蛋壳公寓突围长租行业标准化

施然

正在调试新风系统的蛋壳公寓技术人员。

板材、油漆、粘合剂、腻子粉，这些装修材料中，哪些甲醛浓度高，哪些品牌符合国际标准，高靖如数家珍。作为蛋壳公寓的创始人，2018年至今，他投入了非常大的精力，带着团队参与住建部的《机构出租住房性能评价标准》编订。

十九大报告中，中央提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，长租公寓在这一背景下迅速发展。

地产系、中介系、互联网系长租公寓纷纷进入市场，分散式、集中式租房模式竞相出现。政策扶持，资本加码，企业抢滩，长租公寓成为继交通出行之后，与民生相关的又一个万亿元蓝海。

但是，在各家追求规模效应之时，长租公寓市场却乱象频发，租房贷杠杆过高爆雷、甲醛超标，这些负面消息，曾一度带来了市场上质疑的声音。

2019年，野蛮生长的长租公寓市场迎来行业大洗牌，而环保标准化和运营标准化决定了谁能存续发展，谁被淘汰出局。

环保标准化花钱、费力，却是对长租公寓企业的底线要求;运营标准化需要技术加持，通过规模效应降低成本，这是长租公寓企业需要打开的行业天花板。

“我们已经得到消息，下半年，住建部、环保部、消费者协会、地方监管机构会有各种标准出台，要想打持久战，就必须都满足这些标准，尤其是环保标准。”上海一家长租公寓企业的副总裁向《财经》记者透露。

甲醛超标高压线

王芳（化名）是华东政法大学2019年的应届毕业生，今年3月来北京实习，比大多数北漂幸运，她从租房签约到入住只用了三天，并没有早些年师兄师姐们找房跑断腿的惨痛经历。

现在，他们基本通过手机选择长租公寓，很少找中介公司。王芳和同学都会在群里讨论，哪家靠谱，哪家是深坑。她说，比起铺天盖地的宣传广告，他们更相信口口相传的体验。

她手机里有三个租房App，58、自如、蛋壳，最后，她选择了蛋壳。主要是看房时，公寓门后的一个说明打动了她，上面写着，“本房间室内空气质量已合格”，上面有专业除甲醛机构出具的检测合格的声明。

王芳还记得，2018年她来北京实习时，准备短租一间公寓，可是一到现场，她发现隔壁的房子还在装修，周边弥漫着刺鼻的气味。虽然要租的那间公寓有宽阔的阳台和齐备崭新的家电，她还是放弃了。

越新让她感觉越不安全。当她打算离开时，中介还拉着她强调，房子很抢手，如果现在不租，明天就沒了。

目前，长租公寓发展的主要问题是成本高、战线长、盈利难，因此，公寓运营商们大都通过高周转提高出租率，节省成本。

分散式长租公寓运营商从房东处收房，赚的是房东和租客之间的租金差，收房后无论房子是否租出，他们都要按期向房东支付租金。这种模式下，运营商的一套房子空置一天，就意味着多出一天的成本。

集中式公寓的运营商大多为房地产开发商，他们资金实力相对雄厚，但是，近两年金融去杠杆背景下，银行信贷都在对地产业缩紧，开发商们现金流压力并不小。

长租公寓在一线城市比房东直租或者中介公司更受白领欢迎，主要是其家电全新、生活设施齐全、装修风格有自己的品牌特点。因此，长租公寓企业会根据收过来房子的初始状态，进行不同程度的升级改造。

2018年9月，一篇题为《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的自媒体文章在网上刷屏，文章控诉长租公寓的甲醛严重超标。2018年底，长租公寓装修质量与环境污染问题终于暴发，行业头部公司多次被约谈。在2019年全国“两会”上，如何监管和规范长租公寓市场成为代表们的热议话题。

王芳说，现在除了价格、地段，甲醛是否超标，已经成为他们找房子的重要考虑。

《财经》记者了解到，目前有很多租客入住后都自带检测工具，只要甲醛超标，就立即向运营商投诉、索赔。

“如何让空气质量达标，是长租公寓运营商们近一年的主要课题，对于行业来说，甲醛超标就是高压线，碰上就是死。”高靖认为，空气质量已经成为租赁服务中的头号问题。而为了长期健康发展，蛋壳公寓就要承担起解决空气质量问题的社会责任。

