浅析新时期地方房企的管理运作模式

王炎

摘要：在我国当前阶段，房地产企业正处于发力期，飞速发展状态下的房地产企业在自身实力得到长足增长的情况下，开始寻求占据更大的市场来获取更多的利益。在房地产行业内，企业要想占据更大的利润分配，就必须在项目面积和项目规模，项目数量以及销售利润各个方面实现升级。地方房企的管理运作模式是在对企业内外环境了解和分析过程中，通过有效的管理方式和策划运营手段，全方位掌握企业的财务状况和实际运营情况的管理模式。地方房企必须建立适合本企业采用的管理运作模式，在市场竞争中及时发现自身模式的不足并对之加以改革和完善，来实现对市场的适应。

关键词：新时期;地方房企;管理运作模式;分析;策略

实行改革开放以来，我国经济实现高速发展，人们的生活水平和居住条件也水涨船高，房地产作为与人民日益增长的居住条件需求和消费水平息息相关的行业，也随之得到了进一步的促进效果。在新时期下，要想在竞争激烈的行业中站稳脚跟并有所发展，如何做好房地产企业的地产开发主题业务是行业内企业的首要目标。在当前我国对房地产行业实行宏观调控的背景下，企业不仅要努力适应外部环境的变化，也要对自身进行调整，提升企业的核心竞争力，在内部改革的过程中明确企业未来的发展方向和发展定位;大力发展企业主营业务，提升主营业务专注度;将企业各项业务有机结合，形成有机的产业链条，最终实现企业快速度，高质量的发展目标。

一、房地产企业管理运作模式概述

（一）房地产企业管理运作模式定义

所谓房地产企业管理运作模式，就是在对企业所面对的内部组织架构和外部市场环境进行了解分析时，运用接收投资，进行融资和资金调度等等行之有效的管理方式和策划运营手段来全方位，多层次地了解企业的财务状况和实际运营情况，从而使企业所掌握的资源达到利用效率最大化。

（二）新时期下的房地产行业背景

房地产行业在当前日益变化的市场因素，政策因素和企业竞争因素的影响下，复杂局面逐步呈现：（1） 宏观调控的强化力度的提升奠定了今后房地产行业所出台政策的总方向。（2） 经济发展与城市化两架拉动房地产行业进行快速发展的马车行驶速度有所下降。（3） 随着房地产行业的长期发展，我国当前社会主要矛盾的改变，居民的居住条件得到充分满足，房地产市场逐步进入饱和状态。（4） 主城区内尚未开发的可以为房地产行业提供的土地越来越少，城市扩张幅度有限，在国家划立土地红线，并对其实行严格控制的背景下，新建的房屋数量不断减少，可开发土地储备趋于紧张，企业的房地产开发空间也受到限制。

（三）市场的转型与管理模式改善

房地产企业依据外部急剧变化的市场环境和政策环境，在内外因素结合的共同推动作用下，必须直面开发市场的转型，改善管理运作模式。（1） 房地产市场中的供求关系从先前开发商占据主导地位的卖方市场像现在有消费者完全主导的买方市场完成转变。（2） 经过长期的激烈的市场竞争，在土地竞买市场由原来的多元竞争模式经过一系列的企业吞并和吸收后，演变成寡头集聚的局面。（3） 房地產行业内盛行的价值观也从较低层次的简单实用，增长成为高层次的注重品质，房产也具备了帮助消费者达到自我实现需求的功能。（4） 在房地产企业在实际操作过程的管理运用模式中，全产业链的管理运作模式将单一落后的开发模式取代，新的操作模式逐渐朝着建造全闭合产业链等目标方向迈进，其主张的是地产和产业布局，建筑设计，高科技，家居装修，商业配套，文化旅游和物业服务等房地产的配套产业实现更加深度的结合。

二、新时期地方房企管理运作模式存在的问题分析

不可否认，房地产行业在过去的相当一段时间内，依据传统的企业管理运作模式取得了可人的成绩。但面对当下房地产行业的激烈竞争，可供开发的土地储备日益减少的风云变幻市场背景， 地方房企必须对自身的企业管理运作模式实行改革和完善以实现对外部环境的适应，寻找其中所存在的问题，并对其进行深入分析，这同样也是令企业得以生存的基本要求和重要途径。

