房地产金融的风险及防范探究

邹尚勇

[摘 要]近年来，房地产企业发展速度极快，越来越多的房地产项目出现在人们的视野，开发空地、兴建土木正逐渐成为一项高投入、高回报产业。作为一大新兴行业，房地产行业带动国民经济发展，逐渐在多年的市场经验中构建了属于自己的一套独特的金融体系，发展前景十分可观。但是，由于近年来的房价增长过高，导致房地产金融面临着严峻的安全风险问题。因此，防控金融风险，防止泡沫经济出现，对房地产企业具有决定性作用，因此，找到防范房地产金融风险的方法有利于该行业规避风险，将危害降至最低。

[关键词]房地产金融;风险规避;研究

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.14.059

[中图分类号]F832.2;F293.3[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2019）14-0-02

0     引 言

随着时代的进步和发展，房地产行业逐渐成为带动经济发展的重要内容和构成要素。作为一项新兴经济产业，房地产行业推动国内经济不断进步发展，因此，想要保证房地产产业的稳定发展，规避市场上出现的影响我国房地产产业发展的不良因素，就要对房地产企业进行合理指导，满足合理化、规范化要求，不断加强管理，进而更好地帶动企业发展。基于此，本文将对房地产企业在金融市场上遇到的风险问题进行探讨，分析产生这些不安全因素的原因，并提出相应的解决方案，进而对此提出合理、科学的意见。

1     房地产金融的现状

作为新兴企业的一种，房地产企业在一定程度上左右着市场的变动方向。通常意义上，房地产企业的发展在一定程度上带动着金融行业的发展。通过目前用地情况来分析房地产企业的发展情况可以发现，房价飙升和地价增值有关，用地紧张问题是导致房地产行业兴衰的一大因素，因此，如果城市内房价飙升，则证明城市用地开发过度。此外，城市化趋势使盖房建房趋势上涨，空房交易达到了前所未有的增长速度，而空房交易的大多数人并不是抱着入住心理，而是通过购买或等待房价升值来赚取中间利润，因此，在城市中人口不多的情况下，却出现了日益增长的合同交易现象，最终导致城市中出现“鬼房”，没有人入住的现象越来越严重;过度开发、买卖空房使房价被炒得越来越高。目前，我国商品房一直呈现一种供不应求的状态，但由于人们追求高水平的生活质量，普通商品房不能很好地满足人们需求，被滞留下来;精装房等更能满足高质量生活人群需要的房屋，这样一来，房屋建造和销售价格被进一步抬高。房地产商看准商机将精装房的软件、硬件设施做到最好，以满足各类人群需要，使普通商品房失去了原有的价值。

2     房地产企业的风险概述

一般来说，房地产企业的发展具有高风险性，兴衰直接牵动金融行业的整体发展状况。目前，大部分房地产企业都依赖于银行贷款等形式来满足建造资金所需，再通过后期售卖来填补资金空缺并获得高额回报，但是，一旦其中任何一步出现问题，诸如无人购买或销售不畅、资金不到位、施工无法正常进行等情况，就会出现大面积资金空缺，且无法弥补，对参与投资和贷款的所有企业都将造成一定的财产损失，房地产行业展示的高风险性往往会造成很严重的后果，一旦出现金融方面的问题，会给企业或个人带来非常严重的消极影响，甚至有时会产生犯罪行为。

3     出现房地产金融风险的主要因素

3.1   政策与法律制度的影响

房地产行业的兴起带动了国民经济大幅度提升，使国家格外重视房地产行业的兴衰发展，有关部门通常会根据市场运行方向和人民意愿等调整相关政策，调整政策会在一定程度上给房地产企业带来影响。在企业发展过程中，如果出现政策调整，房地产企业应该及时发现并弥补自身存在的不足，这样一来，就可以将这种消极影响控制在一定范围之内，防止其影响房地产企业的整体发展进程，带来不必要的经济损失。

3.2   金融机构体系不健全

在我国房地产企业的发展进程中，房地产企业和金融行业密切结合，是一种建立在资金基础上的资金密集型企业。以银行为代表的巨大融资企业给房地产站稳脚跟的信心，因此，一旦资金方面出现任何问题，将对房地产企业产生巨大影响。此外，房地产企业与各个金融融资机构的关联机制不健全，会导致资金方面存在很多问题。一些常年从事资金周转行业的“老滑头”会借融资理由拿取高额回报，但如果资金出现问题，留给房地产企业的资金漏洞也是其难以弥补的。

3.3   市场风险的影响

房地产企业深受市场风险的影响，例如：“炒房价”会给房地产企业带来不利影响。由于人们对于房屋需求增加，房地产商加大开发，使空房数量在一定时间段内大幅增加，房价也随之上涨，使其甚至呈几何倍数提升，使原本打算购置房屋的人无力负担巨额房价，空房难以售出，房地产商资金不能很好地填补空缺，进而使整个金融体系受到巨大损害，使一些融资企业面临巨额亏损，进而出现房地产商无力偿还，空房滞留，造成材料以及资金浪费的现象。

