“旧改”如何优居？

郑智维

作为重大的民生工程和发展工程，城镇老旧小区改造正稳步推进。

6月19日，国务院常务会议提到，到2020年底所有试点城市的老旧小区改造工作将基本完成。

目前，全国需改造的老旧小区约17万个，涉及建筑面积约40亿平方米，惠及居民上亿人。

老旧小区，是指建成于2000年以前，公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的，且未纳入棚户区改造计划的住宅小区。

“虽然新建住宅还要不断增加，但增加的速度、总量不会像以前那么快，而老旧小区改造将是我们未来改善民生的一个重要方面，要按照优居的新标准改造。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。

资金成制约难题

“由于历史的局限性和经济发展水平的限制，城市小区建设与社会功能不配套，节能环保及出行设施简陋，给居民生活带来极大不便。”

北京华甸技术发展有限公司执行总裁刘远庆说。

2017年底，住建部在广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点。

截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。

在市场调研中，刘远庆发现，由于人口老龄化的加快，老旧小区存在的最突出问题是出行难题。因为老旧小区多数没有安装电梯，给住在高楼层的老人、残疾人生活带来诸多不便。

此外，资金也是制约老旧小区改造的难题。“完全依靠每个老旧小区15万到20万元财政拨款不可能解决所有问题，居民分担也比较困难。”刘远庆补充。

与棚改一样，老旧小区改造需要的资金量巨大，既需要政府投资，也需要社会力量参与。“智慧健康宜居工程主要瞄准老旧小区电梯缺失及人口老龄化的痛点，将搭建智慧健康宜居电梯运营项目服务APP平台。”北京华甸技术发展有限公司董事长刘锐说。

如何实现可持续发展？如何增强群众获得感和幸福感？

“社区本身就存在产业链条，通过政企联动、市场运作、科技领衔可以有效解决诸多问题。例如，通过资源互换、有偿使用等方式，在解决出行的同时，还能够让居民享受更多现代化社会服务，从而建立完善的生活经济圈。”刘远庆说。

改造应按照新标准

像一条巨龙，我国住宅地产于20年前腾飞，大大改善了百姓的居住条件，也提升了城市发展品质，并成为我国经济发展的重要支柱产业。

除了住宅地产，产业地产也出现了蓬勃发展的景象。例如，商业地产、工业园区地产、康养地产、文旅地产等纷纷涌现。

回顾我国房地产发展历程，顾云昌总结说：“除了部分农民工、新就业职工需要进一步解决住房问题外，我国城市居民基本都拥有了住房，基本实现住有所居。而40年前，我国面临的问题是‘住有忧居。下一步，中国房地产发展将朝着‘住有优居目标进发。”

他谈道：“老旧小区改造应该按照新的需求标准改造，应包括舒适居住、快乐居住等方面内容，让已有地产进一步提高品质。”

关于老旧小区改造的内容，住建部相关负责人提到3个优先，一是水电路气网，二是电梯、停车库等配套设施，三是物业管理和公共服务。

“据不完全统计，中国电梯市场保有量截至2018年底将近600万部，其中30%以上属于超龄服役的老旧电梯和缺乏维护保养的问题电梯。”中特数据服务有限公司市场总监秦德虎说。

除此之外，还有大量老旧低层楼房需要加装电梯。

据秦德虎估计，全国老旧楼加装电梯的市场量保守估计将达到百万部规模。以北京市为例，预计有8000多个社区老旧楼房需要加装电梯。

服务业态缺失

目前，居家养老和社区养老是我国主流的养老方式。随着老龄化问题的日益加剧，老旧小区如何改造才能适合老人居住，成为公众关注焦点。

对于企业而言，老旧小区改造存在巨大发展空间。“作为运营方，中特数据提供包括居家智能服务设施、健康管理服务系统、自媒体产业和创收、綜合助老实体项目等服务，可以为老旧小区提供支持。”秦德虎说。

在国家发改委城市和小城镇发展中心副理事长乔润令看来，以往，诸如养老、特色小镇、大健康等项目，失败的案例远远多于成功案例。或者价格过高，普通人住不进;或者难以找到兼顾企业获利和百姓受益的模式。

此类项目是由诸多要素结合在一起，然而，每个要素不同，盈利模式不同、产品周期不同、服务模式不同。真正实现融合且盈利，并非易事。

乔润令分析认为，除了服务业态外，只重视前期的设计、策划、规划、建筑，而对后期运营考虑不够，也是导致项目不成功的原因之一。

他提醒，发展适合老人居住的项目，最主要的不是盖房子，而是服务业态。“日本有关涉老的服务业态和服务产品有千种，几乎所有细节都有产品、服务，我国的康养刚刚启动，服务业态缺失。”