刍议房地产评估行业存在的主要问题及其对策

邱明

摘要：我国的房地产评估是随房地产行业发展而逐渐形成的一个新兴行业，一直在不断发现问题、解决问题的过程中摸索前行。本文就当前房地产评估行业尚存的一些问题进行了分析，并对其提出了相应的应对策略。

关键词：房地产评估;问题;对策

房地产评估是市场经济不可或缺的组成部分，随着社会经济发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增强，会产生更多、更新的房地产评估需求。但房地产评估的专业性强、技术要求高，在我国尚属新兴行业，发展亦不够成熟，还存在一些不容忽视的问题亟待解决。

一、我国房地产评估行业的发展现状

房地产评估也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估价，是指房地产评估机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，对房地产价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。相较于发达国家，我国的房地产评估行业起步较晚。1978年改革开放后，随着房屋商品化和国有土地有偿使用，房地产评估行业开始萌发。1993年诞生首批房地产估价师和1994年法律规定国家实行房地产价格评估制度以来，房地产评估行业得到快速发展，评估队伍迅速壮大，评估法规不断健全，评估标准逐步完善，评估理论日益成熟，评估业务持续增长。初步建立以《城市房地产管理法》、《资产评估法》为基础，以《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》为依据，以房地产估价师执业资格考试和房地产评估机构资质核准行政许可为核心，以国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等为执业标准的政府监管、行业自律和社会监督的管理机制，努力构建公平竞争、开放有序和监管有力的房地产评估市场。目前全国共有房地产评估机构5500余家，约有5.4万人取得房地产估价师执业资格。业务范围也从单一的房地产交易评估，发展到房地產抵押、课税、征收、保险、司法鉴定、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等领域。而随着房地产评估行业的快速发展，其存在的问题也日渐暴露。

二、房地产评估行业存在的主要问题

（一）相关的法律规范体系不完善

房地产评估行业的发展虽有既有的法律规范体系为其提供依据和支持，但一直还处在摸索和借鉴的过程之中， 难免存在法律法规、基本准则不健全，评估执业准则、职业道德准则不完备，以及相关法律法规、技术标准缺少实施细则不实用等问题，影响了房地产评估体系的整体构建。且散落于现行法律规范体系中的相关规定，已无法满足房地产评估行业发展的需要，不仅使评估机构和评估专业人员在执业过程中畏手畏脚、无所适从，其评估结果也难以得到社会的认可，更无法实现对房地产评估行业的有效监督。

（二）房地产评估市场环境不规范

我国房地产评估市场的发育还不成熟，尚处于不甚规范的阶段。在当前市场中，为获取更多的业务、赚取更多的利益，要经常与相关部门进行沟通和协调，以建立和维持良好的协作关系，有的评估机构会采用一些非法的手段来达此目的;房地产评估行业的迅速发展，也实现了评估机构和评估专业人员数量的快速增长，面对“更多人分享同一块蛋糕”的现象，有些评估机构不惜以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争，以期在市场角逐中站稳脚跟等诸多乱象还时有出现。这些现象的存在扰乱了市场环境，激化了各类矛盾。

（三）评估专业人员水平良莠不齐

要成为一个合格的执业房地产估价师，不仅应具有相当的评估专业知识，而且应具有一定的评估实践经验。造成当前评估专业人员业务水平良莠不齐的原因主要源自：其一，在教育培养方面，缺乏针对评估专业人员的专门培养教育，致使评估专业性人才的缺失;其二，在行业准入方面，还未形成一套科学、完善、合理的人才考核和准入机制，评估质量难以保证;其三，在继续教育方面，过于侧重理论，不能实现理论和实践水平的同步提升，而房地产估价师执业资格考试为一次性的且再无晋升空间，亦使评估专业人员缺乏学习、提高的动力。

三、房地产评估行业存在问题的对策

（一）建立健全房地产评估行业的法律体系

健全和完善的房地产评估法律规范体系是评估行业健康有序发展的必要保障，当前要建立健全法律规范体系，使房地产评估活动能有法可依、有章可循、有据可查，相关部门可从以下几方面对现行的法律规范体系进行补充和完善：一是抓紧制定评估基本准则，并据其制定评估执业准则和职业道德准则，以规范评估机构和评估专业人员的执业行为，提升评估机构和评估专业人员的道德标准;二是尽快制定评估行业监督管理办法，加强对评估机构和评估专业人员执业行为的监督和管理;三是积极引导评估行业合理定价，在评估执业中推行明码标价，既要保障评估机构的合法收入，又要杜绝相互压价、低价收费;四是明确细化房地产评估的法律责任及其认定标准，增强评估机构和评估专业人员执业的风险意识，促使其依法依规谨慎执业。

（二）优化提升房地产评估行业的执业环境

良好的执业环境对房地产评估市场的发展有着极其重要的作用，优化和提升执业环境可从以下方面着手：第一，建立房地产评估行业内外并行的监管机制，通过评估行政管理部门、评估行业协会、评估机构以及相关部门的通力协作、多头并进和齐抓共管，打造公平竞争、健康有序的房地产评估市场;第二，建设房地产评估行业的诚信体系，通过信用档案来施行诚信预警和失信惩戒，并以此督促和引导评估机构和评估专业人员诚信执业，营造独立、客观、公正的市场氛围;第三，加强评估专业人员的职业道德教育，通过定期开展职业道德培训和宣传，不断提升评估专业人员的道德素养，抵制不良诱惑，实现执业环境的不断优化;第四，畅通违法评估行为的投诉举报渠道，通过对评估机构和评估专业人员违法评估行为的查处，以维护评估行业的形象。

（三）提高增强房地产评估人员的业务水平

提高和增强房地产评估专业人员的业务水平，首先，要加强评估专业性人才的培养教育，通过设置专门的房地产评估专业，为评估行业源源不断地培养和输送专业性的人才;其次，要优化评估专业人员的行业准入，房地产估价师执业不仅要通过执业资格考试，更要考核其评估实践，确保评估专业人员具备执业能力;再次，要完善房地产估价师的等级设置，由一级制划分为多级制，并将其与房地产估价师的综合素质挂钩，做到能上能下、动态管理，激发房地产估价师不断进取，为优秀的房地产估价师提供更为广阔的发展空间;最后，要建立评估专业人员继续教育的激励机制，变被动接受培训为主动参与学习，不断更新和完善评估专业人员的知识架构体系和理论实践技能，逐步提高房地产评估行业中评估专业人员的整体素质。

四、结语：

房地产评估在社会经济发展中发挥着重要的作用，伴随房地产行业的不断发展，其所面临的机遇和挑战亦日益增多。尽管我国的房地产评估行业起步较晚，在发展过程中还有不少有待解决的问题，但只要采取适当的策略进行应对，定能成功走出一条适合自身发展的道路。

参考文献：

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