企业注销或吊销营业执照后如何申请不动产首次登记

徐映雪

案   例

A公司和B公司分别申请办理a建筑物和b建筑物的国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记。经核实，A公司营业执照已被吊销，且公章已被收缴，目前成立了清算组正在进行清算;B公司营业执照已被注销，b建筑物内有多户之前与买受人签订了买卖合同。能否按A、B两公司的申请办理登记？

分   析

《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定：“申请不动产登记的，申请人应当填写申请书，并提交身份证明材料以及相关申请材料。”《不动产登记操作规范》1.8.4.1.6规定，境内法人或其他组织申请不动产登记，提交营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明。3.2规定，不动产登记机构在受理时应查验申请主体的身份证明，应注意企业营业执照是否在规定的有效期限内，企业在申请材料上的名称、印章是否与营业执照一致。由此可知，企业申请首次登记时，营业执照为其需提交的要件之一，且应合法有效。

一、营业执照吊销和注销的区别与联系

工商行政管理机关依法吊销企业营业执照和企业注销营业执照是企业退出市场的两种方式，前者很可能发展成后者，但不必然导致后者。

吊销营业执照是企业违反法律法规后，工商行政管理局根据国家工商行政法规对企业做出的一种行政处罚。《企业法人登记管理条例》第三十条规定：“企业法人有下列情形之一的，登记主管机关可以根据情况分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿、扣缴、吊销《企业法人营业执照》的处罚：1.登记中隐瞒真实情况、弄虚作假或者未经核准登记注册擅自开业的;2.擅自改变主要登记事项或者超出核准登记的经营范围从事经营活动的;3.不按照规定办理注销登记的;4.伪造、涂改、出租、出借、转让或者出卖《企业法人营业执照》《企业法人营业执照》副本的;5.抽逃、转移资金，隐匿财产逃避债务的;6.从事非法经营活动的。”

注销营业执照是企业主动发起的正常法律行为，是企业解散和清算的结果。《公司法》第一百八十八条规定：“公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。”《企业法人登记管理条例》第二十条规定：“企业法人歇业、被撤销、宣告破产或者因其他原因终止营业，应当向登记主管机关办理注销登记。”

二、企业被吊销营业执照后可由清算组申请首次登记

最高人民法院于2000年1月对辽宁省高级人民法院回复了《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的函》（法经〔2000〕24号），“企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。”

营业执照被吊销后，企业经营主体资格被强制剥夺，不得继续从事市场经营活动，但尚未注销，企业法人资格仍存在，其民事权利能力和民事行为能力均存在，仍可申请不动产首次登记。

但根据《企业法人登记管理条例》第三十三条规定：“企业法人被吊销《企业法人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知其开户银行，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。”来不动产登记部门申请首次登记时，企业的公章很可能已被收缴。根据《公司法》第一百八十三条及第一百八十四条规定，可由公司成立清算组来清理公司的财产，处理与清算有关的公司未了结的业务，代表公司参与民事诉讼活动等。故A公司可由清算组代为申请a建筑物首次登记，公章和身份证明文件均可使用清算组的。

三、企业注销营业执照后不能再申请首次登记，可由当事人向人民法院起诉，直接办理转移登记

一般情况下，企业会在清算时把相关不动产处置完毕，但在实务中有时会遇到企业已注销，但相关不动产仍未申请首次登记或转移登记的情况。营业执照一旦注销，企业法人资格即归于消灭，不再具备民事权利能力和民事行为能力，不能再申请首次登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第六十四条规定：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人;未依法清算即被注销的，以该企业法人的股東、发起人或者出资人为当事人。”故B公司不能再申请b建筑物的首次登记，可由买受人起诉该企业法人的股东、发起人或者出资人，凭法院生效法律文书直接向不动产登记机构申请办理转移登记。（作者单位：郑州市不动产登记中心）