论房地产开发项目前期可行性研究

陆光伟

摘  要：随着国民生产总值的提高，房地产市场蓬勃发展，房地产项目具有投资大、建设周期长、风险性高、不确定因素多等特点，因此在房地产项目开发前期阶段，可行性研究工作备受重视，房地产可行性研究报告是投资决策的重要依据，在整个环节中起着至关重要的作用。本文就针对房地产开发项目前期可行性研究的现状做出分析，并提出切实可行的对策。

关键词：房地产;开发项目;可行性;研究

随着经济的发展，房地产经济在经济体系中的地位也越来越重，逐渐成为国家的支柱产业，经济的发展促进房地产项目的开发和投资，房地产行业的发展也带动了经济的快速发展。在房地产开发项目前进行可行性研究是必要的，通过了解项目的投资环境和条件，对提出的建设方案进行讨论分析，最终决策是否推行项目，在推动房地产开发项目发展进程方面有重大意义。

一、房地产开发项目前期可行性研究的主要内容和理论指导依据

（1）房地产开发项目可行性研究的阶段划分

在项目投资前期，房地产开发项目可行性研究分基本划分为三个阶段——投资机会研究阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究阶段。

投资机会研究阶段主要是为投资者在投资项目前给出方向性建议，简单判断项目是否具有可行性，有无深入研究的必要。

初步可行性研究阶段介于投资机会研究阶段和详细可行性研究阶段中间，主要对房地产项目中的一些关键环节和可能出现的问题进行专题研究，进而确认投资项目的可行性。

在详细可行性研究阶段，需要对房地产项目进行深入的分析和比较，从各个细节开展研究工作，为项目的决策提供依据。

（2）房地产开发项目前期可行性研究的主要内容

房地产开发项目前期可行性研究的主要内容包括：项目背景和情况的分析、市场调查分析和定位、项目开发与技术方案的可行性研究、项目总投资预算分析。

在项目开发决策前，需要详细了解项目背景和基础情况，基本确定项目的规划和发展前景，以此为依据决定是否立项投资;通过对市场进行调查分析，了解该房地产项目的对应目标人群，确定市场定位，确定该项目建设的必要性;对投资项目进行具体分析，拟定开发方案，了解投资项目的基本数据，以此做技术方案，并对其进行研究，论证在技术建设方面的可行性;估算项目开发所需的各项费用和建设成本，做好项目的效益分析，确定该项目在公司盈利上和经济上的合理性;

二、房地产开发项目前期可行性研究中存在的问题

房地产开发项目的可行性研究在项目建设前期有重要意义，但在实际的研究过程中，仍然容易出现问题。

（1）调查研究不全面、数据真实性有待考究。对项目调查研究是进行可行性研究的第一步，调查结果的准确性是研究结果是否具有参考价值的决定因素。是在实际调查过程中，可能会出现调查数据单一的情况，调查数据不足会对让整个研究方案缺少论据，无法作为项目开发的依据;更有一些人员投机取巧，在数据调查的过程中偷懒，无法保证调查数据的真实性。

（2）缺乏系统的理论指导、评价体系不客观、有待完善。目前，我国出台的指导房地产开发项目可行性研究的文件过少，这导致在进行可行性研究工作时，缺乏理论指导，可行性研究结果的质量无法保证，制约房地产开发项目的研究发展。零一方面，房地产可行性研究的评价体系虽然可以通过不同角度对研究结果进行分析评价，但在实际中，仍会发现评价体系存在不客观、依据单一等问题，需要加以完善。

（3）预测信息和实际信息存在差异。在房地产开发项目可行性研究中，会核算成本，对资金和开发周期进行预测，在项目的执行阶段，会以此为依据来进行人力物力和资金的投入。但由于政策的变动、物料成本和人工成本的变化，会造成预测信息与实际信息有的出入，影响到项目的正常开展。

三、做好房地产开发项目前期可行性研究的对策

（1）加强市场调查的真实性、可靠性和完整性。市场调研在房地产项目的可行性研究中是非常重要的环节，调研结果的真实性和可靠性直接影响着决策者对市场的预期判断。因此，加强市场调研的力度，提高调研的全面性和調研结果的准确性，是调研工作的重点，这样才能为决策层决策项目提供可靠的参考依据。

（2）建立完善科学的评价体系。可行性研究的综合评价体系可以判断出房地产开发项目的优势和劣势，是可行性研究中的重要依据。所以，在房地产开发项目前期可行性研究中，规范和完善评价体系是必不可少的。

以不同角度对可行性报告进分析，测试评价体系所得出的结论和实际执行中误差大小，以此为基础不断改进完善，形成科学的评价体系。

（3）针对解决预测信息和实际信息之间的差异问题。解决预测信息和实际信息的差异问题可以通过建立数据信息库和加强对项目的整体控制来实现。

通过建立数据信息库，可实现对大数据的整合，通过收集城市或区域的规划情况、周边的消费水平及收入情况、材料市场的动态、周边人群的房屋喜好等信息，增加信息量，提高信息的准确率，降低因信息缺乏带来的风险，为房地产开发项目前期可行性研究提供数据支持。

工程项目的进度预测和成本预测是项目可行性研究的重要部分，在项目执行过程中，会发生预测信息和实际信息差异较大的情况。这时候需要我们及时更新数据，加强对项目进度、资金使用情况的管理和监控，经常比较实际信息和预测信息，发现偏差及时改进，，最大程度上减少信息偏差，以确保整体进度目标的实现。

四、结语

房地产开发项目前期可行性研究是企业投资决策的重要依据，关系到项目的顺利开展，在推动房地产开发项目发展进程方面有重大意义。目前，房地产开发项目前期可行性研究工作中还存在一些问题，需要采取应对策略，保证可行性研究的科学性和有效性，进而促进房地产行业的可持续发展。

参考文献

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[2]卓碧珍.房地产项目可行性分析[J].住宅与房地产，2018.510（25）：8+15.