房地产项目经济管理存在的风险及其解决对策

臧守成?

摘要：针对房地产项目经济管理问题，做了简单的论述，分析其存在的风险，提出了具体的解决策略，共享给相关人员参考。经过研究得出以下结论：1）目前，房地产项目经济管理存在的風险，其产生原因包括政府管理机制监督不到位和缺少科学合理的管理制度等;2）若想实现对房地产项目经济管理风险的有效把控，必须要结合风险产生的原因，采取针对性解决策略。

关键词：房地产项目;经济管理;全过程控制;制度化

2019年1-2月份，我国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比2018年1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。我国房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与2018年1-2月份持平。从当前房地产调控政策实施的背景下以及市场环境来说，必须要做好房地产项目经济管理，这对保证房地产行业持续化发展，有着重要的意义。

一、房地产项目经济管理实施的意义

从项目经济管理的内容角度来说，是房地产开展建设时，运用招投标的方式，业主委托请专业水平较高的设计单位对工程进行设计，同时协调供应商和分包商之间的管理工作。项目建设期间，项目经济管理工作的开展，主要内容为开源和节流。采取有效的节流手段，对提高项目经济管理水平，强化经济成本的把控，有着重要的意义。对于成本的控制，采取的是通过设计和投标形式，降低现场施工成本，实现资金节流。当前的环境下，房地产工程项目的开展，必须要创新管理模式和方式方法，高效处理各类经济问题。

二、房地产项目经济管理风险分析

（一）政府管理机制监督不到位

从项目经济管理实际来说，中央政府和地方企业如果产生利益不均的问题，很容易存在潜规则，进而使得此项管理具有形式化。当前普遍存在着房价畸高，投资者使用投资工具进行炒房，造成房价疯涨。相关部门对部分违法行为难以有效规范和约束，使得此类现象长期存在。基于房地产金融市场的角度分析，房地产投资依赖于信贷杠杆，政府通过高价卖地平债，而房地产商接盘后，从银行获得开发贷进行建设，完成项目建设后，开发贷转化为购房按揭贷。每次进行资金倒手，都会转化为银行从存款，依据存贷比，又转变为贷款，信贷规模不断扩大极易引发次贷危机。

（二）缺少经济管理意识

从当前经济管理实际来说，开发企业对经济管理的重视程度不够，难以保障此项工作的高质量开展。目前来说，我国房地产事业整体发展状态良好，不过还是存在着部分开发企业高度重视建设回报的情况，不注重经济管理工作，管理意识薄弱，在经济管理工作中常见各类问题。很多房地产开发企业为了获得更多的经济效益，运营项目时选择减少保险费用的方式，增加了企业投资风险。

（三）缺少科学合理的管理制度

就当前房地产项目经济管理实际情况来说，可以明确当前的管理工作浮于表面，尚未发挥经济管理的作用。结合国家做法来说，虽然国家以及政策不断加大对房地产项目经济管理的力度，采取出台各类法规以及政策的方式，不过由于法规政策落实难度较大，没有从根本上解决管理形式化问题，政策缺少实用性，无法有效落实到具体工作过中。

（四）施工过程控制不严格

从当前项目经济管理采取的做法来说，主要包括综合核算和分工管理等。房地产项目的规划全都由企业综合决定，财务部门受到企业统一管理，项目管理工作人员具体负责初期开发以及工程管理等系列工作，通常不定量化，无法将项目经济管理落实到具体人员头上。无论项目的效果如何，其和相关人员没有太大的关系，进而难以调动其参与经济管理的积极性，对施工过程的控制不严格，进而影响着管理工作的开展效果[1]。

三、房地产项目经济管理风险的有效控制策略总结

（一）制定长远的发展规划

对房地产项目经济管理风险，若想要实现有效的控制，需要制定长远的发展规划。在具体工作中，政府方面要从整体角度充分考虑放低企业发展的情况，结合当前房地产行业成长现状，制定长期规划，扭转当前炒房的局面，使房子成为居住用房，而不是炒房工具。基于我国的基本国策，制定长远的发展目标以及方向，充分挖掘房地产行业消费者的潜在需求，运用市场需求来推动房地产的发展。除此之外，要积极开展基层调研工作，对当前我国国民经济情况，有着基本而且全面的了解，进而制定符合国民经济发展的房地产行业长远规划，充分利用税收政策手段，比如房地产税，控制房价无序疯涨的局面。同时积极运用政府的管理职能和职权，构建全民住房保障体系[2]。

