房地产合作开发的基本法律问题探讨

张云辰

摘 要：房地产合作开发作为市场中的重要内容，其中存在的法律纠纷问题有着不良的影响，因此，需要对法律问题进行分析，减少这种现象。

关键词：房地产;合作开发;法律问题

0引言

房地产事业在我国的民生事业中发挥着重要作用，但伴随着投资大、风险高的特点。为了持续推动房地产开发行业的快速发展，使市场具有更好的行情，出现了多种房地产合作开发模式。在房地产合作开发的模式的发展过程中也存在较多纠纷，涉及诸多法律问题。对这些法律问题进行分析，研究减少房地产合作开发纠纷的方法，对房地产合作开发行业具有积极的意义。

1房地产合作开发含义

房地产开发是将土地开发和房屋建设作为投资的对象，进而开展的经济活动，涉及到多种主体，还涉及到资金和技术、工人以及土地使用权等内容。房地产开发过程中需要不断的进行资金投入，在资金筹集过程中不仅包括融资的方式，还包括社会资金的投入。由于资本的特点使大部分的资金也投入到了房地产开发之中。此外，政府对土地的供应进行了全面的控制，部分开发商在这个过程中遇到了问题，难以开发土地，还有一些企业在开发的过程中由于缺少资金，因此，在合作开发过程中可以将资金和土地进行合理的结合，使房地产开发项目得到运转，以合作的形式将资源进行整合，促进了房地产市场的繁荣与发展，两个以上主体共同开发的行为属于房地产合作开发。当事人将资金和土地等进行整合属于一种合作行为，开发的主体应获得土地使用权，并且制定合作方案、选择合作方，通过这些环节的开展，完善开发的整个过程，开发企业及合作方需要做出较多的选择。

2房地产合作开发中的基本法律问题

2.1合作主体问题

法院针对国家的土地使用相关合同纠纷解决事件对房地产合作开发的内容进行了规定，在规定中表明当事人中的一方具有房地产开发资质的，需要认定为合同有效。具备房地产开发资质的房开发企业在房地产合作开发过程中为主体，合作的一方可以位房地产开发企业，或者可以是拥有资本、拥有出让土地使用权的其他主体。

2.2土地划拨问题

针对我国的房地产管理法律内容和以往的案件，法院对规定进行了完善，在房地产管理中的开发经营案件问题解答内容中明确对土地使用提出了相关的要求：“具有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让中的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”

在规定发布后， 不将是否办理合建的审批文件以及土地变更手续作为房地产开发合作过程中的房地产合同有效性判断的标准。在法律要求中，土地划拨使用权和出让土地使用权相比，体现出了如下几方面特点：首先，缺少流动性，其次，使用的范围具有明确规定，在盈利类型活动中不能使用。当批文中的内容不符合法律规定的时候，也会使房地产合作开发的合同认定为无效。

2.3审批文件问题

行政审批的目的是在规范开发企业、开发行为的同时保护社会大众的群体利益，行政审批以及红头文件在房地产开发经营过程中由较大影响。如处理商品房买卖纠纷的时候，一般是拿到政府管理部门的预售许可等文件后，才可以将房屋买卖合同内容变为有效，也就是说，合同的有效性是在部门许可文件下发的基础上实现的。合同内容中有無效、有效和效力待定、可变更或撤销合同，在房地产开发过程中，需要办理土地规划许可、施工许可、销售许可等等行政审批，当缺少批准文件的时候，有必要在开发合同中将效力的救济方式进行明确并积极获取行政许可。

行政审批主要体现在规范房地产开发经营、施工建设部分。由于房地产经营涉及众多业主利益，又投资较大，有可能引发矛盾的风险极高，各地集体维权示威的活动频发，其中有购房业主、也有负责建设的民工，政府不断加强房地产开发行业的管理工作，使房地产开发企业根据规定进行运营，进而促进房地产市场的健康发展。

3结语

在法律相关规定公布后，房地产经营的合作模式有了较大突破，对于缺少资金但拥有土地使用权的开发商，对于具备资金条件和发展目标，但是不具有开发相关资质和开发经历的主体，应采取合作开发的形式进行项目开发，这种情况下，存在一定的缺陷，同时考虑到房地产合作开发过程中法律自身的关系比较复杂，在房地产开发合作中对风险进行规避具有重要的意义，这也是开发过程中需要重视的方面。我们需要对房地产开发中的纠纷进行了解，结合法律内容进行分析，对相关的理论进行全面的研究。此外，还需要结合实际勤快过，对开发合作中的风险进行避免，使经济损失减少。在房地产合作开发中，双方需要将开发合作作为一种重要的行为活动，考虑到法律方面的要求，由于开发合作中涉及的资金数量比较多，所以，需要对这项活动进行重视。因此，防止合作项目中途夭折、巨额亏损风险的防范意识应当加强。房地产行业关乎社会民生，随着国家宏观调控力度的不断加大，房地产开发经营中的规范性要求更为严格、细化。

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