试论基于供给侧改革中的房地产去库存问题

李亚蓓

摘要：房地产行业作为经济发展的中心行业，涉及社会发展的方方面面，也间接或者直接拉动了市场经济的发展。但是在近几年中，由于受到投资投机以及地方经济发展等方面的影响，房地产行业出现了规模急剧增加、价格膨胀等方面问题，大量资金涌入到房地产行业，盲目开发问题严重，导致房地产库存较多，影响了房地产行业的健康发展，因此做好房地产去库存管理十分重要。2015年习近平总书记提出了“供给侧结构性改革”概念，拉开了供需关系优化，产业结构调整的序幕，也为房地产去库存提供了契机。房地产行业做好去库存管理，有助于规范化行业发展，促进房地产市场的稳定。本文就供给侧改革中房地产去库存管理方面的内容进行分析与探究，并提出相对应的去库存对策。

关键词：供给侧改革;房地产;去库存;对策

改革开放以后，我国经济进入了快速发展时期，人民的生活水平得到了有效提升，物质需求不断提升，越来越多的人开始注重房产，推动了房地产市场的快速发展，然而由于受到供需关系的变化以及产业结构不合理的影响，房地产市场出现了库存过剩的现象，因此，房地产去库存成了供给侧改革中的重要内容。

一、供给侧改革的概述

1.供给侧改革的含义

供给侧改革主要是针对当前我国供需矛盾突出、结构失衡以及经济放缓等状况而实施的供给端改革，通过改革的形式推动结构调整，减少传统低效的供给方式，推动社会经济活力的不断提升。具体来看，供给侧改革的内容主要有五个方面，即去库存、去产能、去杠杆、降成本、补短板。本文在分析的时候，将房地产行业去库存作为重点，结合供给侧改革的内涵，进行房地产去库存以及供给侧改革的探究。

2.房地产供给侧改革的必要性

首先，房地产供给侧改革是主动适应新形势的重要需求。改革开放以来，我国最为突出的矛盾是人民日益增长的物质需求与落后的社会生产之间的矛盾，这也说明人民具有较高的物质需求，而供给却存在不足的现象。2000年之后，我国政府开始注重产品出口，推动了出口产品不断增多。然而由于受到金融危机的影响，很多国家开始对我国产品降低了需求度，使得我国出现了产能严重过剩的现象，与此同时也出现了低端产品过剩、高端产品匮乏的情况，对于社会经济的全面发展带来了不利影响，因此做好供应结构调整十分迫切。房地产行业与之相同，也存在产业结构不合理的问题，库存过剩严重，因此合理利用供给侧改革的机会加强房地产去库存改革十分重要，能够推动其更好地适应社会新形势。

其次，房地产供给侧改革有助于推动住房库存结构科学化调整。在2011年之前我国楼市基本上处于供不应求的状态，人民对房产的需求量较大，而房产的总量却比较少，这就推动了房价的快速上涨，也因此很多房地产开发商进入到了房产开发大军中。国家为了对房地产市场进行管控，对一二线城市出台限购政策，因此很多房地产开发商将苗头指向三四线城市，导致三四线城市房产量大幅提升，出现了库存过剩的现象，严重影响了经济发展，因此通过供给侧改革对其进行去库存管理成了必须，有才能更更好地进行住房库存结构调整，促进经济良好发展。

二、房地产去库存面临的困境

1.房价区域差异大，需求较为分化

就当前的状况而言，一般二三线城市房价水平是比较平稳的，基本较为合理，而一线城市的房价却通常比较高，如北上广城市的房价可以说是“天价”，出现这种情况的原因不仅仅是因为一线城市的经济发展水平较高，同时也存在投机者炒作现象。这就可知，房价区域差异是比较大的，要想通过供给侧改革来去库存具有一定的难度。同时，在房地产市场不断发展的同时，人们的需求也逐渐开始呈现差异化的趋势，人们不再局限于普通商品房，而是追求多元化房产，更多人将购房需求转向休闲娱乐、投资等方面。由于人们的房产需求不同，存量房產无法更好地满足所有人需求，而且一线城市有更多的人群集中于购买保障性住房，二三线城市又没有足够的能力消化大量库存，假如没有合理的政策吸引大量人群到二三线城市购房，那么依然无法更好地解决去库存问题。

2.库存基数较大，去库存较为困难

前几年由于受到房产需求量大的影响，房地产行业出现了前所未有的发展，越来越多的开发商开始进军楼市，房价不断提升的同时房产库存也不断增加，截至2011年，国家为了限制房价过快增长出台了相关的政策，使得该方面的需求有一定程度的收敛，但是由于较多的开发商前期投入了楼盘建设，所以使得当前房地产库存较大，要想更好地去库存并不是十分容易。同时，当前房地产库存已处于增加的状态，要想对这些库存进行消化需要花费较多的时间，面临较大的难度。

