商铺租赁权质押法律问题初探

摘 要：随着经济市场发展速度的不断加快，在当前的商业化建设中，对商铺的租赁工作展开十分重要。同时对商铺租赁权的质押是司法实践工作实施的关键保证，具有极强的担保效力。在商铺租赁权的展开中，能够对中小企业在融资中所受到的困扰有效解决，因此在中小企业的发展与建设中，该权制的应用十分广泛。但在实际运用中发现，其中有较多问题的存在，造成商铺租赁权在质押中难以实现更好的应用效果，为此本文对商铺租赁权质押法律中存在的问题进行探究，提出有效的解决方式，促进质押工作的更好开展。

关键词：商铺;租赁;质押;法律;问题探究

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）17-0116-02

作者简介：蔡云（1977-），女，汉族，江苏如皋人，南京大学，法学本科，中国政法大学，研究生，任职于江苏致邦律师事务所，民商法专业，研究方向：公司法。

在中小企业的建设中，对融资担保的实施具有一定的难度，造成其发展障碍。当前部分企业针对我国所出台的《物权法》中没有详细明列出的担保方式归属于担保客体，以此帮助企业在发展中实现融资目的。商铺租赁权质押属于全新的担保方式，在应用中对其合法性的认定、对质押标准的规划，所涉及法律相关内容的认定以及在公示中是否符合法律要求等多方面問题的存在是其在法律中的实施关键，为此需要对其展开深入的探究，提出针对性的实施方案。

一、商铺租赁权质押的效力问题分析

（一）司法实务中对商铺租赁权质押的争议

1.商铺租赁权债权说

商铺租赁权属于担保物权的一种，换言之，担保物权与物权并不相同，其主要是为了实现服务下担保债权所要求附属权利的实现。根据法律规定要求，当事人所形成的同一意见之后以及在公示确保之下，对债权所要求的清偿权利具有一定的法律效力。

2.商铺租赁权物权说

商铺租赁权同样属于物权的一种，与债权说之间具有相对性。权利质权所包含的内容在实施中设计的准用动产在质权方面的规定较多，为此认为对其在实施中的相关内容认定较为复杂，通常认为其属于“准物权”。

（二）商铺租赁权可以作为权利质押的客体

1.权利质押的构成要件

其一，是财产权。权利质权所确定的标的物应该属于财产权，财产权所具有的固有属性是经济价值，当质权具备经济价值，则可以对债权进行优先的清偿。不属于财产权则缺少经济价值，无法对债权进行清偿。法律没有对其内容加以规定，质权标的物并非属于财产权，但商铺租赁权属于债权，债权属于财产权的部分类型，以此为基础，则认为权利设定下属于财产权。

其二，是财产权须可让与。权利的质权在设定中是以对债权为清偿之前所承担的权利为目的，质押担保权利能够借助价值的交换实现债权偿还的优先性。为此，在权利的质押中需要具备可让与的作用。

其三，是非法定抵押性。民法对不动产的质权并没有承认，权利质权在行使中制定的准则是以动产质权所设定的规章作为依据。不动产在抵押权的设定中虽然属于担保债权的出质形式，但是并没有对其抵押权的担保作用加以明确，属于不经过抵押权作为质权所获得的标的物。

2.商铺租赁权质押的基本特征

首先，商铺租赁权在质押中与物权法所规定的内容立法制度并没有产生相对性。对物权法在制定中的原则贯彻实施目的是避免受到契约自由性所造成动态交易的产生，从而对一些具有排他性的物权实施中发生矛盾，最终造成社会财产的秩序以静态安全所维持的状态出现紊乱，最终的目的并非是简单的立法之上的要求。公示方法在实施中对目的的要求是对第三方的良好保护，保证交易的安全性。

其次，商铺租赁权在质押中与习惯法对担保物权的构成要件规定相符合。一是避免物权法的内涵处于长期的无效状态，造成与社会发展下的根本需求相背离;二是受我国的国情因素影响，不同地域对传统习惯下所认定的物权具有传承性，如果没有对公序良俗产生违背，并没有摒弃的必要性。

二、商铺租赁权质押的法律构成

（一）商铺租赁权质押合同

商铺租赁权的质押所确定的法律关系受第三方的存在影响，为保证合同的签订需要保证三方主体意见的统一，即商铺的出租人、承租人与贷款人。

在商铺的转让或转租的过程中，对承租人行为的要求需要以我国相关立法作为实施依据，但在实际立法中只针对转租相关内容做出了明确的规范。承租人没有经过出租人允可擅自转租，则出租人具有解释权，同时两者所签订的租赁合同与此所发生的质权属于无效。承租人的转让行为是必须经过出租人的同意的。

（二）商铺租赁权质押的公示

商铺租赁权在请求权的签订中具有无形性，导致质押无法通过有形财产实现交付行为，将结果公示。为此需要对债权质押进行科学的公示方法提出。总而言之，债权分为两种：证券债权、权利债权，证券债权是以有价证券为基础，对一些权利进行设定，同时通过书面形式对其记载作出至关证明，记住证券书面形式能够对持证者所具有的排他性享有权利加以明确，保证权力之间的形式统一，但普通债权与其不同，缺少法律认证。

