房地产市场存在的问题、影响因素及长效机制构建

栗璐雅

摘要：房地產业是我国的支柱产业，从近年的房地产发展情况来看，为我国的经济发展提供了巨大的动力，为我国的产业结构调整和经济建设发展打下了坚实的基础。房地产产业的发展情况也可以从市场经济发展的整体情况角度来看，反映国民经济发展的整体趋势。鉴于此，本文对房地产市场存在的问题、影响因素及长效机制构建进行了分析，以供参考。

关键词：房地产市场;问题;影响因素;长效机制

随着2019年进入下半年，楼市也进入了下半场，房企融资额逐月减少，从疯狂融资进入了融资艰难的阶段，与此同时，笔者周围一些“炒房者”也愈发感受到了“卖房难”。房地产市场降温的现象背后，必然有国家“看不见的手”在进行着调控，习总书记在最近的讲话中也提到：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

一、房地产市场发展背景

从1998年国务院发布通知，完全停止住房实物分配制度开始，我国逐渐进入住房市场化、货币化阶段，房地产金融也才开启了真正意义上的发展。但是由于市场不成熟，经济制度不完善等原因，我国房地产业在发展过程中出现了诸多问题，主要有：

（一）商品房空置率过高

一方面房价持续上涨，另一方面，市场上却出现了鄂尔多斯“鬼城”的现象。这主要是由于两个原因：其一，政府和开发商盲目看好房地产发展前景，过度开发，导致供大于求，新住宅被空置，出现无入住率的现象。其二，一些非理性投资者抱着投机炒作的目的进入市场，购房不住，抬高了房价，使得房地产市场供需不匹配，真正有刚需的中低收入家庭反而买不起房。

（二）房地产行业整体房价涨速过快

我国房价高不再是新的话题，房地产炒作频繁出现，房价上涨速度超过了平均水平。根据国家统计局对近几年房子成交量以及成交价格的统计显示，2005年-2017年间，我国整体商品房平均成交价格由2900元左右每平方米上升到平均9000元左右每平方米，仅12年的时间价格上涨了接近3倍。而北京某知名房地产评估师通过计算同质住房变化因素，计算出我国房地产12年上涨了6.5倍左右，基本每年能上涨近20%，而我国平均人均收入远远没有超越这个水平。整体房价的过快上涨，会大大降低我国居民的生活水平，不利于国家的长远发展，抑制房价涨速，制定相关措施，解决房地产行业不正常上涨现象，是我们面临的重要问题。

二、房地产市场可持续发展的影响因素

（一）人口因素对房地产市场的影响

人口因素包括人口数量、人口增长、人口比率、人口迁移、人口政策等，某一城市的人口增长、人口流入、优秀人才政策的引进都会影响房地产需求，从而影响房地产价格。目前，很多大城市纷纷出台相应人才引入政策，给予购房补贴和一次性购房补助，不仅形成城市人口的直接流入，更是增加了高层人才住房需求，提高住房价格。

（二）货币政策与信用政策对房地产市场的影响

无论是货币政策还是信用政策都通过调整市场的货币量，有效地影响房地产价格和房地产需求。例如：当国家实行宽松的货币政策时，市场上的货币较多，物价上涨，人民币贬值，通货膨胀高，房价可能会上涨。另外，国家限制房地产业的融资渠道，如果房地产建设资金不足，也会影响房地产业的发展。

三、房地产市场健康发展的长效机制构建措施

（一）建立健全的房地产市场供应结构

我国土地广阔，人口多，所以不同地区人群在用房需求上有着一定的差异性。这也就要求了相关部门能够在房地产经济发展政策的制定时，能够对不同人群的用房需求加以实地调研，并以此为依据，建立健全且完善的住房保障体系，确保我国住房供应结构能够更加和谐和稳定。要建立一套以商品房为主，以廉租房和经济适用房为辅的住房供应体系，一方面，政府也应该制定专门的法律法规政策，对房地产的开发行为进行约束和规定，使房地产的开发行为能够得到法律的强制约束。另一方面，要能够完善廉租房、经济适用房的供应政策，从而使其能够与实际要求相符，提升政策的可行性，确保政策与大多数人的住房要求相符，进而使廉租房政策与经济适用房政策能够起到维护社会和谐稳定的根本作用。最后要能够对房地产交易手续加以精简，进一步调控房地产的流通成本，从而使房地产资源的利用效率得到全面提升，使房地产投资风险得到有效控制，从而推动我国房地产经济的稳定发展。

