霍英东：“卖楼花”就是将地产工业化

除了“卖楼花”，霍英东对房地产商品化的理解以及对“高周转”运营模式的运用，后续也被内地开发商吸收、学习并发挥到了极致。

南方周末记者 卢宝宜

发自广州

“讲来讲去，还是靠地产发达。”

在《时局的生意：霍英东自述》中，这位香港传奇巨商坦言，这是其一生中致富的关键。

1923年，霍英东生于香港，祖籍广东番禺。他在地产、海上运输、淘沙、填海开港等多个领域皆取得过巨大成就，并在1998年当选为第九届全国政协副主席，2006年去世，享年83岁。

霍英东创立第一家地产公司时，乃而立之年。彼时，渔民出身、此前靠海上运输货物累积了一定资本的他，还是个地产业的“门外汉”，殊不知却在后来影响了香港乃至中国地产业的发展。

如今，每年的富豪排行榜上，房地产总是那个制造最多富豪的领域，而行业得以快速发展的先决条件之一，就是预售制的推行。

预售制的前身，正是霍英东创立的“卖楼花”，最早在1950年代的香港开始流行。

首创“卖楼花”

1953年，30岁的霍英东创造了自己以及香港的许多个“第一”。

他成立了霍兴业堂置业有限公司，花了280万港元，买下了位于香港铜锣湾的使馆大厦，这是他拥有的第一幢企业大厦。同时，他还买下了位于九龙四方街的一块土地，用于开发他的第一个住宅楼盘。

彼时的香港，地产公司多称为置业公司，而非如今的开发商或发展商。原因在于，香港早期的地产业盛行出租楼宇，哪怕买卖，也是以整幢大楼进行交易，所以参与的必是实力雄厚的大公司，个人极少涉足其中。

为了刺激普通民众的购房积极性，霍英东在自己建设的第一个楼盘，也就是上述四方街住宅时，作出了很多创举，例如：将楼盘分层、分户进行出售；首创售楼说明书，向市民广为派发；发明“卖楼花”的出售方法，用购房者的订金盖楼。

“我们公司先收取买家的一部分订金，余款分期支付，像交租那样，到新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的物业，做业主。”霍英东在自传中介绍。

第一期的订金比例越来越低。在后续出售其他楼盘时，霍英东甚至将第一期的订金降低到总楼价的10%—30%，以吸引更多市民前来购房。

爱图好彩头的香港人，将这种正在兴建或即将兴建的楼宇比喻为“楼花”。“楼花”一出，全港疯狂。市民蜂拥至售楼处大排长龙，地产界则啧啧称奇，争相效仿。

“卖楼花”由此成为香港地产业经营模式的一次革命性突破。1956年，香港政府出台《预售楼花同意书》，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。

《时局的生意：霍英东自述》的作者、港澳问题研究学者冷夏向南方周末记者回忆时说，霍英东曾向他谈及创造“卖楼花”制度的契机，灵感来自霍英东对办工厂的理解——办工厂不可能囤积大量现货等买家来买，一般是接到订单后才启动生产。

“搞地产也一样，霍老说，‘卖楼花就是将地产工业化。”冷夏说。

冷夏还表示，霍英东出身贫寒，早期做房地产的时候，遇到很多前来看房却资金不足的街坊邻居，因此，“卖楼花”也是为了把买房的门槛降低，让更多人实现早日购房。

冷夏与霍英东相识于1994年，在那之后的两年时间里，二人几乎每周见面，交谈超过100小时，累积了七十多盒录音带。

除了“卖楼花”，霍英东对房地产商品化的理解以及对“高周转”运营模式的运用，后续也被内地开发商吸收、学习并发挥到了极致。

传向内地

1961年起，霍英东逐步与内地建立起友好关系。由于港英政府的敌视，霍英东从1967年起逐渐淡出香港房地产市场，却进一步加强了与内地的合作，开始在内地进行房地产投资。