（一）思想观念较为落后

我国大多数地方房企房地产企业在之前的数十年的发展过程中都采用了传统的管理运作模式，形成了较强的惯性思维和陈旧观念;同时，计划经济体制下僵化的思维模式也在地方房企国房地产企业中有所体现。两者从根本上对地方房企对管理运作模式在改革过程中的畏手畏脚和顾及行为做出了解释。

（二）拿地水平有待提升

在拿地过程中，一些管理运作模式尚未得到完善的地方房企，不仅仅在融资能力，资金储备和市场竞争力上的表现差强人意，在进行项目催生，市场情况的预判和拿地谈判的节奏上也存在着非常大的问题。提升地方房企的管理运作模式，使其指导企业在拿地过程中，实行高效的竞争，帮助企业实行统筹布局、多点举动、汇集资金规模取胜的同时，帮助企业在市场上的土地竞争中得到优势。

（三） 项目运作效率较差

多数地方房企在市场竞争的过程中存在着前期策划工作准备不足、市场预判不准、产品定位不够精细，管理过程不够有力等种种问题，在产品的成本控制，品质保证和项目周期三个方面造成了巨大的消极影响。

除此之外，品牌形象知名度方面的忽视，体制机制的束缚等都是房地产企业在新时期下所采用落后的管理运作模式所产生的问题。

三、新时期完善地方房企管理运作模式的相关策略

唯有对新时期地方房企的管理运作模式中所出现的问题加以解决，提高地方房企的核心竞争力，才能确保房地产企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

（一）活跃思想观念

解决问题从改变思想观念开始。通过直面市场竞争，认清与国内一线房企的差距与不同，虚心接受市场教训，借鉴先进经验进行学习等才能达到活跃思维，解放思想的最终目的。全方位对标国内一线房企项目运作的各个环节，寻找差距找出不足，充分借鉴国内一线房企的成功经验和有效做法，让企业的思想观念，视野格局，操作模式突破传统桎梏。运用国内一线房企的先进方法并对其灵活使用，全方位、多角度地对传统地方房企的管理运作模式进行理论指导。

（二） 牵住房地产行业的牛首，保障房地产开发工程项目的运行，解决工程实施阶段的后顾之忧。处理好与房地产开发项目所在地的政府关系，合理运用政策导向和指引。与相关企业进行合作，抱团取暖提高市场抗风险能力。利用并购拿地等多种方式参与土地一级开发，在实现房地产开发的利润前置的同时，有效降低土地成本。可供开发的土地资源是实行房地产项目开发的根本前提，所以在拿地过程中要进行思路创新，运用多种手段争取土地资源贮备，为企业发展积蓄动力。

（三）通过对房地产开发过程中所出现的难以解决的施工难点与阻碍要素的把握，对资金来源问题进行切实有效地解决。房地产行业具有高投入，高风险和高回报的行业特征，要让企业的资金链得到保障，投资风险得到降低，就必须丰富企业的项目开发资金储备数量。在国家法律允许范围内，通过股利分红、发行企业债券、金融组合产品等多种形式筹集项目建设资金，及时销售房屋回笼资金，确保资金使用安全。

（四）对房地产市场中影响消费者消费行为的各项因素加以重视，并及时做出解决方案来增强消费者的购买欲望。在项目方案的前期策划过程中就对消费者的需求加以了解和注重，以市场需求引导项目规划。合理运用新技术新材料，保障工程建设的有序进行和工程质量稳步提高。尤其要注重建筑装饰工程和房屋精装修阶段的工程質量，广泛运用视频监控等技术手段严控工程质量。在后续物业维护管理工作的开展中提升服务质量，丰富服务种类，利用互联网+等技术手段满足业主报修、购物等多种需求，提升消费者对地方房企的信任感，提升企业在消费者中的口碑信任度和品牌知名度。

四、结语：

在我国综合国力和经济发展建设水平的不断提高的情况下，房地产在国民经济中所占比重也越来越大，房地产企业逐渐放低姿态了解消费者的切实需求，与消费者的联系不再割裂，呈现出紧密结合的趋势。地方房企唯有建立与改善管理运作模式，立足消费者消费需要，保障工程项目的各个环节正常运行，通过后期服务提升企业口碑和品牌效力，才在白热化的市场竞争中打下根基，实现更大目标。

参考文献：

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