租赁权的物权性研究

摘 要 随着我国经济的不断发展，租赁这种现象比较普遍，对于租赁权的概念、性质和效力方面的问题，理论上争议颇多，本文通过对租赁权的相关内容进行进一步研究，结合现行的法律规定对租赁权的物权性进行分析，希望对民法典的制定具有借鉴意义。

关键词 租赁 租赁权 物权性

作者简介：王洪磊，青岛大学2018级硕士研究生，法律硕士（法学）。

中图分类号：D923.2                                                        文獻标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.347

随着经济社会的发展和房价的升温，现实中，租赁这种现象十分常见，社会中的大多数务工人员选择房屋租赁的方式在一线城市居住，汽车租赁、动产租赁等方式也普遍存在着，经调查，通过租赁使用动产或不动产的现象在现实生活中普遍存在。理论上对于租赁权的性质问题，一直存在争议，本文着重对租赁权的物权性进行探究，希望对理论和实践均具有指导意义。

一、租赁权的概念

租赁权又称“使用收益权”，按照《法学大辞典》的定义为“承租人依照财产租赁合同，在租赁物交付之后，对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权利的总称” 。按照《法学大辞典》的定义来看，租赁权的成立条件比较严格，只有租赁合同还不一定有租赁权，必须具有交付完成之后，才有租赁权。由此可见，租赁权的应当有以下几层意思和几个方面的内容：一是必须要存在有效的租赁合同，这是租赁权成立的必备前提和基础，只有合法的租赁合同存在，才能使得租赁权成立;二是要存在租赁物交付这个行为，毋庸置疑，这是成立租赁权非常重要的必要条件;三是承租人要对租赁物占有，这是又一个重要的方面。类比动产所有权的转移规则，我们查找了《德国民法典》，从《德国民法典》中，我们可以看到，其在法典中强调了“交付”这一必要的行为，这样承租人才享有物权化了的租赁权。 我国《物权法》中的现实交付、简易交付、指示交付都可实现，不包括占有改定。换句话说，租赁物的转移占有，是租赁权成立的最关键一步，使得租赁权由期待权转为实有权。

通过以上分析可以得出，租赁的标的物的交付十分关键，具有重要的意见，交付之前，我们称之为租赁权的期待权，交付之后我们才可以称之为租赁权，只有交付之后，才有物权性这一特点。从租赁权的性质来看，租赁权交付前后相比，承租人所享有的权利差别很大，我们本文所要探讨的内容为交付之后的性质，所以文章重点阐述租赁物交付于承租人之后产生的权利义务关系和性质研究。

二、租赁权性质的学说

关于租赁权的性质问题，在理论上众说不一，就其性质而产生的争论存在着很多种，许多物权法领域的专家对此争议较多，本文中重点介绍三种学说。

1.债权说。此学说认为，承租人对租赁物收益、使用的权利因租赁物的交付而取得，此权利是从属于租赁权的权能，并非如物权之直接支配标的物的独立的权利。 因此可以说，租赁权其实就是债权，而不是物权，按照“债权说”的观点，租赁权只具有债权的效力，没有物权的效力;按照债的相对性的原理，因此产生的纠纷，只能向出租人主张权利，不能对抗第三人。通过结合民法理论，我们发现债权说是《罗马法》以来确立的旧说，渐渐地被近现代的立法中的规定取代，民法理论中的“买卖不破租赁”制度，就是有力的驳斥“债权说”的典型案例。

2.物权说。这个学说认为，租赁权具有物权一样的效力，想物权一样，承租人基于对租赁物的占有，享受使用租赁物，对租赁物收益的权利;实质上，这是对债权说进行否定，认为租赁权里面的支配行为实际上是租赁权的应有的内容。 承租人虽然对租赁物的享有一定的支配权，但是承租人对租赁物的权利具有一定的限制性，同时承租人可以对出租人要求一部分权利，比如，承租人依照租赁合同要求出租人修缮租赁物的权利，承租人要求出租人按照合同的要求缴纳水电费、物业费等。故该说也失之武断，被现代理论进行否定。

3.租赁权物权化说。笔者认为，此学说实际上是对“债权说”和“物权说”的折中，这个学说认为，承认租赁权债权性的前提下，肯定了法律上赋予租赁权部分物权效力，使得租赁权这个债券物权化。物权化其实是一个“动态”的过程，即租赁权的部分权能从原处债权向物权转化及其自身所包含的权能逐渐被法律赋予物权效力的过程。物权性是一个“静态”的过程的描述，即显示的租赁权本身所享有的物权特性和物权效力 。

本人认为第三种学说，即“租赁权的物权化说”最具有说服力，前文已经提到，债权说和物权说都有一定的局限性，这个局限性随着经济社会的发展，逐渐被现行世界各国的立法和现实中发生的案例所否认，因此，租赁权的物权化说最能解释租赁权的性质。