3.4   我国房地产与金融结构不匹配

事实上，我国金融行业的出现和起步时间比较晚。因此，我国金融体系结构大多采用国外的技术，经常有直接照搬而不结合自己实际发展需要的情况，导致一些金融体系不合理，这严重阻碍我国金融行业的发展。此外，没有自主研发且比较适合我国国情和市场经济的金融结构体系，也是导致我国房地产企业资金周转困难的原因。

3.5   存在资金周转操作风险

房地产企业的动工往往需要大量资金支持，通常情况下，房地产企业的资金来源主要是银行贷款。但是，目前我国银行贷款方面的管理制度仍存在很多缺陷，不能在特殊情况下及时处理资金管理中的问题，这就导致银行内部不能有效处理自身资金周转和借贷问题，在无形中加大了房地产企业借贷的金融风险，使企业在偿还借贷本金的同时，还需要高额的利息来补偿银行资金空缺，导致房地产自身资金运营出现亏损。此外，还存在一些无良的房地产商以借贷款为由欺诈银行资金，导致银行出现资金缺损。总之，无论是银行还是房地产商，在进行资金方面的合作时，都应该做好应对金融风险的准备，提前做好预案，进而降低资金周转过程中的风险。

3.6   对金融产品的研究不足

由于我国金融结构体系不够完善，导致我国自主研发的金融产品很少。我国对金融产品的研究还处于初级阶段，不能有效满足金融机构的实际需要，不足以应对现实风险。相反，国外金融体系发展较成熟，有专门的金融机构做相关分析，使金融管理比较完善，不会或很少出现较为严重的金融问题。因此，我国金融机构还要借鉴国外优秀的金融管理经验，不断改进自身，以便于更好地解决我国存在的金融风险问题。

4     应对房地产企业资金问题的对策

4.1   加强管理

根据我国当前的发展现状和金融市场的情况，监督部门和相关机构要及时做出調整，加强对金融体系的监管，尽量规避房地产行业的金融风险，保证整个金融体系的健康，避免不良风气形成。

4.2   加强对金融产品的研究

面对激烈的市场竞争，各个金融机构推出的金融产品种类繁多，需要各个单位在选择相应金融产品时进行详细研究，同时，金融机构应该秉承负责任的态度，对前来购买的人员进行详细说明，使其可以根据自身需要合理购买。

4.3   选择合适的金融产品

一个适合房地产自身需求的金融产品能够在最大程度上降低企业风险。因此，房地产企业要明确自身对于资金方面的需求，在购买相应金融产品前充分了解该产品的特点;同时，金融机构也要针对不同客户推出不同的金融投资方案。例如：不同房地产开发商应该根据自身资金需求情况选择合适的借贷产品，根据利润高低及风险大小选择长期贷款或者短期贷款。

4.4   强化政府的监管程度和重视程度

政府可以利用自身宏观调控对房地产行业进行更加全面、严肃地监管，并对房地产行业进行一定的政府干预，特别要严加管理土地政策，并完善相关政策规定。对于在金融方面存在问题的房地产企业和金融机构，一经发现要严加处理，从而规范正常的市场秩序，促进房产企业有序发展。

5     结 语

房地产企业作为带动我国国民经济增长的重要力量，与人们的生活息息相关，但是，目前我国房地产企业面临着严重的资金周转以及不能及时规避金融风险的问题，必须引起国家相关部门重视。针对该问题，政府应该出台完善的措施和相关规定来调整房地产企业的发展。本文列举了房地产行业在发展过程或施工过程中可能出现金融风险的原因和房地产行业发展的不足，并针对不足提出了简单但却有效的解决方案，有利于促进我国房地产企业的长远发展。可见，我国房地产企业的发展还有很长的一段路要走，需要在国家、社会的共同努力下，抓住发展契机，实现更好地发展。

主要参考文献

[1]葛顺明.房地产金融风险防范思路和对策[J].城市开发，2018（8）.

[2]陈丐治.我国房地产金融风险分析及防范措施探究[J].时代金融，2018（24）.

[3]张皓泊.房地产金融风险分析及防范措施探究[J].时代金融，2018（26）.

[4]黄菽娜.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].新经济，2015（35）.

[5]袁萌萌，贾秀娥.我国房地产金融的风险及防范研究[J].技术与创新管理，2009（1）.

[6]蔡福恩.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].财经界：学术版，2011（2）.

[7]张少鹏.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].知识经济，2015（4）.

[8]雷鸣.我国房地产金融风险及其防范研究[J].企业导报，2010（1）.