玉林市其他行业用地市场调查及地价水平分析

何冬丽

玉林市地价评估所 广西 玉林 537000

引言

此次玉林市其他行业用地市场调查和地价水平分析项目工作充分借鉴了土地和房地产估价、房地产市场调查和分析、房地产投资经济评价等多学科、多领域技术手段实践经验，结合玉林市地价管理的实际需求而启动，遵循最新颁布执行的技术标准开展，首次取得了完整意义上的其他行业用地市场和地价水平分析工作成果，在常规的商业、住宅、工业用地基准地价评估成果基础上，系统性地提出了丰富、优化城镇基准地价体系的具体思路和方案。

一、项目概述

玉林市国土管理部门对于经营性用地均通过招拍挂市场方式公开出让，在加强土地集约节约利用评价等方面加大了工作力度，并取得一定成效。但近来随着新的行业发展并带动相关的产业项目出现，对国土资源进行地价管理工作提出新的要求。随着城镇国有土地有偿使用范围的逐步扩大，特别是对于有别于传统的商业、工业、住宅类用地的其他行业用地，现有的地价管理体系，已难以满足城镇新的发展要求。如何评估其他用地的价格成为一个新课题。此次项目工作范围为现行玉林市市区土地定级估价区，即玉林城区建设用地规划区范围，土地总面积115平方公里。

本次其他行业用地中专业（专营）市场用地、加油（加气）站用地、住宿餐饮业用地、商务金融用地（办公）,有一定数量的一级市场供地数量和市场成交样本，其市场运营数据可通过相关的企事业单位提供或通过实地查勘取得。通过计算分析，在设定价格内涵的基础上得出相应级别的平均地价，同时建立独立的修正体系和计算公式。

图1 项目工作范围

除专业（专营）市场用地、加油（加气）站用地、住宿餐饮业用地、商务金融用地（办公）外，对医疗、道路等城市公共服务设施、基础设施用地，可获取能够进入市场流转（出让）的实际供地信息较少或无法获取，房地产市场上也缺乏这类用地的房地产价格信息。对这些用地类型，结合定性分析，仅提出修正系数意见作为参考（和三种基本用途（商业、住宅、工业）对比）。

二、开展玉林其他行业用地市场调查和地价水平分析的目的

1、了解并掌握土地、房地产市场发展的新趋势

随着市场经济改革渐次步入“深水区”，历经多年、对城市社会经济发展起到重要推动作用的土地、房地产市场也正面临着深刻的变革。经过多年、多轮宏观调控，单一以居住为主导的房地产市场供应结构已逐步发生变化，投资主体多样、土地有偿使用范围延展、经营模式多元、多领域多行业拓展等新时期特征正逐步显现，城镇建设用地土地供应的结构也随之发生调整和变革。出于因势利导、持续做好或者提升市场管理工作的需求，客观上需要及时了解并掌握这些发展新趋势，为管理决策的合理、科学化奠定调研基础。因此，开展此次项目工作的首要目的，就是要结合玉林市城市产业发展和土地、房地产市场的特点，通过开展专项调查以掌握市场变化的新趋势。

2、总结城镇地价体系建设的成效与经验教训，探索丰富、优化城镇基准地价体系的思路和途径

作为国有建设用地土地供应的基础依据之一，以土地定级、基准地价为核心城镇地价体系建设成果为促进地方社会经济发展，特别是房地产业的健康有序发展起到了关键作用。自上世纪90年代在全国范围内初次启动城市土地定级和基准地价评估工作以来，伴随着房地产市场的发育、发展到逐步成熟，地价体系建设成果不仅在各个领域得到了广泛的应用且成效显著；同时，通过周期性的更新，以及本世纪初增加的地价动态监测内容，各地在基准地价体系运行经验教训总结、体系完善与提升等方面，也都积累了丰富的经验，为进一步实现优化创造了有利条件。作为城镇基准地价体系更新的配套项目，此次玉林市其他行业用地市场调查和地价水平分析专题工作的开展，也正是在市场发展的客观背景下，以总结以往成果应用成效与经验教训，探索丰富、优化体系更新新思路及途径，提高土地定级与基准地价成果应用质量作为主要的工作目标。

