出租房屋房东并非一劳永逸

白琳

随着经济社会的快速发展，租房已经成为了当前许多人的选择。对于承租人而言，可以根据自己的需求选择适合的房子解决自己的当前问题，对于出租人来说，则可以通过出租房屋达到提高房屋的使用率、改善自身财务状况等目的。但是租赁房屋并非简单的一纸合同，出租人作为房屋的实际所有人，通过出租房屋获得收益，其同样应承担一定的义务，房东应当按照合同约定，将房屋及时交付给承租人，还应当负担对房屋的修缮义务，保证房屋租赁合同目的得以实现，此外出租人还负担着通知、协助、保密等付随义务。否则，一旦承租人在使用房屋时发生意外、遭受损害，出租人可能也要面临承担相应的法律责任。

出租人要保障出租房屋安全

根据法律规定，若出租人未尽到合理限度范围内的安全保障义务，致使他人遭受人身损害的，应承担相应的赔偿责任。这里提到的安全保障义务，应当包括依约将房屋交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，且应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。例如，房屋内的基本生活设施应符合国家安全标准，出租人不得随意违规改造房屋，不得随意改变房屋使用性质，如发现有安全隐患应当及时排除。其次，出租人还应当负有如实告知和善意提醒的付随义务，如实告知承租人出租房屋可能存在安全隐患，提醒承租人如何正确、安全地使用房屋，避免危险发生，否则将会承担相应的法律责任。

举例来说：房东林某自建了南北两栋楼房，北楼还在建，南楼部分房间进行出租。刘某、王某承租了南楼三楼的两个单间，日常在公共卫生间用水。某日，刘某邀请朋友梁某来做客，并邀请王某与其女友游某一同就餐，饭菜煮好后，游某独自去洗锅，结果却在位于南楼与北楼之间的三层过道中摔落至一楼，最终游某因抢救无效死亡。事故发生后，游某家人认为林某作为出租屋的主人，未对出租屋的走廊、灯及楼梯采取安全防护措施，王某作为承租人，明知承租屋存在安全隐患未采取措施，两人对游某的死亡均存在责任，故将林某、王某诉至法庭。最终法院经审理认为，涉案过道在事发时，未安装护栏，存在严重的安全隐患，林某作为房屋的建造者，未尽到安全保障义务，对房屋的管理存有瑕疵，导致游某不慎摔落死亡存在一定过错；而王某作为房屋的实际使用人，明知房屋存在安全隐患，未尽到提醒义务；而游某作为一个成年人，明知可能存在的风险却不加强防范注意，也存在一定过错。因此最终按过错比例，确定林某、王某、游某的责任分担比例为20%、15%、65%。

不仅仅是出租房屋本身，对于出租房屋中所提供给承租人的相关设备、电器等，出租人也应当提供安全有保障的设备，否则也会根据情形承担相应责任。以下面案例为例：景某于2016年6月8日将房屋租给陈某，6月13日晚上陈某下班在厨房打开燃气灶煲汤，然后进入客厅，此时突然燃气爆炸了，火花使其周围的纸箱燃烧起来，并迅速向四周开始蔓延。陈某迅速打开房门呼救，后经过邻居和物业人员努力扑灭了大火，但陈某的脸和身上都已被烧伤，治疗花费了数十万元。后经燃气公司检查称，除了电热水器前方人为打开的燃气球阀外，未发现其他燃气泄漏情况。经查，这个房屋本来用的是燃气热水器，而在出租前，房东景某私自将燃气热水器更换成了电热水器，但却对原有的燃气管道没有进行封闭，导致煤气管道暴露在厨房之中，仅靠一个球形阀封闭。陈某遂将景某诉至法院，请求其赔偿医疗费等损失。景某辩称，房屋交接时该球形阀是关闭状态，应为陈某操作失误而打开。法院经审理认为，导致燃气泄漏的原因是景某更换煤气热水器后遗留的球形阀打开所致，景某在改装热水器后未及时拆除连接煤气管道的球形阀，明显属于安全隐患，且景某没有证据证明其在交付房屋时履行了提示义务，故法院判决景某承担70%的责任，陈某承担30%的责任。

