居住小区智慧停车系统构建思路与实现路径

郝宏杰，丁月茹，夏宣文

（郑州轻工业大学政法学院）

1 郑州居住小区“停车难”问题与原因分析

1.1 郑州居住小区“停车难问题”调查

近年来，随着郑州城市人口和私家车数量的逐年增多，停车位供不应求，抢占车位、私安地锁、挤占草坪、僵尸车等现象越来越突出，由此引发的邻里纠纷、公共冲突也层出不穷。为客观反映居住小区停车难问题，本文对郑州居住小区进行了实地调查，其中，问卷调查采用随机抽样方法，共发放问卷210份，回收有效问卷169份。

调查发现，郑州居住小区主要存在以下停车难问题。第一，仍有少数居民不了解小区停车管理的基本法律规章。第二，停车位规划方案与实际建设情况不一致，停车位建设不能满足实际停车需求，停车位管理主体不明确，管理制度混乱，管理技术落后。第三，停车位使用中存在公共车位供不应求，抢占公共车位等问题，并给人们工作、生活带来不利影响；小区内部车位流通不畅，居民租赁车位的需求没有得到满足；机动车行驶和停放过程中存在诸多不文明现象，破坏居住区形象；居民需要更多便利的渠道来参与停车位管理。第四，智慧停车系统受到多数人的期待，且该系统要做好智能引导、安全保障等多功能的开发。

1.2 郑州居住小区停车难问题的原因分析

1)机动车辆的快速增长

据相关部门数据，截至2016年5月底，郑州机动车保有量达到300余万辆，较十年前增长了近三倍，这直接导致居住小区停车难问题。

2)停车位规划设计预见性不足

郑州大部分已建成小区在规划建设时对机动车数量估计不足，同时受利益驱使，未留下可扩展的停车空间；即使目前正在规划建设中的小区也存在类似问题。

3)停车诱导技术水平低下

目前郑州多数小区的停车泊位仍采用人工管理为主的诱导模式，除了购买私人车位的业主外，其他车主每天要花费大量时间来寻找车位，这不仅浪费车主时间，还严重制约现有车位的利用效率。

4)停车管理体制落后

目前郑州停车场管理缺乏有效法律依据，部门之间职权交叉，难以形成统一的管理制度，造成停车管理中程序繁琐，效率低下，严重阻碍停车区域的选址、规模确定、收费标准制订等工作的推进。

5)车主文明停车意识淡薄

目前一些车主存在素质低、文明停车意识淡薄等现象，如随意占用公共道路停车，阻碍他人正常通行，或不按规定车位停车，影响其他车位正常使用，这一定程度上使停车难问题进一步恶化。

6)停车管理的有效公众参与方式缺失

由于业主参与停车管理的渠道不畅，业主面临信息不对称问题，业主间的组织协调成本过高，造成业主投诉无门、维权无招的局面，小区停车难问题进一步加剧。

2 居住小区智慧停车系统设计思路

2.1 总体设计思路

针对郑州居住小区停车难问题，基于停车管理公众参与的理念，依托现代化的监控等设备，结合“互联网+”和云计算技术，围绕当前智慧城市和智慧交通的发展趋势，提出居住小区智慧停车系统设计思路。

1）坚持“安全可靠、方便快捷、互联互通、利益共享、与时俱进”的原则，通过“互联网+”和“云计算”等技术将居住小区停车空间进行联网，并融合网上支付、互联网沟通、网上定位等新功能，最大程度上规范和方便居民停车，改善停车环境，提高车位利用效率，减少停车纠纷，改善邻里关系，促进社区文明和谐。

2）与现有管理技术相比，该系统要突出以下优势。一是采用先进的停车诱导技术，实时显示小区停车信息，业主能够快速查找、预订空车位，极大地节省了人们搜寻车位的时间；二是引导居民养成良好的停车习惯，从根源上减少居民私占车位等情况。

3）在安全方面，能满足车位独立泊车监控，随时掌握车辆情况，保证车主车辆和财产安全。

4）交流平台为居民间车位流通交易提供便利，有利于停车资源的有效利用，促进居民与物业间、居民之间的双向沟通，提高居民参与停车管理的意识和实际效果，有利于社区和物业管理体制的创新，顺应智慧城市建设的要求。

2.2 用户登录模块

用户登录模块如图1所示，包含以下六大功能功能。

1）用户登录

用户打开客户端会出现注册或登录选项，新用户可以用手机号或第三方账号注册登录，老用户输入用户名和密码登录，

2)我的社区

登录后，用户要先进入“我的社区”，填写居住小区、车牌号、身份证号码等基本信息，系统管理后台与社区、物业等系统联网进行实名认证，确保用户信息真实性、合法性，为提供优质停车服务、开展相关交易、对接社区服务奠定基础。