3、探索改进、优化基准地价评估技术的思路与方法，藉此提升国有建设用地土地供应决策的科学化水平

在专业化程度要求更高、维度更为丰富的市场调查研究基础上，通过总结城镇地价体系建设的成效和经验教训并整理相关思路，探索改进、优化土地价格甚至基准地价评估的技术方法，取得能够客观揭示城镇产业经营及其土地利用价值体现规律，藉此促进国有建设用地土地供应决策科学化水平，提出专题研究成果与常规基准地价评估成果对比、技术衔接方案设计与编制、地价决策优化参考意见及建议等，是开展此次玉林市其他行业用地市场调查及地价水平分析项目工作在应用层面的主要工作目标。

三、其他行业用地地价完善对策

1、将其他行业地价与城镇地价体系衔接，完善城镇地价体系

将对其他行业用地市场调查和地价水平分析的需求，纳入到周期性更新的城镇土地定级和基准地价更新工作当中，并结合城市地价动态监测工作的开展，对其他行业产业发展状况、建设项目用地使用及市场交易情况等进行动态跟踪调查，为以及时掌握地价水平变化情况提供基础依据。在开展其他行业地价分析的基础上，对国有建设用地用途分类二级类用途作更详细的地价分析及评估，并制订相应的基准地价体系，完善城镇基准地价体系。

2、完善市场及土地价格分析技术

（1）在估价基础数据调查获取阶段，需结合市场发展变化的趋势和特点，拓宽数据信息采集的广度和深度，强化基础数据积累和规范化管理，为市场分析和土地估价技术方法的有效应用提供更好的支撑。对此，不管是对估价技术机构还是管理部门，建立起有效、规范的基础数据采集和管理制度至关重要，数据基础的扎实与否，将会对相关决策工作质量产生重要且深远的影响。

（2）立足于国家技术规程、规范提供的基本原理和技术框架思路，准确辨识估价相关服务需求所内涵的市场运行现象，从分析、揭示其中规律出发，逐步探索优化收益法、剩余法、市场法等常规估价方法的细节技术处理和作业流程，提升基本估价方法对其他行业等产业用地市场及其地价水平的分析能力。

3、其他行业建设用地供应决策分析建议

（1）由政府组织的建设用地公开出让活动（建设用地土地供应），本质上也属于市场交易的范畴，需要遵循相应的市场规律行事。通过开展此次玉林市其他行业用地市场调查及地价水平分析项目工作，可以观察到相关产业的运营和土地利用特点，如此，则可以更有利于作出更为科学合理的管理决策。

（2）将建设用地投资效果评价、房地产及土地市场分析和地价承载能力评价融入其他行业用地发展规划和实际项目布局规划编制过程，通过合理、科学的规划引导，逐步培育良性市场竞争环境，实现相关产业的健康、持续发展。

（3）配合技术层面规范数据基础建立以及制度建设工作，尝试构建多渠道市场数据信息的调查采集和交互渠道，及时了解常规产业市场、其他行业细分市场的发展变化情况，特别是关联企业经营情况数据，为及时研讨、分析建设用地供应决策方案提供基础依据。

（4）在根据其他行业涉及产业，以及关联产业（如现代物流、电子商务等）发展规划具体编制土地供应计划时，需关注实施层面的合理方案设计（如具体项目修建性详细规划、经营模式约束条件设置等），避免将具有显著替代性、竞争性的项目土地供应过渡集中于某一个城市区域，或者在某个时间节点同时向市场推出多个竞争性项目建设用地。

（5）为给其他行业产业发展创造良好的环境，在政府行政管理层面促成企业按预期实现项目运营正常化并降低投资风险，在土地供应前期准备阶段，需做好拟供应项目建设地所在区域城市路网、水电等市政基础设施配套建设工作。

（6）根据城市社会经济发展目标以及产业结构特点，对于地方鼓励、扶持的建设项目，在科学确定建设用地土地供应方案，监督企业合理利用土地资源，持续做好项目运营工作的同时，可根据实际情况，对将会对投资企业经营效果产生重要影响的环节给予相应的政策支持，如项目招商、交通物流系统配建、企业税收等。