产评价机构进行计税价格评估。第二，小区最低指导价评估制度，税务部门或者委托由国土房管单位定期来制定，对小区最低评定指导价进行更新，纳税人所申报成交价如果高于小区的最低指导价，便能够通过核查工作。表1就是对两种计税价格管理机制的对比。

二、存量房交易计税价格过低产生的影响

计税价格过低会使得税收调控政策约束力下降。计税价格过低会导致房地产投机打击力度极大降低，这对房价上涨趋势抑制来说是非常不利的。另外，计税价格过低还会造成房地产主管单位与财税单位统计数据不真实，若是实践过程中应用不真实数据，决策就会更容易出现错误。其次，计税价格管理较为混乱会对房地产税制改革造成很大影响。征收物业税属于房地产税制改革的关键方向，全方位征收物业税的基础条件就是处理税基评估的相关问题，到时候计税价格管理就会更为复杂。对存量房交易计税价格管理的相关问题进行科学处理，就是为房地产税制改革工作作有效铺垫。（见图1）

三、存量房交易计税价格监管措施分析

（一）构建健全的房地产计税价格评价管理系统

传承以往计税价格强制性评定与小区最低评估指导价管理理念，依靠健全计税价格评估管理方法，利用新型计算机信息技术与批量评估措施，制定一种更加高效、经济、合理、科学与客观的标准规范。此种方法的思路假设纳税人所申报成交价缺乏真实性，并且不能有效确保纳税人所申报的真实成交价，因此一定要由税务局来制定合理科学的计税价格标准。

（二）构建完善全存量房交易信息管理机制，确保纳税所申报价格准确真实

假设若是计税价格监管制度的设计是合理的，纳税人一定会讲真话。所以，现今存量房交易信息管理机制是不能确保纳税人讲真话的。想保证纳税人讲真话，第一要强化立法工作，严厉打击一些违法交易问题。第二确保房地产经纪机构监管的诚信公平。现今设置房地产经纪企业与房地产经纪经营业务都不必进行行政许可申请，政府尽管能够监管房地产的经纪行为，然而因为欠缺发牌机制行政许可，监管工作常常无法有效落实。因此，制定有效的行政许可机制来强化对房地产经纪机构监管工作是能收获一定成效的。不仅如此还应当施加一定的激励约束制度来使房地产经纪机构计税价格的申报行为更加规范。

（三）完善涉税价格认定工作

专门建立起独立性涉税财物价格认定的科室，并设置精通工程造价与土地房产的人员，要提供现今的硬件装置与充足的资金。并制定出一套科学合理的涉税财物价格认定章程与机制，依照各流程步骤要求来进行表格与文书设计。

为确保涉税房地产价格认定的结论足够精确，价格认定人员应当加强对造价、土地与房产相关知识的掌握，而且对于房产市场动态，房地产认定措施，土地类型用途与评估认定手段，不同地区结构建筑造价信息都应当加强掌握。

四、结束语

存量房交易计税价格管理长期都处于混乱状态，然而其危害一直都被低估，因此长久以来社会都没有重视起来。要处理这方面问题政府职能单位必须加强对房地产经济机构监管的诚信公平性，要强化立法工作严厉打击违法行为活动，真正处理存量房交易计税价格监管问题。

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