出租人需留意承租人使用房屋情况

出租人在出租房屋时应当按照法律规定进行办理，但实践中却存在出租人为获得租金而进行非法出租，主要体现在：承租人不具备民事行为能力、房屋为法律法规禁止出租的、承租人利用房屋进行违法犯罪活动等。当然，此种情况下，租赁合同应为无效合同。我国《治安管理处罚法》明确规定，房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处200元以上500元以下罚款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处200元以上500元以下罚款；情节严重的，处5日以下拘留，可以并处500元以下罚款。因此，出租人应当在租赁房屋时尽到审慎的审查义务，并进行登记备案，确保租赁行为合法有效。而如果在出租期间，发现承租人利用房屋进行违法活动，有权终止合同、收回房屋，否则如果明知其从事违法活动而坐视不理，一旦未来非法的出租行为导致第三人损害，出租人可能还需承担相应的赔偿责任。

例如，广州市某酒店将一酒店大堂里的一个店铺出租给了某个体工商户文某，文某运营该店铺经营服装、皮具等。2013年10月29日，广州市工商局对该店铺进行检查时，发现该店铺出售的商品侵犯香奈儿等知名品牌商标，决定没收侵权商品并进行罚款。随后，香奈儿公司将文某及该酒店诉至法院，其认为该酒店对于文某的侵权行为是明知或者应知的，对于文某长期实施售假行为具有明显的主观过错，并对这种损害持希望或者放任的态度，其作为出租方没有进行引导、规劝、教育、制止，甚至未向执法机关进行举报，因此应当判决该酒店与文某连带赔偿香奈儿公司经济损失5万元。法院经过审理认为，香奈儿作为国际知名品牌，该酒店理应对该品牌商品的市场销售渠道及零售价格等信息较普通经营者有着更高的注意义务和判断能力，此外，该酒店作为高档星级酒店，其位于大堂内的店铺也是该酒店提供服务的组成部分，酒店为维护自己的市场声誉理应对店铺的售假行为具有较高的注意义务，并且酒店对酒店商铺拥有较大的管理能力。结合双方之间订立的合同内容以及该店铺曾经侵犯过其他知名商标的情况，最终认为该酒店违反了合理注意义务，文某销售侵犯国际名牌商品的行为足够明显，该酒店未对文某采取充分有效的预防和制止措施，因此认为该酒店行为属于帮助侵权，与文某构成共同侵权，判决其与文某承担连带赔偿责任。

再例如，2009年3月22日，王某、杨某到唐某、朱某处租住房屋，唐某和朱某未对王某、杨某所从事的活动进行审查了解，就将房屋三楼的房间租给了二人，后王某、杨某聚集在此处进行传销活动。2009年4月，张某被王某、杨某骗至该出租屋，张某发现自己落入传销网点并被限制人身自由后，要求离开并和家人联系，王某、杨某立即采用阻拦、锁门等方式将张某控制在出租屋内，张某为了摆脱控制，从三楼跳窗逃跑，因坠地重伤抢救无效死亡。张某的家人将唐某、朱某诉至法院要求赔偿。法院经审理认为，唐某、朱某在出租房屋时未去有关部门登记备案，也没有尽到安全管理义务，因此对张某的死亡负有一定责任，应承担相应的赔偿义务。

但需要注意的是，并非出租屋发生的一切行为或者致他人损害的情况，出租人都需要承担责任，这就需要结合出租人是否尽到了安全管理义务，事故的发生与出租房屋的行为是否具有因果关系等进行综合考量才能确认出租人的责任。例如，承租人因与邻居发生口角，殴打邻居致人受伤，那么此时邻居就不能要求出租人承担侵权责任。

出租人的安全保障义务近些年来在我国司法实践中越发多的出现，对于承租人和第三人的利益得到了较大的保护，因此在此提醒出租人，切不要认为自己只是需要提供房屋就可以安心收租了，还是要尽到合理审慎的义务，既是保护自身合法权益，也是共同维护和谐健康的房屋租赁环境。