国内“租售并举”政策的思考

张开财

【摘 要】随着租赁市场的发展，国家重视对租赁市场的帮扶、鼓励与引导。先后组织不同试点对“租售同权”进行试行，广州地区更是提出了“租售并举”。本文正是在此基础上，对“租售并举”政策进行研究，根据其基本内容，结合其现状进行分析，探讨其发展中存在的难点，对其优化策略进行思考。

【关键词】租售并举；发展不足；优化策略

一、“租售并举”的产生背景

随着经济的发展，房地产市场发展迅猛，逐渐成为我国支柱型产业。房地产市场持续保持上涨态势，与此同时，城市进程速率提升，城市人口迅速增长，但部分工薪阶级难以实现全款买房，一度带来买房恐慌，使得租房热潮扑面而来，不仅在一线城市呈现此变化趋势，更是波及到周边三四线城市。随着房价的迅速上涨，限购政策的出台，大大提升了购房门槛，导致购房趋势大大降低，转而向租房发展。除此之外，现代化消费观念的转变、结婚晚龄化的发展，使得购房需求所见，租房需求大肆增长。在房地产泡沫等系列金融性风险的影响下，国家以稳定房地产市场为目的，为房地产市场降温，先后从广州、上海等地开展“租售并举”的政策，促进社会发展的同时推动经济发展。

二、浅谈“租售并举”政策的设计

（一）“租售并举”基本内容

即对享有保障性主权的对象，按产权比例收取一定的政府租金。在落实“租售并举”制度时，需要根据市场行情、居民收入、居民可支配收入等确定房地产、住房的平均价值水准。并根据政府的财政支付能力、经济发展预期增值、居民总体收入等确定出政府保障对象的规模。利用相关技术，对住房市场、配售模式进行过渡划分，建立基本住房保障体系。当保障对象超过基本过渡区上限时需要对出相关保障范围，进而进入商品房市场，以阶梯式的形式逐渐退出金融、财税保障政策中，利用“租售并举”制度，实现对住房交易市场、基本住房保障市场的过渡。在“租售并举”模式下，保障对象具有更大的产權选择自由，既即可根据自身的收入水平购买产权进入下一产权份额期间，也可暂不购买，向政府直接缴纳房租租金形成租赁关系。此时，租金补贴需要根据保障对象的收入水平进行及时调整，既购买能力越接近市场水平补贴力度越小，并根据收入情况、购买能力等按标准进行租金收取。同时对已购买共有产权住房一定年限的保障对象，当其购买份额超过一定年限时，需要向政府缴纳所占产权份额使用的相关费用并在其进入不同产权份额区间时进行重新划分，对租金进行重新划分。

（二）“租售并举”的租金标准

在进行“租售并举”租金收取的过程中，可根据或参考基本住房租金标准，以“谁出资、谁受益”为基本原则，由国家、社会、团体等占有的产权，以收取资金的形式实现对共有人权益的补偿。租金基本收取标准参照本地市场租金价格，根据同地段住房市场租金的平均水平进行调整，同时需要根据家庭收入情况、住宅情况等，落实补贴政策。根据具体补贴原因呈现梯形补贴调整确实，保障随着家庭收入的增加，保障对象可逐步承担产权资金的缴纳，进而停止享用资金补贴。在此基础上，可根据政府的税收优惠政策、资金利率优惠等对相关投入资金进行调整。

（三）“租售并举”的监督管理

在住房使用中，出现一切损失时由共同所有人承担连带责任，在租售并举的共有产权制度下，政府与保障对象营救保障性住房产生的债务，对外承担连带责任。通常情况下，在住房保障体系中，由政府进行租金、购房款的收取，因此应建立专门性保障基金对住房进行维修与修缮，因此次基金可用于对外债务承担、补贴物业、住房建设与维修等。并通过专门的机构对此类基金进行监督与管理。