3）停车记录

记录用户每次停车的经历，包括停车时间、地点、费用等相关信息，是用户自我服务查询、信用积累、商城兑换的重要依据。

图1 用户登录模块

4）信息中心

对用户在该客户端中的重要信息进行通知，包括消费支出情况，诚信现状以及其他需要用户确认的信息。

5）赚取金币

用户可以通过完善信息、签到、参与小任务等形式获取相应虚拟货币，虚拟货币可用于支付停车费，节省用户停车费支出；也可以在兑换商城里兑换小礼物或停车特权，如节假日延长预留车位的时间等。

6）设置

为用户提供个性化服务，用户可以对客户端的界面颜色，背景，字体等方面进行个性化选择。

2.3 智能停车模块

智能停车模块是客户端的核心部分，旨在满足用户多元化停车需求，由以下五大功能组成（见图2）。

1）门禁系统

图2 社区智慧停车模块

小区门禁系统安装红外线感应和高清摄像机等设备，用户到达门禁系统感应范围时，门禁系统会自动感应、拍摄和传输车辆信息到管理后台，若用户登录的车牌号或相关信息准确，感应器将自动放行，否则不予放行；当感应器感应不到车辆信号时会自动关门。该门禁系统会节省车辆出入时间，充分保障小区安全。

2）车位诱导

用户进入小区后，如需要公共车位，则点击车位诱导，客户端显示小区公共停车位分区全景预览，车主根据需要自行选择。公共车位以不同颜色显示，绿色表示可用车位，用户选择车位后，点击车位预订，系统将已被预订的车位显示成橙色并开启即时导航服务，帮助用户尽快找到车位，每个车位将保留五分钟，五分钟之内不到，系统将自动取消该预订，以供其他用户使用。

3）安全监控

用户停车完成后，该车位范围内的监控器将对车辆进行实时监控，并且监控器与物业客户端、用户客户端相连，用户可以通过安全监控选项进入监控画面，随时查看车辆情况。另一方面，车辆报警器通过配对的形式与手机客户端相连接，一旦车辆发生任何意外，手机客户端将会收到警报提示，确保用户在第一时间获知车辆安全情况。

4）反向寻车

为应对小区面积过大、车辆多而造成的车辆难找问题，用户选择反向寻车，根据提示输入自己车辆车牌号或车位号，客户端将进行导航，帮助用户找到车辆，大大缩短用户寻车时间。

5）车位出租

为促进小区停车位资源的流通，拥有私人车位的用户可以选择车位出租系统，根据提示填写相关信息，完成对外出租，如果有车主需要暂时租赁，可以通过该平台与车位主人联系，完成租赁；停车费用的支付也快捷便利，可以使用网上银行、支付宝、微信等方式，也可以用积分支付。

2.4 便民服务模块

该模块将多种便民服务融入客户端，并简化服务流程，使用户享受更高效便利的增值服务，如微洗车、代驾、车辆维修、顺风车等服务（见图3）。

服务流程：以微洗车为例，只需用一台机器和少量的水就可以将车子清洗，当用户需要该项服务时，只需进入服务界面，根据提示进行定位，并输入需要清洗的车辆的车牌号，然后呼叫（即下单），等待服务接收订单后，用户完成线上支付，车辆就可以享受一次干净舒服的“洗澡”了。其他三项服务的操作步骤和微洗车相同。

3 社区在线模块

该板块的设计目的是全民参与，加强小区业主之间、业主与物业之间的沟通和交流，共建和谐美好的社区环境。该板块如图4所示。

1）物业通知

目前物业和社区采用书面形式发布通知的手段已非常落后，很多业主不能及时看到这些信息；而本系统将物业和社区通知以时间顺序分类推送，无形中形成一种居民备忘录，用户可以及时方便地浏览相关通知，在方便业主的同时，也大大提升物业和社区工作效率。

2）大事小情

通过该板块，物业或相关组织可以发起一个话题并设置一些选项，居民可以随时通过手机客户端进行投票，投票结果在必须在客户端进行公示，并作为相关事项的决策依据，这将大大提升公共决策的科学性、民主性、公开性和决策效率。（如图5）

图4 社区在线模块

图5 大事小情示意图

3）问题反馈

通过该板块，居民可以将小区中存在的停车、环境卫生等问题及时反馈给物业或社区，方便物业和社区及时了解、处理和回应相关问题，有效避免一些无端的纠纷。

4）社区论坛

主要为居民间提供交流平台，运行方式参考贴吧论坛。

另外，该客户端还提供三项辅助功能，即新鲜事，百宝箱和我的钱包，放置在客户端最下方。“新鲜事”主要定期推送实时新闻；“百宝箱”提供各种关于车辆保养，维修和各种车辆突发状况的小妙招，为车主提供更多便利；“我的钱包”对用户账户内的余额进行统计，方便用户查询、使用。

4 居住小区智慧停车系统的实现路径

4.1 智慧停车项目的WBS分解

居住小区智慧停车管理系统是一项非常复杂的准公共项目，为确保项目的推进，本文依据公共项目管理的计划与控制理论，对该项目进行了WBS（即项目结构分解）工作，如图6所示。