投资方对这一监管趋势也相当敏感。

愉悦资本创始人刘二海重仓蛋壳公寓，继领投蛋壳A+轮、B轮融资后，又连续两轮追加投资，他向《财经》记者透露，2019年之后，投行对长租公寓进行尽职调查时，已经开始重点关注这家公司是否能引领行业标准，而不是被动适应行业标准。

而要环保达标其实并不容易，人力与资金成本一个也不能少。目前，蛋壳公寓的空气质量管理方面投入已达亿级。

甲醛的特性是持续性挥发，同时还受到温度、通风条件等因素的影响。通风是消除甲醛的最有效手段。今年7月，蛋壳对外宣布推出了自主研发的新风系统，陆续为具备条件的出租房源安装该设备，此举在行业引起不小的震动，被认为是长租公寓行业首创，是为解决行业顽疾的大手笔动作。其工作原理简单讲就是在不开窗的状态下，持续性完成室内的通风换气。

目前，这一系统已经在杭州、北京、上海、南京等几个城市推广开来。但过程遇到阻力，因为要适应各种安装条件。

其实，要从根本解决长租公寓的室内空气质量问题，新风是技术，根本则是从源头就开始控制甲醛的产生。

自建供应链有多难

“污染的源头在装修板材，地板、床、柜子，如果是国内一级标准，单看都合格，加在一起就有可能甲醛超标。房东用于出租的房子，如果是装修过的，很多也会超标。”高靖表示。

其实，包括甲醛超标在内的装修问题，困扰着国内整个家居行业，它长期存在却始终未能有效解决。机构化运营的长租公寓企业近些年发展迅速，随着影响力的提升，其空气质量问题更易被社会和舆论关注、放大。而房东、二房东，以及小中介等出租的房源，总量远超长租公寓，装修污染问题甚至更严重，但由于过度分散，很难得到规范和整治。

江强是负责蛋壳公寓供应链体系的副总裁，他告诉《财经》记者，事实上，头部长租公寓都是用优于国家E1标准的装修板材。而为了防止空气污染，行业内也是各显神通。

如蛋壳，每套房子会根据初始状态，进行不同程度的装修装配。新装修的房屋走线已经用钉子了，因为用胶会有甲醛污染;部分以前木制的家具现在也换成了铁艺的。

但这远远不够，要彻底实现环保达标，甚至领先于行业标准，就得从产生甲醛等有毒气体的源头控制。

表：2018 年下半年至今住房租賃相关政策汇总

江强认为，长租公寓要想从源头把控环保、装修标准，就得自建供应链。

但并不是所有的长租公寓都能深入到产业链上游，起码要运营10万间住房以上的长租公寓才具备这样的实力。目前，达到这个量级的分散式长租公寓不超过5家。

据《财经》记者了解，蛋壳、自如两家均已超过50万间，青客近10万间，而长三角地区最大的住房租赁机构爱上租，曾经有超过10万间公寓，但于今年初被蛋壳收购了。

从2018年开始，蛋壳的布局就不断向上游延伸。

现在，在部分装修耗材上，这家公司已经可以按照自己的环保标准，让厂家进行材料直供。在其品牌库中，蛋壳还可以直接向吉林森工、立邦等公司的工厂下单定做。

未来，蛋壳公寓还要在供应链体系上做更多投入，除了主材，这家公司还想承包装修过程中的辅料，如墙面涂料、胶等。

当一家公司拥有百万量级的公寓运营规模之后，产业链纵深带来的优势，会让它更容易把控环保标准，而在规模经济下，采购成本也会进一步下降。

这都是理想状态，现在的问题是，即使环保监管标准高压已来，大多数长租公寓也很难扩大环保投入。

从2018年下半年开始，监管层就在严查和规范租金贷为长租公寓加杠杆一事，目前，也并未有松动。

2018年8月20日，杭州长租公寓鼎家宣布破产，主要原因就是利用不规范的租房贷高杠杆扩张，后续运营能力又跟不上，导致资金链断裂。这一事件共涉及400万元资金缺口、6家网贷平台、4000户租客，是引发监管升级的导火索。

