鞋店如何一开就赚钱?这里有你不知道的……

龙翔

在当下租金持续上升，各大品牌纷纷闭店的大环境下，品牌企业不能再像过去一样盲目开店，开店數量不再是关键指标，而开店质量和成功率才是重点。

毕竟，在提升业绩和利润越来越难的情况下，少开一家亏损店或者扭亏无望的店，就能减少对整体利润的侵蚀（除了一些战略性亏损的店之外）。

这一切的前提是需要对开店进行科学评估，而开店量化评估模型无疑是其中最好的工具，希望可以帮助到大家开出更好的门店出来。

传统线下门店选址的弊端

几乎每个主营线下业务的公司都会设立一个负责选址的部门，有些叫做渠道拓展部，有些叫做市场部，还有些洋气一点的叫BD（Business Development）部。

这个部门最核心的职责就是负责线下门店的选址和商务条件的谈判。因为大部分的工作都需要通过沟通来解决问题，所以这个岗位需要有超强的沟通、协调和谈判能力，也就是我们通常说的“高情商”。

线下门店选址对专业人员的依赖性非常高，主要表现几个方面：

第一，线下市场处于不断变化中，选址必须要充分了解商圈、商场发展的前世今生，以及客群的变化等，才能做精准判断。而中国地大物博，若没有长期积累，很难将全国商业地产情况了如指掌。

第二，线下铺位租金水平并非一成不变，需要多维度来考量租金的合理性，而考量标准中很关键的点就是掌握过往的租金变动情况，以及大市场的变化趋势，这个也离不开多年的积累。

第三，商业地产圈相对封闭，需要有充足人脉资源，方可迅速便捷地获取到适合的资源。

依靠行业专业人士的经验和判断来确定选址的做法，的确为企业开店带来了较大的帮助，但是这个过程中又存在很多弊端：

第一，选址直接决定了店铺的初始投入，即定下铺位，就意味着须一次性投入装修和押金，少则二三十万，多则上百万，所以一般中小企业的选址都由老板来拍板，毕竟若店铺开出来后销售不理想，谁都不想背这锅。但是老板基本没有精力去考察所有的位置，且老板的判断也是站在他已有认知基础和经验上，也并不见得准确。那么，对于老板来说，他需要更多精准数据来帮助做判断，对于专业选址人员来说，同样需要更多精准数据来支撑其说服老板。

第二，中国是一个典型的人际关系型社会，但凡涉及到对外合作，且涉及到金钱利益，就容易催生出一些不正当的行为。选址人员拿回扣后给出一些错误性判断的案例比比皆是，这对于企业来说是致命的伤害。站在企业角度来看，会非常需要更多数据方面的支持，以便佐证选址的合理性。

第三，选址人员的经验判断有时也会出现误差或者不确定。譬如，有些新商城，各方面表现均优，且能够给到比较低的合作条件，此时一方面担着对未来不确定性的风险，另一方面心理又并非底气十足。为了避免误判，他们也很需要一些精准数据来帮助做判断。

新开门店可行性评估模型

选址真的只能凭经验判断吗？

答案是否定的。在每个人的经验背后一定有一套通用的选址逻辑，简单一点说，就是要将人的经验转化成一套科学的选址评估体系，用数据结合人的经验做选址，尽可能地减少选址的错误率，并在实践中不断迭代优化。

具体如何来建立呢？

首先，必须树立一套完整的选址逻辑，即从“城市-商圈-商场-目标位置-盈亏测算”层层递进的逻辑。

评估选址可不可以，不能仅仅局限于位置本身，需要扩展考核面，考量城市是否适合，是否有足够大的容量，竞品的存活情况等等;再来看商圈和商场具体的匹配度，最后才是评估这个位置本身，最后还需根据实际的租金和销售预估做盈亏测算。

其次，分环节来看具体的评估指标。

这里需要说明的是，本文分享的主要为商业地产即购物中心、百货的选址考量因子。此外，考量的具体因子以及权重是需要根据不同行业、不同企业的实际情况来进行调整的，可以通过已开出店铺的实际数据来进行校正。

简单来说，该门店选址评估模型主要包括以下2大模块，其中门店评估模块共包括5大维度，每个维度设定权重，每个指标均采取打分的形式进行评估，最后加总得出该门店的评估总得分，即为开店可行性量化参考依据。其中新开店投资盈亏测算本文不予以展开。