房地产对经济到底有多重要

黄文涛

众所周知，房地产在中国经济发展中起着至关重要的作用，也是中国居民财富最重要的配置渠道之一。由于某种程度上已经演变成一种流动性相对较高的金融資产，房地产一定程度上成为我国信用扩张的重要载体。

房地产开发投资高速增长20年

1998年住房制度全面改革后，居民住房需求对中国经济的影响越来越大。

这种影响，不仅直接贯穿于房地产开发投资、居民生活用房消费领域，对建筑、建材、物流、金融等行业的生产活动也有广泛的带动作用。

经过多年发展，2018年我国房地产开发投资总额已超12万亿元，是1986年的1200倍，年均增长24.8%。这一过程中，房地产开发投资从1998年之前的大幅波动，到此后的高速平稳增长，再到近年来增速下滑，经历了不同的阶段。

其中，1998年住房制度改革之前，属于大幅波动阶段，其间，出现过1992～1993年房地产投资超过100%的增速，也出现过1990年和1997年房地产投资增速的负增长。随后，随着房地产市场的快速发展，房地产开发投资出现了长期的高速增长。近年来，各种因素影下，虽有所下滑，仍然处于正增长区间。

50% 数据显示，我国住宅市场总价值占居民财富的比重超过50%。

从占全社会固定资产投资的比例来看，1986年至1995年间，房地产开发投资一直呈明显上升态势，由3.2%增至15.7%。随后虽有所调整，但在1998年后再次回升。2001年至今，房地产开发投资占全社会固定资产投资比例，一直稳定在17%～20%之间，成为继制造业投资、基建投资之后，中国固定资产投资第三大主要投向。

此外，1998年以来，房地产开发投资形成的固定资本总额占GDP的比重也在不断上升，从4%左右升至7.6%（2013年），后逐步回落至6%左右。

占GDP比重仍低于发达国家

值得一提的是，虽然经过20年的高速发展，我国居住相关消费及房地产业占GDP比重仍低于发达国家。

数据显示，2013年至2017年我国房地产消费占GDP的比重超过了8%，对GDP增速的拉动率也稳步提升，2017年已达到0.75%。与此同时，海外多数经济体居住类消费占GDP的比重均高于中国，美国和日本都在13%左右。

这一差距可以从两方面寻找原因。一方面，发达经济体多按照市场价格计算自有房屋的虚拟租金，而中国的历史成本法则导致数据在一定程度上被低估;另一方面，由于人均收入的差距，发达经济体的服务品价格相对较高，因此消费者在物业服务、公共事业等方面的支出也相应的显著高于中国。

此外，我国房地产业增加值占GDP的比重也低于发达经济体。

我国房地产业增加值从1978年的80亿元增至2018年的59846亿元，增长了47.4倍，年均增长率为10.4%，比同期GDP年均增长率高0.9个百分点。与此同时，除2008年受次贷危机影响出现显著下滑外，我国房地产业增加值占GDP的比重一直稳步提升，2018年达到6.7%。

即便如此，中国房地产业增加值占GDP的比重仍然远低于美国和日本的12%，与韩国的水平大致相当。

房地产在居民财富中的重要地位，使其发挥了强大的金融加速器作用。

经济企稳关键因素之一

尽管我国居民房地产相关消费的GDP占比并不高，但由于房地产某种程度上已经演变成一种流动性相对较高的金融资产、是居民财富的重要储存形式之一，其一定程度上成为我国经济发展中的金融加速器。

数据显示，2016年我国住宅市场总价值为250～300万亿元，占居民财富的比重超过50%，成为中国居民最重要的资产。相比之下，尽管美国居民2016年的总资产达到了761万亿元人民币，远高于中国的444万亿元，但其住宅资产约为26万亿美元（约合180万亿元人民币），反而低于中国，占居民财富的比重仅为24%。

这一背景下，中国房地产价格的变动，或将会带来更强的财富效应，也将对宏观经济产生更大的影响。

另一方面，房地产一定程度上成为我国信用扩张的重要载体。

2008年以来，房地产链条对我国信用扩张的作用日益增强。此前，包括个人住房贷款及房地产开发贷款在内的房地产贷款，在我国贷款余额中的比重仅为约17%。此后规模持续扩张，2012年之后，房地产贷款的增速持续高于贷款余额增速，尤其在2016年，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重甚至超过了50%，随后几年也基本维持在40%左右，使得中国经济的周期与房地产周期的相关性越来越强。

2008年以来，我国房地产市场经历了三轮短周期变化，分别是2009～2011年、2012～2014年、2015年至今。数据显示，我国商品房销售额增速与广义社融增速保持了强同步性。因此从某种意义上来讲，我国的金融周期就是房地产周期，相对较高的投资需求使得房地产市场的波动对宏观经济发挥了更大的影响。

更重要的是，房地产在居民财富中的重要地位，使其发挥了强大的金融加速器作用。在“居民-地产商-地方政府-金融机构链条”的高速运转下，房地产市场的冷暖对于我国信用扩张的作用越来越重要。

目前来看，房地产市场仍处于平稳运行的状态，这也是经济企稳的关键因素之一。

（本刊记者王亭亭整理）