3.缺乏高资本和高实力的开发商

我国房地产开发商的数量是比较多的，不同的开发商实力和资本各不相同，虽然也有实力雄厚的开发商，如富力、恒大、万科、建业等，但是这些开发商的数量是比较少的，大部分开发商的实力并不雄厚，减库存的速度较慢，在实际发展中还面临着资金链断裂的风险，一旦出现了资金链断裂的现象势必会导致工程停工，因此会产生“烂尾楼”，这不仅对开发商会带来一定的不利影响，也会损害消费者的利益。同时，“烂尾楼”的存在还会导致土地资源被浪费，消费者蒙受损失，使得社会不稳定因素增加，为房地产去库存带来较大负担，阻碍房地产结构的转型以及升级。

三、供给侧改革中房地产去库存的对策

1.合理出台政策

我国政府应当根据当前房地产市场的实际发展情况出台相关的政策，引导房地产市场健康稳定发展，增强房地产市场的自主调控力，推动供需更加平衡。第一，构建房地产税收法制度，对房地产的市场发展情况进行规范。第二，建立购租并举制度，不断提升租赁房源，使得租房市场得以全面发展，更好地缓解库存压力。第三，建立城市住房供应双规划机制，合理划分政策引导与市场自我调控的界限，推动保障房、商品房之间实现有效联系，使得住房保障货币化。第四，做好住房租赁制度的健全，采取有效的措施鼓励住房投资，有效规避投机，使得租房者利益能够得到全面维护。通常而言，发达国家比较注重对租房者利益维护的，构建了科学化的法律规范对弱势一方的利益进行维护，因此国外很多居民更愿意选择租房，而我国并非如此，政府应积极借鉴国外发达国家的经验，对我国的制度进行完善，注重租房者利益的维护，以此促进租赁市场发展，促进住房库存得以消化。

2.做好房产供地限制，并提升“僵尸房企”的处理水平

首先，对房地产开发供地进行有效管控和限制，从源头上进行增量控制。当前我国政府虽然在城市用地建设方面具有较大的权力，但是其管理却并不严格，没有制定科学化的限制措施，导致房地产库存存在增长的情况。为了降低库存，可以采用人大和上级政府共同监督的制度，将不同级别政府的审批权力分散开来。一方面对三四线城市住房用地供应进行限制，另一方面对一线城市加强旧房改造，以提升住房供应量，为了从源头上更好地控制房地产增量，政府可以出资进行商品房的适当购买。其次，要提升“僵尸房企”的处理水平，促进房地产企业实现兼并重组。政府应当制定破产法的实施细则，推动僵尸房企能够顺利进行清算和重整，促进房地产市场的规范化发展，为降库存做好基础。

3.提升房地产服务水平，推进产业结构升级

就当前我国房地产市场的发展情况来看，普遍存在总体服务水平偏低的现象，主要是因为大部分开发商都比较注重楼盘开发，而并不注重配套设施的建设，加之“烂尾楼”较多，这就不利于购房者需求的提升，影响了人们的购买需求。所以，应当注重房地产行业服务水平的提升，并做好配套设施的建设，使得购房者能够提升自身对房产的认可度，降低顾虑，从而提升购买热情，如此来降低库存。

4.完善法律政策，做好市场自发行为的规范

当前就一线城市而言，市场自发行为依然存在，对于房地产市场的健康持续运行不利，政府应当出台相关的税收政策以及法律规范，对投机者自发行为进行约束，并维护购房者的利益，避免炒房现象的发生，使得房价处于合理水平，如此提升购房者的欲望，更好地实现去库存目的。政府在制定政策，出台法律规范之前应当做好市场调查，根据具体的市场发展情况进行各项规范的制定，促进市场稳定运行。

结束语

房地产去库存是供给侧改革中的重点，通过房地产去库存能够为我国经济的穩健发展提供有利作用，规范市场运行，但房地产去库存并不是容易的事情，其涉及的内容较多，需要一个长期的过程，同时还需要各方携手共同努力。相信通过努力我们一定能够实现房地产去库存的目的，为我国更健康的发展做好基础。

参考文献：

[1]李冠华.供给侧改革中的房地产去库存问题浅析[J].工程管理，2017.

[2]汪蕾.浅议供给侧改革中房地产去库存问题[J].产业经济，2016.