从鼎家爆仓之后，长租公寓内部就进行了一次大清洗，并购、整合、跑路的消息蔓延至今。

据《财经》记者统计，从2018年9月至今，共有13家长租公寓因资金链断裂跑路或者被收购，如麦家公司收购上海寓见，蜜蜂村落收购苏州乐栈，安歆集团收购逗号公寓等。最大的一笔收购是2019年1月，蛋壳以2亿美元收购爱上租。

最重要的能力

长租公寓面临资金和监管的双重考验，那么能让创业者们活下来，走向未来的王牌是什么？

刘二海认为，用数据驱动运营的精准化和标准化，将是长租公寓最重要的能力。

长租公寓大多是在对存量房进行改造，这些房产分布地域广'文化、市场环境各有特点，房屋内部装修风格千奇百怪。

常规的定价、装修、出租方案是通过人工依据经验来完成，既耗时又费力，特别在远离北上广深一线城市后，面对复杂环境，要想迅速开拓市场更加困难。

蛋壳2015年成立，是行业后入者，现在已运营50万间公寓，位居行业前列，除了资本加持，最主要的是其大数据分析、定价能力。

这家公司从创立时，就设立了商业运营中心，其中BI（商业智能，BusinessIntelligence）部门负责房屋资产的定价和风控，BA（商业分析，Business Analy-sis）部门负责评估业务和城市发展的健康程度，从而制定业务策略。

如一个蛋壳公寓的收房人员，进入房内后，要首先用电子尺实勘房屋大小长宽，随后把装修、家具、楼层墙面等众多信息拍照、上传至BI部门。系统经过核算后，会给出一个具体方案，收房人员再根据这个价格进行谈判。

依托蛋壳的大数据管理系统，收房人员就算没有任何经验，也能够快速得到合理的报价数据，规避收房风险。

据《财经》记者了解，蛋壳给出的出房方案中可以详细到出房价、免租期、签约时长、涨幅等因素，涉及评估价格的参数将近80个。

实际上，这套系统就是把人工判断的经验模型化，但要保证准确度和精细化，BI部门就要时刻广泛收集和监控市场数据，同时不断修正自己的算法和模型。这个系统的好处是，随着时间推移、数据积累，它的运营效率会越来越高，报价数据也会更加精确。

刘二海认为，大多数想做好长租公寓的投资人都是抱着长期抗战的心态，蛋壳目前虽实现了单间盈利，但是总体还是处于亏损状态。但他表示，单间盈利已经说明这套系统的价值，未来，这个行业要实现盈利，需要更多的数据积累和更大的规模效应。

行业预期长租公寓运营商可以通过提供增值服务挖掘附加价值，但也有业内人士认为对这种附加价值不能过于乐观。

上述上海长租公寓企业的副总裁表示，相比垂直领域的竞争对手，长租公寓只有获客优势。长租公寓想从增值服务上盈利，首先要搞明白什么样的品类能做。在运营过程中他发现，目前保洁、维修两项增值服务，确实可以比垂直服务商更有盈利优势。

根据《中国流动人口发展报告》，预计2030年全国租赁人口将达2.7亿人，对应的租金成交总额将达4.2万亿元。业内公认的数据是，目前中国整个租赁市场长租公寓占比仅为3%左右。

相较于美国80年、日本60年的长租公寓发展史，中国才刚刚起步。未来，长租公寓会成为一个友好城市的基础设施，当然有更广阔的发展空间。

高靖预估，未来三年长租公寓领域会出现两家到三家持有房间数超过100万间的企业。而当务之急，是迈过标准化这道坎，一是环保标准化，二是运营标准化。

长租公寓企业应当为协助主管部门规范市场主体行为，提升住房租赁服务质量，贡献一己之力。蛋壳公寓在其中扮演的角色，或许就是打造一个“蛋壳样本”，通过自我的革新行动，日拱一卒，将其变成行业共识。

（实习生张丹对此文亦有贡献）