三、商铺租赁权质押的实现

权利质权在实现中的情形要求是债务人不根据合同内容要求对到期债务依法履行，或当事人没有对约定质押权利实现。质权人与出质人根据协议需要折现质押或拍卖质押权利，其中所得款项应该优先赔偿。质权最终的实现目的是权利质权，同时也是质权人权利的根本呈现。质权在实现中需要满足特定的前提条件。

（一）商铺租赁权质押实现的条件

1.须商铺租赁权质押权有效存在

商铺租赁权质押权在实现中的前提是商铺租赁权质押权存在的有效性。换言之，担保合同的签订具有法律效益。商铺租赁权质权在设定中如属于无效或被撤销，则无法实现。商铺租赁权中的质权存在即是有效同时会受到一定的限制，但同时需要具备一定的不受限条件。例如，商铺租赁权质押在合同的签订中具有法律效益，同时与其所交付的法律文书等具有证权性，在拥有合同没有移转占有相关证书等缺少公示环节，则质押属于无效，质权人仅具备获取赔偿的资格。

2.实现质押权的情形

质权的实现情形需要债务人没有按时将到期债务偿还，或是没有根据当事人所约定内容保证质权的实现。主债务在履行期限的设定中，是对主债务人是否根据要求履行责任的时间决定标准。主债务的履行期限没有到期，则主债务人没有履行责任，债权人同时没有具备对债务人责任履行的要求权利，商铺租赁权质押无法实现，属于债务人在履行责任中所具有的权益。针对已经偿还的债权，如债务人不具备法定抗辩权，则债务人对债务的履行进行拒绝或延迟，则质权可以有质权人实现。

（二）商铺租赁权质押的实现途径与方法

1.商铺租赁权质押实现的途径

在物权担保实现工作实施中所采取的态度十分审慎，主要是因为在其实现中所涉及了两方面的立法内容：

其一，是公力救济，质押权在实现中所采取为公法形式，在质权人的质押权实现之前，一般需要通过法院或国家机关相关裁决内容的签发作为前提实施条件，无法通过私力对质押权进行实现。

其二，是自力救濟，在该方式的实施中，质权人不必经过质权人的同意，可以直接根据质押权对其进行决定。在此种情况下，国家并不会对其实施强制性的干涉。

公力救济在实施中的形式借助国家相关司法部门通过司法程序的实施保护质权人的民事权利。在实施中的主要程序是通过民事诉讼与强制执行相结合的手段所展开。商铺租赁权的质权在实现之前，当条件成熟，则质权人需要以商铺租赁权所签订的质押合同作为强制执行权力实施的依据，向法院直接申请采取强制执行的措施。物权行为具有一定的依附性，担保物权没有独立性，商铺租赁权质押合同属于债权合同。在该方面的内容认定中，是以公证机构对债权文书的公证保证其效力作用为基本的逻辑前提。采取公证能够引发快捷的实现质权。

2.商铺租赁权质押实现的方法

商铺租赁权质押权在实施中的方法具有一定的特殊性，为此在商铺租赁权质押的根本上实现中，方法的使用主要分为以下三方面：

其一，是出租人回购。商铺租赁人采取回购的方式通常是以具有丰厚资金的企业为代表所发生。大型的商业区域在出租中属于商铺所有人与管理人两种身份。大型的商铺在租赁人中作为管理阶层实际的更换频率较高，对商铺的出租人而言，其目的是保证相关产业中的稳定经营，促进更多有发展前景的商铺更加集中。在商铺的租赁权质押实现中，出租人为向商家在融资问题的解决中提供帮助，因此同意商家以商铺租赁权进行出质。在一些大型的商铺区域中，采取出租人回购的形式在市场实施中具有较高的经济性，是不错的选择方式。

其二，是租赁权让与。租赁权让与是承租人根据所签订的租赁合同对其中所享有的收益与相关权利转让至第三方，以此推出租赁关系，同时自身的相关权利丧失，不用承担对应义务。但是，租赁合同的签订属于双务合同，权利义务所具备的相对性在实施中有助于与商铺租赁权实现转让，在过程中并不会以纯粹的权利享有方式所发生。权利人所承担的义务应该以善意的对待不动产使用作为承担标准，原承租人以推出原有租赁合同中的法律关系，义务承担者的确定应该以合同的内容确定为标准。

其三，商铺重新再出租。第三方与出质人之间签订全新的租赁商铺，以此形成新的租赁合同。和租赁让与方式之间的不同是，第三方没有对出质人自身在与原合同所具有的原有权利与义务进行继承，在此法律关系的形成中，实质上属于次承租人，与出质人之间构成全新的租赁合同，属于新关系中权利义务的承担者，商铺再次出租的方式在实务中十分常见，具有较高的实践性。

四、结束语

综上所述，在当前的中小企业发展中，为保证自身经济效益的更好提升，促进融资工作的良好实施，需要对商铺租赁权质押中关于担保等方面的法律内容加以完善，将其实践效用发挥到最大。本文通过商铺租赁权在担保中的实施根本为出发点，经过对其实际应用的论述，为商铺租赁权质押的内容完善展开了深入的研究，为国家在相关法律内容的完善工作实施中提供了全面依据。为立法工作的更好实施奠定基础，促进商铺租赁权质押律法的完善，为中小企业的融资活动提供全面保障。

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