（二）建立和完善房地产市场消费者维权渠道

在市场经济条件下，商品贸易应该是人的理性活动，并遵守自愿、平等、公平和诚信的原则。但是由于房地产市场的垄断性、对外性、信息不对称性，消费者的利益容易受到侵害。利害关系受到侵害时，消费者首先选择的不是司法途径，而是投诉，如果投诉得不到解决，往往就变成了信访上访。这种现象的发生一方面是因为民众的法治意识不强，法律素质低，房地产专业法律知识不足，缺少法律维权经验和习惯;另一方面，也与打官司成本高执行难以及矛盾解决社会现实有关。群众遇到问题正常途径无法解决时，小闹小解决，大闹大解决，不闹不解决，信访上访比正常起诉投诉要效率高，这是一种不正常的现象。因此需要政府部门加大法律法规的宣传，提高群众依法维权意识，提供房地产专业知识帮助，提高群众依法维权的能力。同时，还应建立和完善房地产市场消费者的维权渠道，在顶层设计上与“双随机、一公开”监管制度适应，建立起全国房地产市场违法违规行为统一投诉电话、投诉网站和投诉处理机制，监督地方解决问题。在基层房地产主管部门建立矛盾调解机制，处理一些小矛盾;建立县级仲裁机构，提供司法援助等增加司法解决的简捷途径。

（三）加强行业自律和政府监管

由于构建房地产长效机制是一项系统工程，除了上面提到的信贷、税收、土地、保障房和住房租赁市场外，还涉及信息和预警、行业自律和监管等方面。

（1）做好房地产信息和预警等基础性工作。构建强有力的房地产长效机制领导体系，在不动产统一登记基础上完善房地产信息，完整地记录每户家庭曾经拥有和现在拥有的房屋信息以及人口信息、完整地记录每套房屋的产权、租赁、流转、按揭贷款、抵押融资和税收等信息，为完善房地产信贷政策和税收政策提供数据支撑。加强对房地产主体、房地产金融、房地产市场的监测，构建房地产风险预警体系。（2）加强行业自律。开发商和房产中介要加强自律，发布真实房源、严格规范交易资金管理、禁止为不符合交易条件的房屋业主提供中介服务、不协助购房人伪造证明材料、不从事场外配资、不哄抬房价。（3）加强对房地产的监管。各级地方政府要明确房地产预售许可项目建设工程的进度标准，严格房地产项目预（销）售价格、销售方案和销售合同网签的备案管理，严格房地产项目楼盘销售行为的有效监管，加强房地产经纪机构和从业人员管理，加大房地产市场金融信贷的监管，严厉打击房地产市场违法违规行为。

四、结语：

综上所述，房价上涨得太快，投机性高，尤其是2015年和2016年大多数城市房价翻倍的现象，房地产市场发展问题备受关注，因此要抓紧建立符合国家条件的基本制度和长期机制。抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

参考文献：

[1]杨现领.理解房地产市场的全流通视角[N].中国房地产报，2018-12-31（011）.

[2]李亚伦.2008年以来我国房地产存在的问题研究——基于货币政策视角[J].中国集体经济，2019（02）：116-117.

[3]杨洁.供给侧改革下房地产市场影响因素分析[J].现代国企研究，2018（24）：80+79.

[4]易宪容.当前房地产市场仍要以“稳”为上[N].金融投资报，2018-12-22（012）.

[5]尹中立.稳定市场预期防范房地产市场风险[N].中国证券报，2018-12-15（A07）.