三、租赁权的物权效力及法律体现

租赁权的物权效力非常明显，我们从现行的法律中均可以找得到，租赁权的物权效力主要体现在以下几个方面：一是租赁权具有对抗物权变动的效力，近现代民法规定了“买卖不破租赁”的，这一原则实质上是对罗马法中“买卖破除租赁”原则的否定，逐渐形成了租赁物在转移时不破除租赁的规则，这个规则其实是由社会发展和共识催生的。“买卖不破租赁”规则，实质上承认了租赁权因为租赁关系的存在，享有对抗物权变动的效力。在租赁关系存续期间，承租任可以依据租赁关系，对租赁物的继受人主张租赁关系的延续。二是承租人可以打破债的相对性原理，在其租赁权受到侵害时，承租人可以直接向第三人主张权利，按照传统民法的理论，租赁权为债权，具有相对性，不得对抗第三人。但是，按照现代民法理论，承租人因为租赁关系的存在，占有使用租赁物的行为，具有物权的部分效力，这样承租人就可以直接向第三人主张权利，可以请求排除妨碍和损害赔偿。三是承租人享有有限的处分权，承租人在租赁期间，经过出租任同意，可以让与租赁物，也可将租赁物转租，通过这一规定，承租人就被赋予了处分租赁物的部分权能，但是这种权能受到了限制，必须以出租人的同意为前提条件。四是对出租人进行限制，出租人一旦签订租赁合同，将租赁物出租之后，必须按照债权的基本原理，不得随意收回租赁物，但是有法定的客观正当理由并经过正当程序除外。这一规定承认了租赁权的永续性。

查遍了我国的法律，但是没有发现租赁权这个概念，说明我国法律并未规定租赁权，但是，通过法律的规定来看，有关于租赁权的规定，《民法通则》对租赁及租赁权没有规定，但是在《合同法》等法律规范中，规定了租赁以及租赁权物权性质等方面的内容。下面，重点介绍租赁权的物权效力在我国法律中的几个重点的表现。

1.买卖不破租赁。我国的1981年《经济合同法》、1988年最高院出台的《关于贯彻执行（中国人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》、1999年《中华人民共和国合同法》等法律中，都规定了“买卖不破租赁”这一制度，以上这些可以规定，可以认为是“买卖不破租赁”在我国法律中的体现。“买卖不破租赁”制度，换句话说，就是指租赁物的所有权发生变动的，不影响现存租赁关系的存在，承租人与受让人之间依然存在租赁关系。笔者认为，“买卖不破租赁”的构成，需要具备以下三个条件：一是要有合法有效的租赁关系，二是出租人已经将租赁物交付给承租人，三是出租人将租赁物所有权转移给第三人。这三个条件中，租赁物的交付显得至关重要，因为，只有发生交付之后，租赁权才成立，这样使得租赁权的公示性具备。

2.出租人在租赁物上设定物权的，不影响现行的租赁关系。我国台湾地区的“民法”第426条规定：“出租人就租赁物设定物权，致妨碍承租人之使用收益者，准用前条之规定”。《德国民法典》第577条也对出租的土地设定负担进行了规定，也规定了对于出租人就租赁物设定的物权不影响现行租赁关系 。从上面可以看出，租赁权虽然不是物权，但是承租人实际占有租赁物，并且对租赁物行使的收益的权利，具有物权的效力，按照“一物一权”的原则，需要对其保护，从此可以看出，租赁权有对抗他物权的物权效力。

3.承租人享有对租赁物的优先购买权。最高人民法院于1984年出台《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》，其中在第56条规定了优先购买权。1988年，最高人民法院《关于贯彻执行（中国人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第118条，也规定了优先购买权。1999年《中华人民共和国合同法》第230条规定：出租人出卖房屋时，承租人有优先购买的权利。因为租赁关系的存在，承租人实际使用着房屋，这就导致了承租人在出租人出卖房屋时，在同等条件下，比其他第三人有优先购买权，这其实就是在物权取得的方面规定了承租人的优先权。这里的优先购买权有人认为是债权，有人认为是物权，本文认为两种观点都值得商榷，优先购买权实际上是一种特殊的物权，既有物权的性质，也具有债权的性质。

注释：

邹瑜主编.法学大辞典[M].北京：中国政法大学出版社，1991：1328.

马玉宏.租赁权物权性之探析[C].中国期刊网硕博论文库.

卡尔·拉伦茨.德国民法通论[M].王晓晔，等，译.北京：法律出版社，2003：286.

郑玉波.民法债编各论（上）[M].三民书局，1986：174.

史尚寬.债权各论[M].台北：台北荣泰印书馆，1981年初五版.

德国民法典[M].陈卫佐，译.北京：法律出版社，2004：157.