房地产投资不可忽视ESG策略

李诗晨

领盛投资管理公司（LaSalle Investment Management）在全球17个国家有24个办公室，作为仲量联行（ Jones Lang LaSalle IncorporateD）的独立子公司，领盛始终将客户的需求视作第一位，在投资策略、地产建造设计、涉及资产分配等方面都竭力满足客户需求。领盛的每个团队都采用创业公司的工作方式，激情、高效、富有活力，为公司的每一个地产项目的整个生命周期负责。特别值得一提的是，ESG投资策略在领盛地产的物业管理和资产配置中起到了重要的引导作用。

所谓ESG投资，E即环境，S即社会，G即公司治理。ESG投资意为投资者在考虑是否进行一项投资时，除了营业收入、净资产收益率等数字外，还应关注企业对环境的影响、对社会的贡献和公司内部治理结构这三个非财务类指标。例如，环境方面，应评估企业活动对气候变化的影响、对自然资源的保护和对能源的利用效率等；社会方面，要评估企业产品的安全性、对员工的管理和福利、慈善方面的贡献；公司治理方面，则应注重评估董事会结构、股权结构、管理层薪酬和商业道德等。

麦添铭先生是领盛亚洲发展主管，领导一支富有责任心和创造力的团队执行领盛基金在亚洲全部资产的所有开发和重要建设项目。同时，麦添铭先生还担任亚洲区域可持续发展官，负责亚洲新收购项目的区域环境和实体尽职调查流程。对于可持续发展理念和ESG投资策略，麦添铭先生颇有心得。

近日，《陆家嘴》就领盛投资管理公司的ESG投资策略采访了麦添铭先生。

《陆家嘴》：先请你谈一下领盛对于可持续发展的整体观察、思考和理解。

麦添铭：可持续发展是世界范围内的大趋势。从宏观来看，领盛的目的是通过长期有效的管理和提升来不断提升物业的价值。我们关注世界上重要的四个趋势：人口的趋势、城市化的趋势、高科技发展和环境趋势。

首先，人口变化的趋势能够让我们更好地开展管理工作；其次，城市化的趋势表现为乡村的人口不断涌向城市，尤其是在中国；再次，显而易见的全球性的高科技的发展趋势，能够让我们在有效利用的基础上进一步提升我们管理的地产的价值；最后，如果在环境趋势方面利用得当，就能够显著提升地产的价值。

环境因素对我们选择房产和管理地产产生很大的影响。比如，环境方面要求建筑更加节能、高效；气候变化的因素对建筑本身也会产生很大的影响，因此在投资地域方面的选择会更慎重，考察的气候因素也会更加严格。在某些城市，水资源等因素也对地产投资产生影响。这些都将在一定程度上影响我们的投资组合。

具体来说，环保显然将对地产选择决策产生重要影响，领盛在短期、中期甚至长期的选择上都根据ESG投资理念行动，比如将購入哪些资产、如何管理、最后如何以更高的价值出售资产。领盛长期持续跟随可持续发展的趋势变化，具体体现在环保方面的规划管理越来越严格，对能耗方面的限制和有效性方面要求越来越高。同时，我们的客户和投资人都对环境和环保提出了越来越高的要求。领盛相信，如果能将地产的可持续发展水平进一步提升，地产本身的价值也会提高。

我们在不断的工作中看到，每一块地产的因素和相应的要求各不相同。有些客户要求能效利用率高，有些要求打造舒适的工作场所，有些则在地产的适应性方面提出了更高的要求，如在飓风、暴雨等多发的地区有更强的复原力。各个地域的情况不同，我们在选择和决策管理的过程中会因地制宜，做出不同的考量。

