基于林地分等定级的地价模型

王霞 李文明

摘  要：林地是土地的组成部分，同时也是森林资源的重要组成部分，是林业发展的基础，因而对林地的正确合理估价就显得尤为重要。文章从多元线性回归模型和非线性回归模型两方面来建立地价模型，以某些小班实际成交或者修正后林地地价的测算值为例，对其合理性进行验证。

关键词：成交地价;评价指标;线性回归;非线性回归;地价模型

中图分类号：O212.4      文献标识码：A 文章编号：2096-4706（2019）19-0018-03

Abstract：Forest land is an integral part of land，at the same time，it is also an important part of forest resources，is the basis of forestry development，so the correct and reasonable evaluation of forest land is particularly important. This paper establishes a land price model from two aspects of multiple linear regression model and non-linear regression model，and validates its rationality by taking the actual transaction of some subclasses or the calculated value of the revised forest land price as an example.

Keywords：transaction land price;evaluation index;linear regression;non-linear regression;land price model

0  引  言

林地是森林的载体，是森林物质生产和生态服务的源泉，是森林资源资产的重要组成部分。林地资产化、成本化管理，不但是市场经济的要求，也是林业转换经营机制的要求。当然，林地不同于一般的资产，它的价值中没有凝结人类的一般劳动，不能通过人类投入劳动的多少来衡量，其权益价值只能通过对其进行评估来确定。在国家国有资产管理局和林业部联合颁布的《森林资源资产评估技术规范（试行）》中，规定林地价格评估的基本方法包括：现行市价法、林地期望价法、年金资本化法和林地费用价法[1]。由于我国林地资产的所有权归国家、集体所有，因而林地的经营者一般只有其经营权，故买卖实例很少。并且我国各地经济发展极不均衡，各地相差较大，系数也很难测算。因此，林地价格评估的基本方法不太适合我国国情。下面从多元线性回归模型和非线性回归模型两方面来建立地价模型，并以某些小班实际成交或者修正后林地地价的测算值为例，验证其合理性。

1  多元线性回归模型分析的地价模型

如果某地区存在有用林地发生转移的情况，假设地价y与林地评价指标x1，x2，…，xm之间存在着线性关系，那么建立的线性回归分析的地价模型为：

在回归分析的计算中，要解决的主要问题有：

（1）从给定的实际观察中估计回归系数β0，β1，β2，…，βm的估计值 ，得到y关于x1，x2，…，xm的回归方程：

其中  为因变量y的估计值，被称为y的预测值或回归值。

（2）为了得出估价的可靠性，对回归方程以及各自变量对y影响的显著性进行统计检验，其计算步骤如下：

1）回归系数的计算。一般情况下采用最小二乘法来计算回归系数，通过该方法确定的β0，β1，β2，…，βm能满足回归值  的残差平方和与变量y的全部观测值yi。

最小，即满足方程 （k=0，1，2，…，m）。

2）地价模型的统计指标。用于表示因变量y与自变量xi之间线性关系密切程度的复相关系数指标，该系数的值越接近1，表示线性关系越强;反之，则表示线性关系越弱。

回归模型中因变量的变化中的自变量的变化的比例，可以用判定系数R2来表示，且  。但是，该系数的值并不是恒定不变的，当模型中的自变量的个数增加的时候，它的值也会跟着增大。因此，为了减小样本大小和自变量的数量对确定系数的影响，引入调整后的系数（Adjusted R Square），该系数与假设自变量的数量k和样本数目n之间的计算公式如下：

3）地价模型的F检验。为了验证所建立的多元线性回归分析的地价模型是不是和原始数据较好地拟合，需要进行显著性检验，检验该模型是否有效。

在地价模型中，多元线性回归分析是通过SSt方差分析进行测试，且SSt=SSr+SSe。其中，SSr为回归平方和，反映了自变量x的重要程度;SSe为残差平方和，反映了预测误差和其他意外因素对预测结果的影响。

2  非线性回归分析的地价模型

如果某地区没有森林林地转移的情况，则修正系数用该区域“等”的得分值除以与其同一等别、有用材林林地转移案例的相似地域“等”的得分值，修正其相近地域的成交地价[2]，然后再使用多元线性回归分析建立地价模型。假设地价y与林地评价指标x1，x2，…，xm之间存在着非线性关系，那么建立的非线性回归分析的地价模型为：

对非线性模型进行线性变换是该模型回归分析计算的关键之处，具体变换如下：

现在，基于给定的测量值，可以将非线性回归进行线性回归分析。以下是一些小类的实际交易价值或林地修订后的土地价格的一个例子，如表1所示，以阐明这种非线性回归模型方法。

本研究数据有十个评价指标，因此设地价y与林地评价指标x1，x2，…，xm之间的非线性回归模型为：

式中的x1为单位面积产量;x2为经营水平;x3为集材条件;x4为人为干扰;x5为土层厚度;x6为坡度;x7为坡位;x8为集材距离;x9为运输距离;x10为腐殖层厚度。

经计算得到如下地价模型：

该地价模型的方差分析表如表2所示。

从表中可以看出，复相关系数R=0.954，这意味着评价因子自变量Xi与林地价格因变量Yi之间存在95.4%的线性相关性。

3  结  论

林地估价是在分等定级基础上进行的，以基准地价为基础，从多元线性回归模型和非线性回归模型两方面来建立地价模型，对林地作出有效的估价，为确定林地使用权价格提供了一条切实可行的途径，为林地管理奠定了基础。

参考文献：

[1] 刘降斌.林地资源资产评估方法研究 [J].哈尔滨商业大学学報（社会科学版），2007（2）：42-45.

[2] 吕贞香.林地地籍管理的研究 [D].福州：福建农林大学，2008.

[3] 庄晨辉，江希钿，张惠光.用材林林地定级与估价技术研究 [J].林业资源管理，2006（3）：39-43.

[4] 王霞.林地分等定级估价模型的研究 [J].网络安全技术与应用，2014（11）：183-184+186.

[5] 李亚芹，黄宏伟.浅析森林资源资产评估的意义和小班评估法 [J].林业勘查设计，2007（1）：15-16.

[6] 邱尧荣，郑云峰.林地分等评级的背景分析与技术构架 [J].林业资源管理，2006（4）：1-5.

作者简介：王霞（1983-），女，汉族，福建福州人，教师，副教授，研究生，研究方向：计算机应用技术。