1979年4月，霍英东与广州市旅游局签署合同建造白天鹅宾馆，总投资2亿港元；同年11月，中山温泉宾馆开始动工，投资方是由霍英东主导的全国第一家中澳投资企业。

当时，内地房地产市场是另一番光景，在此前计划经济体制下，内地长期实行低租金的福利分房制度。但对于改革开放后积极探索市场经济的内地而言，来自香港的霍英东提供了许多可参考的探索模式。

作为霍英东的顾问和好友，何博传撰写的《霍英东与中国土地改革：曾建议土地有偿使用》一文中提到，霍英东曾交予他一份材料，即《最早提出建商品房和有偿使用土地的建议》，里面记录了早在1981年，一位中央领导来到中山温泉宾馆视察，谈及住房问题，霍英东直接提出要搞住房改革和土地有偿使用。

“人一出生，国家就欠他一套房，怎么得了？”霍英东对中央领导说，职工分了房，又不是自己的，工作一调动就要搬走，死后更不能留给儿女。每人一套房是国家的沉重负担。国家和个人，两头都难做。“这是计划经济最不成功的一个例子。”

不过，直到1988年，霍英东的这一建议才被正式接受。这一年，国务院发布《关于在全国城镇分期分批执行住房制度改革的实施方案》，启动了全国城镇住房制度改革，全国人大正式通过70年土地有偿使用法案，商品房进入内地市场。

以“卖楼花”为前身的预售制度，在1994年发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》中也被明确，在中国内地大规模推广实行。

内地刚开始实行预售制时，与香港曾经的情况类似，地产业处于初步发展的缓慢阶段。全国房地产商会联盟主席顾云昌向南方周末记者介绍，鉴于发展初期，一开始都是以国有企业开发为主，但国企资金实力不足，于是，国家鼓励民营企业进入市场，但是民企资金实力更加不足，因此预售制可以说为当时房企入场带来了极大的便利。

预售制也拉动了买方市场的参与热情，助力个人住房贷款的推出。京东数字科技首席经济学家沈建光认为，1999年央行下发的《关于开展个人消费信贷的指导意见》具有里程碑意义，按揭贷款等金融工具的快速发展，为居民买房扫除了实质性的预算障碍。

如今，预售制在内地已相当普及。明源地产研究院的数据显示，2018年全国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市更是超过90%。

调节手段

预售制，无疑推动了中国房地产市场的快速繁荣，但预售制下的房地产业也的确存在一些问题。

例如房地产若开发质量不佳，消费者在提前付款的情况下很难维权。沈建光则认为，在中国尚未形成完整的预付款监管体系的情况下，若房企经营出现问题，风险将容易传导至居民端和金融体系。

不过，上述两个问题均可通过改进预售制解决。

国际金融地产联盟常务理事、皇家特许测量师学会亚太区教育标准董事会成员张平曾向南方周末记者介绍，以英国的预售制为例，虽然在建项目开发商可以提前几年进行预售，但是购房者为买楼花所支付的购房款并不能为开发商所自由支配，而是会存入开发商的代理律所的银行账户上，待具备合同约定的条件后才可用于项目端，而且“不得用于拆东墙补西墙”。

实际上，在中国的许多城市，房地产市场如今面临最大的一个问题可能是供应过剩。楼市寒潮自2018年9月底开始，变得十分具象。由于楼盘降价，业主拉横幅抗议维权的活动，在杭州、南京、广州等多个城市上演。

由此，许多地方政府开始尝试以现售制代替预售制。所谓现售制，是指住宅、商业物业或其它建筑物，不能提前进行预售，要在竣工并取得不动产权证书后进行现房销售。

预售制是房企实现高周转的重要工具——开发商无需建好房子就能收钱入袋，实现资金回笼，再去征战下一个楼盘。而现售制将大大拉长房企的资金回收周期，从3—4个月拉长至2—3年，无疑去掉了地产商的杠杆。

海通证券在2018年年末发布的研报中指出，预售制调整为现售制，将导致住房供应结构改变，对接下来两年的新增供应产生负面影响。虽然把周期拉长对未来长期供应影响不大，但短期内市场将面临供应骤减的问题，大概率会推高房价。

而一旦房价出现反弹，推行现售制的地方政府又会将政策变回预售制。