房屋维修资金管理与使用的三大难题

陆燕

摘要：随着中国城市化进程的加快，城市建设正在以飞快的速度推进，城市面貌发生了翻天覆地的变化，人民的居住水平也得到了明显改善，但是我们还需要看到由于我国过去房屋的产权体制不太健全，发展物业的时间比较晚，专项资金维修制度的发展跟不上房地产行业发展。在具体时间中，严重影响了人民群众的居住，引起一些纠纷。本文主要阐述房屋维修资金管理及使用的三大难题，为促进房屋维修基金管理工作的健康稳定发展提供一些参考。

关键词：房屋维修资金管理;维修资金使用;房屋维修资金管理体系

随着我国住房制度的改革与人民生活水平的提高，许多居民都住上了商品房，公有住房的体系被打破，变成私有住房，原来的福利房也都进行了私有化的改革，房屋的维修改造从过去单位的主要职责变为现在个人为最主要职责。房屋维修资金的管理工作就是基于这样的社会现实开始起步的。但是，我国房地产商品化的发展时间还不长，尚处于起步阶段，一些法律法规的建设还不够完善，物业公司在进行维修资金管理时，也有着一些漏洞，在资金的交存、管理、使用等方面，出现了一些问题。经过研究和实践发现，目前我国房屋维修资金管理和使用主要存在着以下三大难题。

一、房屋维修基金收缴难

（一）老旧住宅房屋维修基金的补建，具有较大难度

我国建立房屋维修基金收缴制度的时间比较晚，这就导致了在房屋维修基金管理办法实施前的一些老旧小区的补建工作带来了一定的难度。我国有很多城市，虽然新房建设非常迅速，但是也遗留了数量庞大的老旧住宅，形成许多老旧小区，这些老旧小区由于年久失修，房屋的破损情况非常严重，但由于维修经费不足，住房条件便无法得到很好的改善，很多居民无奈自掏腰包进行维修，但由于小区居住人数较多，责任划分不明晰，这就导致在小区居民自发筹集维修资金的过程中，产生了一些矛盾^[1]。但是，我国对于房屋维修基金收缴制度的设计，并不是一种强制性的制度，这就为老旧小区房屋维修基金收缴制度的落实帶来了难度。

（二）房屋维修基金续筹难

有一些年代久远的售后公房小区以及一些商品房住宅小区已经启动了首次的维修专项基金^[2]。在使用后，一些小区便没有继续进行维修专项基金缴纳。这就导致基金已经耗用了很大部分，甚至造成了入不敷出的情形，维修基金不能及时续缴，就会导致住宅公共部分发生再次损坏后，无法继续维修。

二、房屋维修基金使用难

按照我国相关规定，使用房屋维修基金，需要全体业主进行投票表决，当三分之二以上业主同意后，物业服务企业开始就维修基金制定相应的使用方案，经过业主大会表决通过该使用方案后，物业服务企业需要向业主提供维修资金的相关支出款项^[3]。这样一个过程，持续时间较长，牵扯到的相关部门数量众多，操作难度很大。在实践过程中，很多小区就因为该程序过于复杂从而放弃了维修基金的使用计划。

（一）申请动用程序复杂

房屋维修基金的动用主要由维修范围与受益群体两方面制约。房屋维修基金的使用范围不是很明确。我国《住宅专项维修资金管理办法》对于房屋维修基金的使用，规定了严格的要求，基金使用仅限于房屋共有部分。共有的设备设施，在保修期限已满后需要再次维修的，可以使用房屋维修基金。但是，有些省份的《物业管理办法》中规定，物业企业也具有维护公共设备设施和公共部位的责任。这就导致《物业管理办法》和《住宅专项维修资金管理办法》中的相关要求具有重叠，这就导致在实践中有可能产生责任权属规定不明晰，相关部门互相推诿等情况的产生。

（二）同一物业管理范围内，房屋维修基金无法全部收缴，导致基金动用困难

房屋维修基金需要全体业主缴纳齐全后，才可以进行启动。在实践过程中，往往有一些业主不能按时缴纳维修基金，造成维修工作的延误^[4]。例如，兰州某小区发现楼外立面有开裂现象，需要启动维修基金，但是在统计过程中发现，尚有20户业主没有缴纳基金，这就导致了无法启动基金进行维修。

三、维修基金监管难

维修基金的建立，具有一系列规范的流程，但是在具体实践中，基金的启动主要是经过业主大会投票表决，如果超过三分之二的业主同意启动，维修基金就可以使用^[5]。但是这个过程缺少相关管理部门的监督和核查，这就为维修基金的不透明使用和不合理动用带来了一定的漏洞。违规使用房屋维修基金不但涉嫌违法，同时还对小区业主间带来许多纠纷，对于小区和谐稳定，造成了一定的影响。

四、针对房屋维修资金管理的相应措施

（一）完善相关法律法规和利民政策

针对基金缴纳难的问题，建议国家制定相关政策，灵活设定基金缴纳的情形，当房屋出现的问题比较小，国家可以要求房屋问题主要覆盖的业主缴纳维修基金，国家可以相应进行补贴。如果房屋问题比较大，可以由政府、开发商业主共同承担维修费用，维修基金还可以进行投资，定期给业主进行分红。

（二）规范强化基金管理体系

针对基金监管空缺导致维修基金监管难的问题，国家相关部门可以采用业主基金数目备案的形式进行监管，当需要维修时，国家相关监管部门可以首先前往小区进行核实，核实后，需要小区物业公司上报需要维修的部位和具体的维修金额，这样就可以做到业主使用维修基金，国家监管维修基金。

（三）建立住房维修基金使用规范体系

未来随着小区越来越多，小区的使用年限越来越长，小区维修基金的作用就会越发重要，这就需要国家能够出台一个统一规范的小区房屋维修基金使用体系，指导小区房屋维修基金的使用。

五、结语：

房屋维修基金的设立，是为了全体业主的共同利益，但在实践过程中，由于制度不完善，法律法规不健全，程序设计不合理等问题，造成了房屋维修基金使用难的现象，这就需要相关部门继续深入研究，努力促进房屋维修基金管理工作的健康稳定发展。

参考文献：

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[3]李晓宁.关于我市住宅专项维修资金保值增值的探索[J].环球市场信息导报，2018（9）：74.

[4]周萍.住房专项维修资金管理与使用[J].建筑工程技术与设计，2016（29）：1162-1162.

[5]周爱军.物业专项维修资金分级管理体系构建研究[J].中国管理信息化，2017，20（4）：4-5.