新个人所得税对房地产市场的影响分析

朱明

摘要：近年来，我国经济建设的快速发展，人们生活水平和生活质量不断提高，在经济发展过程中，2018年第十三届全国人民代表大会第五次会议当中确定了个人所得税法的第七次修正，本次修正新增六项非常重要的内容，并且在国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知当中，进行了明确，包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金、赡养老人六个方面的抵扣标准。

关键词：新个人所得税;房地产市场

我国房地产行业随着我国整体经济建设的快速发展而发展迅速，推动我国其它行业快速发展。随着经济体制改革的推进，我国的税收制度有了较大的进步，体现在税种的多样化、税率的合理化等方面上。个人所得税作为税收的重要组成部分，在增加政府财政收入、调节居民收入分配、优化资源配置方面发挥着不可替代的作用。

一、新个税改革的变化要点

（一）综合计征与征管方式的改革，新个所税修订的所得分类由分类计征方式变更为分类与综合相结合的管理模式，将工资薪金所得、劳务报酬、稿酬、特许权使用费所得定为综合课税。在综合计征模式下，征管方式也进行相应调整，使用统一的超额累进税率。新税法引入纳税人识别号管理模式，纳税人识别号为中国公民第二代身份证号;完善纳税人自行申报制度，纳税人将个人所得和税款信息向扣缴义务人准确无误的提供;对综合所得采用月度预缴与次年汇缴相结合的管理模式;纳税人自行汇算清缴与扣缴义务人集中汇算清缴相结合的模式，次年对上一年的税款缴纳情况多退少补;引入离境清税管理制度。2.费用扣除及优化税率结构，将综合所得的费用减除标准核定为5000元每个月。同时，增加了对子女教育支出、继续教育支出、大病医疗费用、赡养老人支出、住房贷款利息和住房租金支出六方面的专项附加扣除，这表明量能课税原则开始作用于我国的税制改革。但是，个人的综合信息成为解决专项扣除执行的重点，这就需要相关部门准确掌握纳税人的个人及家庭情况。因为个税专项扣除项目与基本扣除标准不同，需要根据每个纳税人的不同情况进行计算核定，不是千篇一律的。同时，个人所得税的税率结构分布进行调整和优化，缩小25%税率的级距，扩大3%、10%、20%低税率的级距，继续保持30%、35%、45%高税率级距不变。3.主体确定与反避税条款，此次修改对确定纳税主体更加合理，明确了非居民和居民的身份认定。新个人所得税法明确了针对个人的反避税规定，为反避税条款提供了法律依据。如，新个税规定，关联方与个人间的业务往来不符合独立交易规定，减少其关联方或本人应纳税额的，税务机关有权按合理的方法进行纳税调整，需要补缴税款的，应当补足税款，并依法加收相应的利息。

二、新个税变化对房地产市场总体影响

个人所得税在第七次的修正当中，进一步提高了个人所得税的免征额，从之前实施了7年的3500元这个标准，提高到了5000元，也就是每年6万。在修正当中新增了六个方面的附加抵扣内容，其中的住房贷款利息和住房租金两个方面的抵扣对房地产市场的影响，则非常值得关注。实际上个税影响楼市在上世纪90年代就有实际的案例可以借鉴，比如说1998年～2003年之间，上海针对在本市购买或者差价换购商品住宅并在本市缴纳个人所得税的个人，可以先征后退，抵扣税基很广，包括工资、个体户、稿费、股息、红利等。再比如天津在1998年出台措施要求可以用住房公积金利息抵个税，可抵税基较小，平均可以节税15%～25%。从个税的角度来说，因为享受到了个税优惠政策，而使得收入增加，购房的压力就有所降低，因而对于商品房的销售有了很大的促进作用。从本次的个人所得税法修正来说，可以从子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房贷款利息、住房租金六个方面来节税，从其中的住房贷款利息和住房租金来看，在个人所得税附加抵扣暂行办法来看，住房租金抵扣最低的800元（市辖区户籍人口100万以内），最高的可以抵扣1500元（直辖市、省会、计划单列市、国务院确定的其他城市）。房屋住房贷款利息可按照每月1000元的标准定额抵扣，抵扣期限最长240个月，只能享受一次。这对于房地产市场来说是一个利好，有媒体称，这是国家在让购房者买房，虽然可能夸张，但确实有一定的红利在其中，很显然可以转向抵扣房贷利息和住房租金后，住房消费的成本会降低。假设个人扣除了“五险一金”后的收入是2万元，购买一套房子的房贷在150万～200万元，月供水平大概在1万元左右，按照此前的个税征收标准，剔除个税后的纯收入为6880元，按现在新个税标准则可以獲得纯收入9255元，相当于增加了2375元的收入，换算成月供则相当于降低了23%，这可以促进租房和购房。但是因为租房和购房是一个特定群体的行为，直接抵扣税费可能会造成一定的不公平现象。实际上在个人所得税的修正过程当中，这就是一个比较受争议的问题。为了保持公平，从暂行办法来看是设定了抵扣金额上限的，而且也设定了以家庭为单位只可抵扣一套房源，而且是首套房源。当然这并不代表完善，因为对高收入人群来说，这个标准可有可无，对于低收入人群来说倒是很好，可是与房价相比，也是杯水车薪，起到的作用并不明显，所以很有可能的是在后续会以定额的形式，实施差异化的标准。

三、政府对房产税的改革措施

政府为了对房价进行调控，先后出台一些政策，对房地产税先后进行了一系列的改革措施。在2006年5月，根据个人购房居住时间有没有超过五年对房屋交易进行税收调整，即居住时间低于五年，房屋交易要征收全额营业税，超过五年则不需要缴纳。2008年12月，对土地增值税进行了改革，对房地产开发单位做出了新的要求，在缴纳土地增值税时，必须严格按照相关规定进行核算。2010年4月，对个人购房进行了改革，购房交易环节的契税缴纳的依据统一调整为购房是否为第一套住房，对住房面积也有了新的要求。2011年5月，做出了新的调整，根据个人购房居住时间有没有超过两年对房屋交易进行税收调整，个人住房居住超过两年，在交易过程中不需要缴纳营业税，居住低于两年的，则需要对交易全额征收营业税。2013年2月，主要是对投机投资性购房做了改革，对这类购房行为，政策上是坚决抵制的，同时也将个人住房交易的房产税实施范围进一步扩大，并对商品住房限购制定了严格的措施。

四、简化税率结构，降低最高边际税率

我国个税税率调整方向为降低劳动所得适用税率，提高资本利得税率;同时降低工资、薪金最高边际税率，以保持我国在全球税务竞争中的优势，更好吸引人才。建议降低综合所得最高边际税率，考虑到个税以后的调整空间以及与发达国家的差距，可由45%调整为43%。同时应提高利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得的适用比例税率，可由20%调整为25%。

五、结语：

综上所述，2018年确定了新个人所得税修正案后，对房地产市场的影响会比较大，特别是确定了房贷利息抵扣标准和住房租金抵扣标准后，对房地产市场的影响就开始显现了。在实际的房地产当中，重点是要维持稳定，在这种背景下，楼市趋于理性，购房者也很理性，新个税的实施可能会在一定程度上刺激刚需购房者的购房行为。

参考文献：

[1]张东敏，刘座铭，李艳丽等.我国个人所得税征管效率测度及影响因素[J].中南财经政法大学学报，2017，（3）：74-79.

[2]薛娟.折价增资的个人所得税处理问题[J].财务与会计，2017，（8）：39-41.