《陆家嘴》：对领盛来说，ESG理念对财务业绩有什么影响？

麦添铭：我们的财务表现体现在几个方面：第一，租金上升，体现在日常的运营收入上；第二，卖出，绿色环保的项目能带来更高的卖出价格。

我们采用ESG计划主要有两个原因。第一，如果我们不这么做，会产生一系列负面影响，领盛要避免这些可能发生的负面影响；第二，如果我们采取ESG投资，采取定制化做法，会带来很多正面积极的效应，能带来房地产价值的进一步提升。这是客户和投资人所需要的最重要的两点。

如果忽视可持续发展的趋势和市场需求，会产生很多风险：无法达到监管部门的要求，无法符合客户期待的高绿色环保标准预期等。如果忽视ESG理念，我们已有的甲级写字楼很可能会在短时间内遭遇降级。

因此，不论在世界上哪个地方，我们都会投入相当合理的关注度，已有的地产项目中哪怕现在暂时还没有可持续发展的要求，在未来1～2年的时间内也会产生。

另一个方面，在创造价值方面，在积极正面提升价值的方面，ESG理念会影响我们购买什么样的资产以便于我们未来做 ESG方面的提升，或者是对现有资产做哪些方面的提升。

在不同的市场、不同城市和不同类型的资产上采取的措施和投入的力度不太一样，但是只要有合理程度的ESG投资，都会有价值的提升：我们的资产更容易出租；租户租赁的时间会延长，不会轻易被新的地产项目吸引；地产的空置期会缩短。所有这些都意味着我们的现金流会更丰富，从投资人的角度来看，无论是持有还是未来卖出，现金流丰富都意味着高价值。

《陆家嘴》：以ESG的标准来看，您认为中国地产投资领域的现状是怎样的？有什么发展空间？

麦添铭：我们在中国采取的ESG投资标准是定制化的，并不是我们所有的楼宇和项目都要达到很高的标准，因为有的时候高标准并不是对所有的市场都有意义。比如在一些内陆重工业发达的地区，空气污染比较严重，租户对楼宇内的空气质量就会比较在意，意味着我们需要加装一些空气净化器等。但是对某些空气质量较好的滨海城市来说可能就不需要，加装会造成能源浪费。因此找到平衡很重要，在中国的市场上，如果非常在乎空气质量这一点，我们的天平就要向这方面倾斜。我们在实施ESG计划和应用ESG标准的过程中，具体问题具体分析，但是仍然有一个标准，就是绝对不会低于现在发展的整体趋势。

另外，进行绿色节能建筑认证也是一个例子。有些开发商所有的建筑都实现了绿色建筑认证LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）的铂金认证，我们并不会追求这样的目标，也会进行具体情况具体分析。LEED认证一定是有价值的，首先，符合市场需要，其次，在申请认证的过程中能提升我们自身的素质。但是在某些地方，比如一栋本身已经足够好并节能的建筑，实际上不需要认证，为了达到市场宣传的目的而花很多钱去做这样的认证，可能并不必要。所以，领盛愿意履行ESG标准，以定制化的方式进行ESG投资，但是一定会确保要有一个正确的原因去做。

可持续发展在房地产业的要求会越来越高，而且我相信这个趋势会持续下去。我希望领盛在ESG方面的领先优势能继续保持下去。在可持续发展方面，楼宇管理、房地产领域并不是全部，也大量涉及到工业生产、基础设施建设等方面。根据研究，全球40%的能源的消耗发生在楼宇中，可见单单在这个行业中的绿色环保工作将产生重大的影响。

另外，还有一个重要趋势——复原能力。全球气候变化已经是一个不争的事实，无论是热浪进一步席卷各地，还是海平面上升等，我们在任何一个区域所拥有的楼宇都希望它在设计之初就能考虑到如果经历这些自然灾害，是否具有韧性和更强的复原力，因为极端气候带来的自然灾害现象每年都可能会越来越严重。比如，在某些热带岛屿国家，如果在楼宇设计伊始就考虑到飓风等自然灾害产生的可能性，大概就不会将发电机等设备安装在地下室。这些是市场会越来越关注的现象，如果我们做得更多，就能够给资产带来更多的价值。