（四）“租售并举”的退出机制

常见的“租售并举”退出机制，包括多种原因，如：首保障对象的收入超出保障范围标准时，需要退出相关体系；或是发现因监管不力、审查缺失等导致不符合条件的群体进入保障范围等。其主要可分为政府回收型退出、受保障对象购买行为退出、家庭关系变动型退出、强制型退出等。

三、“租售并举”制度的影响

第一，“租售并举”对房地产商带来巨大冲击，房地产转型成为必然发展之路。在此过程中国内较大的房地产商在积极寻找适合自己的发展方式，房屋租赁市场蕴含较大发展潜力。在此背景下，各大发地产企业应当抓住机遇、不断开拓，找寻适宜发展的渠道，抓住机遇，转型升级，向全新的方向发展。

第二，“租售并举”对政府的影响。政府是推动“租售并举”政策的发动者与助力者，因此不仅需要出台配套的立法、完善的制度政策，同时要在土地管理、供给制度、用地制度等方面作出调整，并在优惠政策、补贴政策等方面落实相关举措。

第三，“租售并举”对购房者带来加大影响，有效缓解其经济压力，有效的调整其消费预算，在其整体收入不变的情况下，住房花销降低，将增加房屋租赁的效益比，改变购房者的消费格局与结构，提高相关效益性能。

四、“租售并举”的完善

（一）“租售并举”的推行难点

现阶段，租售并举在我国仍处于初级阶段，相关法律并不完善，并无权威性的租房权益保障法律，难以切实保障承租人的基本权利，“租售同权”在实践中难以落实，房屋租赁市场也仍在发展阶段，大部分城市仍存在黑中介、随意涨价、二房东等现象，人们对于租房仍是心存顾虑。在此过程中“学区房”租金上涨成为基本发展趋势，住房公积金的缴纳金设置、租赁房土地供应、如何提升土地利用效率等仍成为发展难题。由此可见，落实并推行“租售并举”政策，在实践中仍难点重重。

（二）完善“租售并举”政策的思考

第一，增加租赁市场的供给，落实补贴政策，促进房企向新形式转型。为有效的促进房地产租赁行业的发展，需要加强鼓励与引导，积极促进房地产企业的转型与升级，从“供给侧改革”入手，扩大需求。也可从政策补贴、税收制度转型等多角度，促进房产企业拓展向租赁市场转型。

第二，加快完善立法，加大宣传，转变民众想法。对此，需要政府加大对立法的完善，结合域外先进做法、积极寻求适合我国的发展模式，强化对承租人权益的保护、落实承租人的责任。完善相关配套政策，如：完善子女教育，转变土地制度、保障公共服务权益、抑制乱象等。加大对相关政策的宣传、鼓励租房、保障民生权益，转变民众想法。

第三，建立高效合作机制，规范市场发展。推行“租售并举”政策时，需要结合不同部门之间的联合，强化审计、地税等部门之间的联合，对保障对象等进行资格审查、确定其家庭收入与房屋状况等，保证租金收缴标准科学合理。结合区域发展特点，制定针对性的、具有弹性的补贴、优惠政策，设置专项基金等，规范租赁市场的发展。

第四，拓展多元发展渠道，利用网络发展平台。为有效强化“租售并举”政策的推行，需要拓展多元发展渠道，利用网络媒体平台等，实施新型租赁政策，健全房屋评价机制，开创多渠道供给，利用网络平台为租赁市场提供服务。

综上可知，“租售并举”政策的落实与开展，仍需要走很长一段路，需要在不断的前进中进行过摸索。在各地执行、落实的过程中，需要与当地具体情况相结合，与不同部门相配合，完善立法，建立完善的配合机制，落实配套政策，建立具有弹性的优惠、补贴政策，强化“租售并举”的可执行性。

【参考文献】

[1]虎田方.从“租售同权”和“租售并举”看房产运营金融化发展[J].西部金融，2018（08）：45-47+57.

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[3]虎田方.从“租售同权”和“租售并举”看房产运营金融化发展[J].吉林金融研究，2018（03）：27-30+47.