浅析地铁商业物业特点与发展方向

王正玮

摘要：近年来随着国内城市轨道交通建设的迅猛发展，地铁给城市生活模式带来了全新的变革。与之紧密联系的地铁商业成为各方关注的焦点，由于国内地铁商业发展相对滞后，尤其是一些新兴城市在地铁商业开发上缺乏经验，导致地铁商业价值未能完全体现。文章通过对地铁上盖商业物业特点及现状的研究，更好地理解地铁上盖商业模式，探索适合国内城市发展的地铁商业。

关键词：地铁;上盖商业;连接;客源

一、地铁商业物业的定义

地铁的发展史要追溯到1863年，伦敦建成了世界上第一条地铁。地铁即地下铁路，指建在地下的干线旅客铁路，广义上则包括各种城市轨道交通工具。地铁上盖商业物业指利用地下地铁站的交通便利性，在其上方加盖商业建筑，从而方便乘客和吸引顾客，并带动商圈发展与提升。

地铁商业项目主要包括两大类：站内商业、车站连通商业。地铁上盖商业物业属于车站连通商业。

站内商业是指在车站里所规划出来的商业经营空间，一般直接位于地铁车站或者火车站内部，对于站内客源具有独占性，通常由地铁公司或铁路公司自行投资运营或与专业商业集团合作经营。

日本站内商业的发展比较具有典型性，其站内商业最初的规模并不大，通常包括贩售零食、饮料、报章杂志的小铺;随着车站周围日渐兴旺，许多大中型车站进行大规模重建改建工程，利用地下空间、检票口和月台当中的道路或小广场等空间建设专属的地下商场、商店街区甚至规模更大的车站商厦;东京地铁公司鉴于站内商业表现突出（知名连锁品牌大量进驻且业绩与租金均表现上佳），加大了车站商业设施车站地下商城、车站商厦、车站内商店街、车站高架桥下商店等四种业态的开发力度。

车站连通商业是指虽然不位于车站内部，但有通道直接连接车站内部，无需再绕道地面进入车站的商业项目。一种是商业物业全部处于地下且与地铁相通的地下商城或者延伸出来的地下通道型地下商业街该类商业多数经营流行服饰或其他特色中低档时尚商品。另一种是地铁上盖商业物业，即地面地下商业物业联成一体并与地铁站直接相通的商业物业或商业综合体，通过某层楼面（通常为地下

一、二楼或地面

二、三楼）与城市轨道站点通道直接或间接相连，使出入城市轨交站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心，商业项目得以通过地铁口和地上商业实现有机结合，分享依靠地铁口交通便利优势带来的巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心。

二、地铁商业的主要形式以及相关项目

依据商业设施与地铁的关联程度，我们可以把地铁商业划分为以下几种类型：一是地铁站厅内部零星的商业网点，面积小，以即时性消费商品和专业服务为主;面积较大的站厅内部商业设施，以便利性商品和服务以及流行性商品为主。二是乘客通道的商业利用部分，比如可以采取“花车”等形式。三是地铁的地下商场或商业街，一般经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族，比如上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连“胜利广场”等。四是拓展地铁连线优势，虽然很多项目不与地铁站厅直接发生关联，但却可以为往来商场的客流提供快捷的交通方式，这是很多城市中高档商业项目所考虑的因素，也就是说，商业项目可以通过地铁口和地上商业实现有机结合，依靠地铁口的交通便利性，带来巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心，如香港的太古城。

三、地铁商业的特点

地铁并不是万能的，它不足以彻底颠覆商圈本质而大幅抬高整个项目的定位，故切忌盲目跟风;地铁上盖商业项目的特色主要体现在与地铁连接楼层（包括地上、地下）的业态组合与商品定位，因此我们有必要了解与地铁连接的楼层的动态组合与商品定位的种类。

商业区的地铁上盖商业项目吸引的主要是青年和中年的学生客群和上班族;客流通常有一定的保证，故引进的业态中以租金较高的各类主流或非主流时尚个性特色的服饰、饰品、护理品和礼品以及随即消费冲动最高的各类餐饮商户为主;规模较小且位于商务区的地铁上盖商务楼和宾馆的商业裙房则集中聚焦于中高档商务配套的银行、咖啡厅、品牌快餐、中西餐厅、便利店等相关联业态;住宅区的地铁上盖商业项目则重点考虑全家共同参与的家庭型业态品种组合，如超市大卖场、各类餐厅、娱乐项目等;家居建材城属于消费频率和消费冲动很低、目的性购买倾向最高的商业项目，这类低租金的大型专业市场通常只有位于非常生僻商圈的大型地铁上盖商业项目才会引进，这类重型专业市场开设在人气不足但租金低廉的商圈，利用地铁的时间成本优势和广告吸引客人专程前来。

四、地铁商业的发展方向

（一）注重地上地下立体化发展，加强周边商业配套设施的完善。地铁商业的可持续发展，需要充分利用可开发的土地资源，善于将地上和地下空间有机整合，探索综合性立体化的发展模式，让城市扩张出来的土地资源商业价值最大化。

（二）注重人性化的经营理念融入。地铁商业的发展过程中，要和市场的实际需求相结合，商业经营的内容要能满足消费者的实际需求，做好地铁客流不同特点的分析，满足不同目标消费群体的差异化需求。

（三）打破思维的墙，发展地铁新商业。互联网，大数据以及消费升级的大发展，带来了零售业的新机会，地铁商业已经从旧的发展模式向新的发展模式进行突围，其中必会带来阵痛，一些过去认为商业价值高的地铁商业资源正悄然退出历史舞台，在全民创业的浪潮中，地铁商业的管理者和经营者更应重新审视一下现状，发现历史机遇，突破思维惯性，接纳新商业，新业态，新模式、新的合作伙伴进入地铁商业领域，共同促进地铁新商业不断升级。

五、结语

地铁时代的到来，带来了城市生活的变革，带来了商业模式的变革，客源的变化和消费节奏的变化给地铁商业带来了全新的机遇与挑战。各地区应该结合自身特色认真研究地铁客源组成，迎合客源需求，开发适合区域特点的地铁商业，让地铁商业成为新时期城市商業发展的全新增长点。

参考文献：

[1]王先庆.城市扩张背景下的地铁商业研究[J].城市观察，2012（05）.

[2]李平定.地铁商业思考[J].铁道建筑技术，2012（增2）.