（二）采取多项举措，加强项目经济管理

对于当前房地产项目经济管理存在的风险问题，要采取多项举措，加强项目经济管理。具体措施如下：1）单独核算。结合项目管理实际需要，成立专门的经济管理部门，负责独立核算各项目，依据项目综合做账，采取分别核算的方式。完善项目经理部门，配置高素质的出纳以及预算工作人员。做好房地产项目的监督以及管理，采取分级式管理经营模式，不断提高经济管理水平。2）实行风险抵押制度。在具体实践中，实行风险抵押的制度，进而调动项目经理和相关负责人的积极性。比如，扣除项目经理月工资的30%，将其作为经济管理风险的抵押金，若能够完成预设的指标，那么年终全部返回。若没有完成，则全部扣留。构建风险抵押机制，主要是为了全面调动工作人员的工作积极性，使其能够高度重视经济管理。需要注意的是，暂扣的资金数额要合理，不可以影响工作人员的生活，通过和管理人员协商的方式确定[3]。3）实行三控一定的方案。首先，定量项目投资的总额。结合项目的实际，来确定项目投资总额。在项目投资前，做好经济分析，保证资金使用的合理性，做好风险防范。其次，做好费用开支的控制。从项目经济管理的实施角度来说，做好费用开支的控制，有着重要的意义。在开发的全过程，采取科学合理的费用控制措施，做好动态化控制，最大程度上保障项目投资。

（三）加强施工过程的控制

首先，要基于全过程控制的理念，做好房地产项目施工全过程的经济管理风险分析，制定相应的控制措施。比如，实施质量控制措施时，要从材料和施工技术等方面入手，做好质量的检验以及监督，保证使用的材料以及施工作业质量，可以达到建设的质量要求。除此之外，要做好项目施工现场的管理工作，尤其是安全管理工作，及时发现安全隐患，采取有效的手段做好排查加以解决，进而保障项目经济管理工作的有序开展[4]。

其次，要加强各个部门的相互沟通，打通信息壁垒。目前，信息技术快速发展，技术水平不断提高，为房地产项目经济管理相关工作的开展提供了技术支持。应用信息技术，能够强化项目管理各部门之间的有效沟通以及交流。在具体实践中，搭建信息化交流平台，构建财务信息管理系统，基于项目经济管理要求，明确管理职责，强化各个部门之间的沟通以及协调，最大程度上保证资金的利用，充分发挥监理部门以及审计部门的作用，不断增强房地产项目规划的实施效果。

最后，要不断加大经济管理人才的培养力度。新时期，房地产项目经济管理工作的开展，要想有效规避风险，必须要注重强化人为因素的把控，通过不断加大经济管理人才的培养力度，提高项目经济管理的水平和质量。对于人才的培养，要从社会学以及经济学等方面，加大培养力度，提高人才的综合水平[5]。

四、结束语

综上所述，对房地产项目经济管理风险的有效控制，要采取针对性措施。文中结合实际，提出了以下措施：1）制定长远的发展规划;2）采取多项举措，加强项目经济管理;3）加强施工过程的控制。

参考文献：

[1]代海燕，吴晓丽.房地产工程项目经济管理存在的问题及其对策[J].住宅与房地产，2018（34）： 1.

[2]王君.房地产项目经济管理存在的风险及其解决对策[J].经贸实践，2018（03）： 106.

[3]朱建.我国房地产项目经济管理存在的風险及其解决对策[J].财会学习，2017（13）： 220.

[4]潘龙.房地产开发企业项目经济管理的实践探讨[J].现代经济信息，2017 （06）： 45-46.

[5]肖跃华.浅谈房地产经济管理存在的问题及解决对策[J].建材与装饰，2016 （27）： 142-143.