房地产开发成本核算方法及成本控制对策

夏道虎

摘    要：伴着房地产行业宏观调控手段的提升，我国房地产的市场竞争力逐渐提升。房地产企业只有提升财务管理水平，并进行精细化成本管理方可得到长期稳定的发展。为了实现长期稳定的发展以及收益，本文主要针对房地产开发成本核算方法及成本控制对策进行简要分析。

关键词：房地产;开发成本;核算方法;成本控制;对策

1  成本核算在房地产企业中的重要性

从事房地产开发、经营、管理和服务活动，同时以营利为主进行自主经营、独立核算的经济组织为房地产企业。房地产企业的成本主要有以下六个方面构成，依次是，第一个方面是开发间接费，主要包括項目资金成本以及现场施工管理的费用等，它指的是房地产企业为直接组织和管理开发项目产生的费用，这些费用不能归纳到特定成本对象的成本费用的支出。第二个方面是基础设施建设费，它指的是房地产项目在开发的过程中产生的不同的基础设施的费用的支出。第三个方面是公共配套设施费用，这方面的费用指的是非营利性、独立的，属于业主的，同时也是无偿赠予地方政府或者是公共事业单位的公共配套设施费用的支出。第四个方面是土地征用费以及拆迁补偿费，包括土地开发使用权方面产生的费用。第五个方面是工程前期准备的费用，包含场地通平、水文地质勘查、测绘、设计、可行性研究以及筹建等方面的前期产生的费用。第六个方面是工程安装费，这方面的费用也就是建筑工程项目开发过程中的全部安装费用。

房地产企业的资金投入量比较大、核算环节比较多、投资风险大且开发周期比较长，所以，房地产企业的成本的构成也比其他行业要繁琐的多的多，所以，财务管理工作中的重中之重就是成本核算。所以，房地产企业应该将成本管理贯穿项目开发的全过程。

2  房地产开发企业财务成本核算与控制特点

2.1  全面

房地产开发项目涉及成本类型及类目相对较多，相关项目开发成本构成要素较为复杂，为此该企业成本核算与控制需全面，从中反馈国家政策、市场经济、消费能力、社会环境及自身经济实力等因素，在房地产开发项目承建周期内需要投入的成本，及成本投入最高限额，达到该企业成本核算与控制目的。

2.2  精细

房地产开发企业财务成本核算与控制犹如一张网一般，将所有影响房产开发项目的因素囊括其中，保障房产开发总成本科学、合理，为确保房产开发成本每笔支出都有的放矢、科学精准，该企业成本核算与控制类目逐级细分，设定相关核算与控制规定，并显示在财务报表内，为企业做出正确项目开发决策奠定基础，确保房地产开发企业成本得以优化配置。

2.3  可塑性

房地产开发项目具有周期长、风险大等特点，需要房产企业时刻关注市场动向，以此为由调整项目开发决策，保障房产开发项目得以落地，为此该企业财务成本核算与控制极具可塑性，可依据客观环境的变化予以优化，在弹性标准内指定最优成本核算与控制计划，降低该企业成本投入，助其获取更高经济收益。

3  房地产开发企业财务成本核算与控制阻力

3.1  缺乏成本核算与控制意识

通过对房地产开发企业财务成本核算与控制特点进行分析可知，其具有可塑性强、精确细致、全面规范等特点，继而提高该企业财务管理能力，然而有些房产开发企业受眼前短期利益蒙蔽，未意识到财务成本核算与控制细分、精确、全面规范必要性，造成核算类目不清，无法找到财务管控着力点消极现象，影响房地产开发企业财务成本核算与控制综合成效。

3.2  房地产开发企业财务成本核算与控制目标不清晰

“目标”是整合财务核算与控制资源的核心，是开展相关财务成本核算与控制工作的基础，然而当前有些房产开发企业存在财务成本核算与控制目标不清晰消极现象，徒增该企业核算成本，降低该企业财务管理质量。

3.3  预算责任体系不健全

预决算是财务成本核算与控制重要一环，是达成核算与控制目标的基础，一旦预决算质量无法保证，将影响房产开发企业经济收益，然而当前有些房地产开发企业预算责任体系不健全，预算行为缺乏监管，预算结果无从考量，预算效果差强人意，无法帮助该企业落实财务成本核算与控制目标。

4   房地产开发企业财务成本核算与控制方略

4.1  树立成本核算与控制意识

房地产开发企业需积极引入并践行先进财务管理理念，明晰财务成本核算与控制对房产开发的价值，调整财务管理体系，营建成本核算与控制氛围，引导每个职能部门参与到财务成本核算与控制工作中，做好材料、固定资产、工资、成本核算、利润核算及其他核算与控制工作，建立财务成本核算与控制体系，制定相关财务管理机制，明确每个部门及每位工作人员需承担的财务成本核算与控制责任，做到人人头上有财务成本核算与控制指标，同时相关工作人员需依据财务管理机制，明确其成本核算与控制目标，避免出现重复核算、核算遗漏等消极现象，报账核算与控制类目精确、科学，在财务成本核算与控制意识加持下，企业上下携手高效完成房产开发计划，助其获取更高经济收益。

4.2  明确房地产开发企业财务成本核算与控制目标

围绕房产开发项目制定财务成本核算与控制目标，在成本预控思想指引下层层分解预算目标，并落实到各个职能部门，以财务成本预算与控制执行计划形式，敦促相关部门完成核算与控制目标，同时依据执行计划制定改进措施，确保财务成本核算与控制富有时效性、可塑性，为此房产企业需制定动态核算与控制目标，依据项目开发周期、复杂程度及所涉及的环节，规范动态核算与成本控制体系，配套推行动态成本核算与控制标准，例如在标准核算与成本控制基础上添加“扩充计划”，用以动态管理房产项目采购、施工、招投标等一切成本支出情况，提高该企业财务成本核算与控制质量。

4.3  健全预算责任体系

明确预算责任成本控制范畴，清晰划分责任边界，避免出现互相推诿责任，出现成本核算与控制问题找不到责任人现象，结合“成本结构树”构建“预算责任体系”，建立预算监管机制，设立预算评价部门，按照预算作业流程，在责任成本体系内，对房产企业项目成本预算情况予以监管，配套推行预算作业指导书，确保该企业预算行为与其财务成本核算、控制目标保持一致。

5  结束语

综上所述，为提升房地产开发企业财务成本核算与控制能力，其需树立成本核算与控制意识，明确房地产开发企业财务成本核算与控制目标，健全预算责任体系，优化财务成本核算与控制方法，继而在落实房产开发目标同时，助其获取更高经济收益。

参考文献：

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