1）项目管理工作

项目管理主体包括物业公司、政府和社区、承包方、业主代表、供货商等，管理内容涉及项目团队建设和人员管理，项目决策管理，招投标和合同管理，进度、质量和成本等计划和控制，沟通协调、项目验收等方面。

2）软件开发工作

软件开发是智慧停车系统的核心工作，主要包括车辆信息、车位信息、业主信息等数据库、车位识别终端和APP客户端；软件开发工作遵循系统设计总体思路，通过招标方式委托有经验的高科技公司和精干的项目团队来开发，要注重程序设计的严密性、安全性，充足的信息储存空间，美观的页面设计。

3）硬件和网络环境建设：硬件设备包括服务器、电脑、车位监测器、LED户外显示器、监控摄像机、道闸机、线缆、岗亭等 ，硬件采购需要通过招标方式进行，并明确硬件定期维护和故障维修的方式；网络环境建设包括服务器和电脑主机的网络连接，以及覆盖整个小区的无线网建设。

4）运营管理工作：包括系统运行前的准备工作、试运行、正常运营的控制和评估工作。系统运行前的准备工作包括员工培训，设备和软件调试，业主宣传和动员等工作；系统试运行主要检查纠正系统运行中的各种问题，积累管理经验，确保系统稳定运行；系统运行过程中需要开展全过程控制和定期评估工作，确保系统各项功能的完美实现，不断总结项目管理经验，动态优化项目管理。

4.2 完善物业管理条例，明确小区停车位产权和收益分配

1）完善小区个人和公有产权停车位的确权登记，并在公示基础上，颁发产权证书；

图6 智慧停车管理项目WBS分解图

2）经业主大会，制定合理的停车位出售、租赁和临时使用收费标准，所有停车位收益应返还给全体业主，作为维修基金来使用，为智慧停车系统建设提供经费保障；

3）允许个人车位所有者二次出租车位，其合理性收益归个人所有，超出部分收益归全体业主，如果个人车位长期闲置，物业公司有权临时收回充作公共车位；

4）公共车位停车也必须收取合理费用，且不允许长期租赁，采用短期租赁或按计时方式收费，确保公共车位的有效流通。

4.3 创新管理机制，提升停车管理服务水平

4.3.1 整合政府部门职能，实施有效监管

有效整合街道办事处、建设部门、城管、交警部门职能，实施协同治理，加强对居住小区车位布局、车辆停放、安全监控的监督管理，对车位只卖不租、不按标线有序停车等违反规定的小区，要依法严肃处理物业公司和车主，使停车功能得到充分发挥，倒逼小区启动智慧停车系统建设。

4.3.2 提升物业公司停车管理服务水平

1）把“智慧停车系统实施情况”纳入物业公司资质等级评定的核心指标，并明确要求在新建小区和现有一级住宅小区开展智慧停车系统建设；

2）优化物业公司内部治理体系，引导有条件的物业公司增设智慧物业管理研究和实践等新部门，修订绩效考评办法，提升员工薪资待遇；

3）加快物业公司高素质人才队伍建设，员工招聘向城市管理等专业优秀大学毕业生倾斜，同时定期对全体员工开展“智慧管理”和“公关礼仪”培训。4.3.3 建立健全停车管理公众参与机制

为扎实推动停车管理的公众参与，本文还提出两条建议。

1）物业公司要利用周末时间，入户拜访业主，做好停车软件的宣传和推广，协助居民安装APP客户端，并提供相关技术和管理咨询；

2）所有停车管理方面政策、制度宣传和业务办理都要通过APP来办理，培养居民APP使用习惯，提高软件使用率。

4.4 拓宽筹资渠道，为智慧停车系统建设提供资金保障

4.4.1 加大政府对智慧社区建设的财政支持

一方面，财政部门联合城市规划、建设和房产管理部门，设立智慧社区建设专项扶持资金，以补贴或奖励方式每年支持10～20个居住小区智慧停车示范点建设；另一方面，利用税收杠杆，对开展智慧停车管理的物业公司给予增值税、所得税等方面税收减免。

4.4.2 充实、合理使用物业维修基金

目前，物业维修基金“睡大觉”和“使用难”现象并存。在小区智慧停车系统建设和运营中，需要充实、合理利用物业维修基金。一方面，智慧停车系统中车位租赁、商业服务、网上商城等业务预计获得比较多的收益，这些收益属于全体业主，必须充实到物业维修基金中。另一方面，通过“大事小情”等功能，提高业主申请使用物业维修基金的效率，房管中心还要简化物业维修基金审批流程，支持维修基金用于智慧停车系统建设和运营。

4.4.3 以“双创”活动为契机，吸纳社会力量广泛参与

智慧城市和智慧社区建设也是开展“创新创业”活动的重要领域，应广泛吸纳社会力量参与智慧停车系统的开发与管理工作，通过社区服务和物业管理的社会化、市场化竞争机制，鼓励高校科研机构、企业、NGO等参与智慧停车系统的规划设计、软件开发、硬件和网络环境建设和服务外包等工作，提高智慧停车系统的产品和服务质量，降低建设和运营成本。